WealthCap Immobilien Deutschland 31 - Wealth Management ...

Höhe der Steuer
Die Höhe der tatsächlichen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer
beträgt abhängig vom Verwandtschaftsgrad, vom Volumen
der für das vererbte bzw. geschenkte Vermögen ermittelten
Bemessungsgrundlage sowie von der Ausnutzung bestehender
Freibeträge zwischen 7 % und 50 % bezogen auf den
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs.
UMSATZSTEUER
Umsätze aus der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden
sind gemäß § 4 Nr. 12 a) Umsatzsteuergesetz (UStG)
grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Ein Verzicht auf
die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 9 Abs. 1 UStG ist vorliegend
im Wesentlichen gemäß § 9 Abs. 2 S. 1 UStG nicht
möglich, da die BARMER GEK als Mieterin der Fondsimmobilien
Ausgangsumsätze erbringt, die gemäß § 4 Nr. 15 lit. b)
UStG von der Umsatzsteuer befreit sind. Dies bedeutet, dass
die Fondsgesellschaft in Bezug auf die Vermietung der
Grundstücke ihr in Rechnung gestellte Eingangsumsatzsteuer
nicht im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen
kann.
Soweit die Fondsgesellschaft im Einzelfall bestimmte Flächen
oder Garagenstellflächen an Mieter vermietet, die ausschließlich
Umsätze tätigen, die den Vorsteuerabzug nicht
ausschließen, wird die Fondsgesellschaft die in § 9 Abs. 1
und Abs. 2 UStG vorgesehene Option ausüben. Insoweit
kann die Fondsgesellschaft die ihr im Zusammenhang mit
der steuerpflichtigen Vermietungstätigkeit in Rechnung gestellte
Eingangsumsatzsteuer im Rahmen des Vorsteuer-
abzugs geltend machen.
In der Prognoserechnung wird vereinfachend davon ausgegangen,
dass sämtliche erzielten Umsätze nicht optionsfähig
sind und ein entsprechender Vorsteuerabzug nicht geltend
gemacht werden kann.
GRUNDERWERBSTEUER
Der Abschluss der Kaufverträge über den Erwerb der Fondsimmobilien
durch die Fondsgesellschaft unterliegt gemäß
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der
Grunderwerbssteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst
sich gemäß §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nach
dem von der Fondsgesellschaft gezahlten Kaufpreis einschließlich
der sonstigen von der Fondsgesellschaft gegenüber
dem Verkäufer übernommenen Leistungen und der
dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen und beträgt derzeit
an den Stadtorten der Fondsimmobilien jeweils 3,5 %
der in dieser Weise ermittelten Gegenleistung, jeweils bezo-
WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 – WESENTLICHE GRUNDLAGEN DER STEUERLICHEN KONZEPTION
gen auf die jeweilige Fondsimmobilie. Derzeit haben bereits
einige Bundesländer die Erhöhung der Grunderwerbsteuer
auf 4,5 % beschlossen.
Nach Auffassung der Anbieterin fällt im Rahmen der vorgesehenen
Kapitalerhöhung keine weitere Grunderwerbsteuer
an. Zwar fällt gemäß § 1 Abs. 2 a S. 1 GrEStG die Grunderwerbsteuer
erneut an, sofern eine Personengesellschaft ein
inländisches Grundstück hält und sich innerhalb von fünf
Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar
dergestalt ändert, dass mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen
auf neue Gesellschafter übergehen. Da
die H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG
zum Zeitpunkt des Erwerbs der Fondsimmobilien mit 50,0 %
an der Fondsgesellschaft beteiligt war und sich im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft verpflichtet hat, dass
ihre Beteiligungsquote an der Fondsgesellschaft ca. 5,5 %
des Kapitals der Fondsgesellschaft nicht unterschreitet, kann
sich durch den Beitritt weiterer Anleger die Zusammensetzung
der Anteile am Gesellschaftsvermögen nicht um mindestens
95 % ändern.
Eine zusätzliche Grunderwerbsteuerpflicht kann auch
ausgelöst werden, wenn 95 % der Anteile unmittelbar oder
mittelbar in einer Hand vereinigt werden.
GRUNDSTEUER
Der von der Fondsgesellschaft gehaltene Grundbesitz
unterliegt der Grundsteuer. Grundlage für die Berechnung
der Grundsteuer bildet gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz
(GrStG) der Steuermessbetrag, der sich aus der
Multiplikation der Steuermesszahl mit dem nach dem Bewertungsgesetz
ermittelten Einheitswert des Grundbesitzes
ergibt. Die Steuermesszahl beträgt, mit Ausnahme von Einfamilien-
und Zweifamilienhäusern, gemäß § 15 Abs. 1
GrStG 3,5 %.
Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Steuermessbetrag
multipliziert mit dem von der jeweiligen Gemeinde, in welcher
sich der Grundbesitz befindet, festgelegten Hebesatz.
In der Prognoserechnung wird die Grundsteuer nicht berücksichtigt,
da diese gemäß den mietvertraglichen Regelungen
grundsätzlich auf die jeweiligen Mieter überwälzt werden
kann.
Im Hinblick auf die im Vergleich zu den tatsächlichen
Verkehrswerten sehr niedrigen Einheitswerte, welche die
Grundlage für die Grundsteuer bilden, wird eine Neuregelung
der Grundsteuer in regelmäßigen Abständen politisch
diskutiert.
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