WealthCap Immobilien Deutschland 31 - Wealth Management ...

24 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 – RISIKOHINWEISE
Mietentwicklung und Anschlussvermietung
Es besteht das Risiko, dass die tatsächliche Mietentwicklung
nicht der prognostizierten Mietentwicklung entspricht. Insbesondere
kann nicht ausgeschlossen werden, dass die in
der Prognoserechnung angenommenen Mietsteigerungen
erst zu einem späteren Zeitpunkt oder in geringerem Umfang
erfolgen oder vollkommen ausbleiben. Auch eine negative
Entwicklung der Mieten kann nicht ausgeschlossen werden.
Der wesentliche Teil der von der Fondsgesellschaft vermieteten
Fläche ist an die BARMER GEK als Hauptmieterin
vermietet. Daher besteht das Risiko, dass die BARMER GEK
ihre gegenüber der Fondsgesellschaft bestehende Marktmacht
ausnutzt, um die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
in Bezug auf die Mietverhältnisse zulasten der
Fondsgesellschaft zu verändern.
Sämtliche zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung abgeschlossenen
Mietverträge können nach Ablauf der fest vereinbarten
Mietvertragslaufzeiten vor dem Ende des Prognosezeitraumes
gekündigt oder in sonstiger Weise – auch außerordentlich
aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer
Kündigungsfrist – beendet werden. Es besteht daher das
Risiko, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt oder in
einem größeren Umfang als in der Prognoserechnung angenommen
Anschlussvermietungen der jeweils gekündigten
Flächen vorzunehmen sind. Bei einer notwendigen Anschlussvermietung
besteht das Risiko, dass Mietflächen über
einen längeren Zeitraum als in der Prognoserechnung angenommen
leer stehen, was zu längerfristigen Mietausfällen
bei der Fondsgesellschaft führen kann.
Insbesondere bezüglich der von der BARMER GEK angemieteten
Flächen besteht das Risiko, dass die BARMER GEK nach
dem Ende der in den BARMER Mietverträgen vereinbarten
festen Mietvertragslaufzeiten nur noch Teilbereiche der jeweiligen
Fondsimmobilie weiternutzt, was sich negativ auf
die Vermietbarkeit der übrigen Gebäudeteile auswirken
kann.
Ein wesentlicher Faktor für die Vermietbarkeit einer Immobilie
ist deren Standort und deren Lage. Mit Ausnahme der
Büroimmobilie in Köln und der Büroimmobilie in Düsseldorf
sind die Fondsimmobilien in B- oder C-Städten belegen. Innerhalb
der Standorte befinden sich, mit Ausnahme der
Büroimmobilie in Darmstadt, die Fondsimmobilien nicht in
ausgewiesenen Bürolagen. Diese Faktoren können sich negativ
auf eine Anschlussvermietung der Fondsimmobilien
auswirken und sich gegenseitig verstärken. Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass die Fondsgesellschaft zur Beendigung
eines Leerstands Mietverträge nur zu schlechteren
Mietmodalitäten abschließen kann oder eine Anschlussver-
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mietung erst nach aufwendigen und kostenintensiven Umbau-
und/oder Modernisierungsmaßnahmen oder sonstigen
Anpassungen an die Wettbewerbssituation möglich ist, was
zu weiteren Aufwendungen bei der Fondsgesellschaft führen
kann. Zudem stehen die Fondsimmobilien als „gebrauchte
Immobilien“ in Konkurrenz zu Neubauten, sodass eine Anschlussvermietung
möglicherweise nur unter Vornahme entsprechender
Abschläge bei der Miethöhe oder anderen
Mietmodalitäten möglich ist.
Es besteht das Risiko, dass die Mieter ihren mietvertraglichen
Verpflichtungen nicht oder nicht in vollem Umfang vertragsgemäß
nachkommen. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen
werden, dass einzelne oder mehrere Mieter aufgrund
einer Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Situation nicht
in der Lage sind, stets sämtliche fälligen Mietzahlungen und
sonstigen Verpflichtungen zeit- und betragsgerecht zu leisten.
Aufgrund der aktuellen finanziellen Situation im Gesundheitswesen
und im Hinblick auf das Defizit bei den gesetzlichen
Krankenkassen im Jahr 2009 besteht dieses Risiko
auch bei der BARMER GEK. Das Mietausfallrisiko kann sich
insbesondere auch dadurch erhöhen, dass Anschlussmieter
eine schlechtere Bonität als die bisherigen Mieter, insbesondere
als die Hauptmieterin BARMER GEK, haben. Somit tragen
die Fondsgesellschaft unmittelbar und die Anleger mittelbar
das Insolvenz- und Bonitätsrisiko der Mieter. Aus der
Bonität eines Mieters in der Vergangenheit oder zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung kann nicht auf die künftige
Bonität eines Mieters geschlossen werden, sodass auch für
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bonitätsstarke Mieter
künftige Zahlungsausfälle oder eine künftige Insolvenz nicht
ausgeschlossen werden können.
Es besteht im Fall der Anschlussvermietung das Risiko, dass
ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Mieter bei den einzelnen
Mietstandorten nicht zur Zahlung von Aufschlägen zur
vergleichbaren, ortsüblichen Miete bereit ist. Darüber hinaus
sind in den letzten Jahren die von den Mietern zusätzlich zu
zahlenden Nebenkosten deutlich gestiegen, sodass das Mietsteigerungspotenzial
insoweit begrenzt ist.
Eine Realisation der vorgenannten Risiken kann dazu führen,
dass die tatsächlich von der Fondsgesellschaft erzielten Mieteinnahmen
nicht mehr für die Erfüllung sämtlicher Verbindlichkeiten
ausreichen. In diesem Fall müsste die Fondsgesellschaft
bestehende Verbindlichkeiten teilweise oder vollständig
aus ihrer Liquiditätsreserve und/oder durch die zusätzliche
Aufnahme von Fremdmitteln finanzieren, was sich
jeweils negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken
und bis hin zu einem Totalverlust führen kann.