WealthCap Immobilien Deutschland 31 - Wealth Management ...

128 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 – WESENTLICHE GRUNDLAGEN DER STEUERLICHEN KONZEPTION
die Veräußerung einzelner oder sämtlicher Fondsimmobilien
geplant ist, fehlt es bereits an dem sowohl vom Bundesfinanzhof
(BFH) als auch von der Finanzverwaltung geforderten
engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb
und Veräußerung der Immobilien. Damit kann nach derzeitiger
Auffassung der Finanzverwaltung auch bei einer Veräußerung
sämtlicher Fondsimmobilien am Ende der Fondslaufzeit
– sofern diese nicht aufgrund außergewöhnlicher Umstände
bereits vor Ablauf von zehn Jahren seit Anschaffung
der Fondsimmobilien beendet wird – nicht von einem gewerblichen
Grundstückshandel ausgegangen werden. Insoweit ist
daher keine Umqualifizierung der Einkünfte in gewerbliche
Einkünfte zu erwarten.
Nach einem Schreiben des BMF vom 01.04.2009, welches
sich auf ein Urteil des BFH vom 26.06.2007 bezieht, kann
unter bestimmten Umständen der Erwerb, die Vermietung
und die Veräußerung eines Wirtschaftsguts zu einer gewerblichen
Tätigkeit führen, wenn die Vermietung mit dem Erwerb
und der Veräußerung aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts
verklammert ist. Ein einheitliches Geschäftskonzept
liegt nach Auffassung der Finanzverwaltung vor,
wenn von vornherein ein Verkauf des vermieteten Wirtschaftsgutes
vor Ablauf von dessen gewöhnlicher oder tatsächlicher
Nutzungsdauer geplant ist und nur durch dessen
Verkauf ein Totalgewinn erzielt werden kann. Da nach der
Prognoserechung bereits vor der ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit
der Beteiligung durch einen Anleger ein
steuerlicher Totalüberschuss erzielt wird und konzeptionsgemäß
kein Verkauf der Fondsimmobilien am Ende der Fondslaufzeit
zwingend vorgesehen ist, fehlt es bereits an einem
einheitlich verklammerten Geschäftskonzept im Sinne des
vorgenannten BMF-Schreibens. Insoweit ist daher keine Umqualifizierung
der Einkünfte in gewerbliche Einkünfte zu erwarten.
Eine gewerbliche Prägung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 15 Abs. 3 Nr. 2 Satz EStG scheidet ebenfalls aus, da grundsätzlich
allein die WealthCap Real Estate Management GmbH
als geschäftsführende Kommanditistin zur Geschäftsführung
und Vertretung der Fondsgesellschaft berechtigt und verpflichtet
ist. Die WealthCap Real Estate Komplementär GmbH
als persönlich haftende Gesellschafterin ist hingegen, mit
Ausnahme von zwingenden gesetzlichen Gründen oder aufgrund
von eilbedürftigen Maßnahmen, von der Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft ausgeschlossen.
Allerdings können auf Ebene des Anlegers die Einkünfte in
gewerbliche Einkünfte umqualifiziert werden, wenn dieser
seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft innerhalb von
fünf bzw. zehn Jahren veräußert. Denn die Finanzverwaltung
vertritt die Auffassung, dass – bezogen auf den jeweiligen
Anleger – die Veräußerung einer Beteiligung an einer Immobilienfondsgesellschaft
einer anteiligen Veräußerung der von
der Fondsgesellschaft gehaltenen Immobilien gleichzustellen
ist. Für die Anwendung der Drei-Objekt-Grenze käme es daher
auf die Zahl der im Gesellschaftsvermögen befindlichen
Immobilien an. Nach derzeitiger Auffassung der Finanzverwaltung
ist jedoch nur von einer Umqualifizierung der Ein-
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künfte beim Anleger auszugehen, wenn dieser unmittelbar
oder mittelbar zu mindestens 10 % an der Fondsgesellschaft
beteiligt ist oder der Verkehrswert seiner Beteiligung oder
der Anteil an der bzw. den veräußerten Fondsimmobilie(n)
bei einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als
250.000 EUR beträgt.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Fondsgesellschaft hat die Fondsimmobilien zum wesentlichen
Teil an die BARMER GEK und zu einem geringeren Teil
an weitere verschiedene Mieter vermietet. Dadurch erzielt
die Fondsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Einkünfte aus Kapitalvermögen
Nach Auffassung der Oberfinanzdirektion (OFD) Berlin
(Schreiben vom 09.12.1996) sind Guthabenzinsen, welche
aus einer aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
errichteten Liquiditätsreserve erzielt werden, nicht als Einkünfte
aus Kapitalvermögen, sondern als Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung zu qualifizieren. In zwei Urteilen
zum Gewerbesteuergesetz hat der BFH die aus der Anlage
von Mieteinnahmen erzielten Zinsen nicht den Miet-, sondern
den Kapitaleinkünften zugerechnet. In der Prognoserechnung
wurden entsprechend der Auffassung der Finanzverwaltung
die aus der Liquiditätsreserve erzielten Guthabenzinsen
als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
behandelt.
Erträge, welche der Anleger auf von ihm nicht entnommene
Ausschüttungsbeträge erzielt, sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen
zu qualifizieren.
Ermittlung der Einkünfte auf Ebene
der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft ermittelt für jedes Kalenderjahr ihre
laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie
ihre Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 2 Abs. 2 i. V. m.
§§ 8 ff. EStG als Überschuss der Einnahmen (Miete, Zinserträge)
über die Werbungskosten (z. B. Abschreibungen,
Fremdkapitalzinsen, Gesellschaftskosten). Dabei gilt das
Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG).