WealthCap Immobilien Deutschland 31 - Wealth Management ...
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WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND <strong>31</strong> – INVESTITIONEN<br />
Die Büroimmobilie in Köln<br />
Die Büroimmobilie in Köln befindet sich im südlich der<br />
Innenstadt gelegenen Stadtteil Köln-Bayenthal in der Bonner<br />
Straße 351. Die Kölner City ist ca. 6 km entfernt. Die unmittelbare<br />
Nachbarschaft ist durch eine Mischnutzung aus Bürogebäuden,<br />
Wohnungen sowie kleineren Gewerbeeinheiten<br />
geprägt. Die Verkehrsinfrastruktur und die Anbindung an<br />
den öffentlichen Nahverkehr sind gut. Das Zentrum von Köln<br />
ist mit einem direkt vor dem Gebäude haltenden Stadtbus<br />
schnell zu erreichen. Eine weitere Buslinie, deren Haltestelle<br />
sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe befindet, verbindet den<br />
Standort mit der Kölner Universität. Das Autobahnnetz ist<br />
durch die unmittelbare Nähe zur BAB 4 sehr gut<br />
erreichbar.<br />
Die Büroimmobilie in Köln wurde im Jahr 2000 fertiggestellt.<br />
Der Baukörper besteht aus verschiedenen drei-, sechs- und<br />
siebengeschossigen miteinander verbundenen Bauten, die<br />
sich um einen quadratischen Innenhof gruppieren. Das Objekt<br />
ist vollständig unterkellert bzw. mit einer zweigeschossigen<br />
Tiefgarage mit ca. 100 Stellplätzen unterbaut. Nicht<br />
auf die Tiefgarage entfallende Bereiche werden als Technikflächen<br />
genutzt. Zudem bestehen ca. sieben Außenstellplätze,<br />
die ausschließlich von der Mieterin Deutsche Post <strong>Immobilien</strong><br />
GmbH genutzt werden. Die gesamte Mietfläche beträgt<br />
ca. 10.907 qm.<br />
Aufgrund der Bauart und Konzeption ist die Büroimmobilie<br />
in Köln leicht in separate Bereiche teilbar (i. d. R. zwei Mietbereiche<br />
je Etage). Die Haustechnik (z. B. die Unterverteilung<br />
Büroimmobilie in Köln – Kurzüberblick<br />
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der Elektrik) ist hierauf entsprechend vorbereitet. Die Büroimmobilie<br />
in Köln ist in Stahlbeton-Skelettbauweise erstellt.<br />
Die Fassade ist zum größten Teil verputzt, wobei ein Eckturm<br />
zusätzlich mit getöntem Glas verkleidet ist. Die Fenster sind<br />
moderne Aluminiumfenster mit Wärmeschutzverglasung<br />
sowie Schallschutz zu den Straßenseiten. Als Sonnenschutz<br />
sind elektrische Außenjalousien installiert. Die Tiefgarage<br />
verfügt wie alle anderen Zugänge im Gebäude über eine<br />
Zugangskontrolle.<br />
Die Erschließung der Büroimmobilie in Köln erfolgt über einen<br />
zentralen Eingangsbereich mit großzügig gestaltetem<br />
Treppenhaus und zwei Aufzügen. Außerdem existieren noch<br />
zwei weitere Treppenhäuser, ein weiterer Eingangsbereich<br />
für die Postfiliale sowie ein zusätzlicher Eingang neben der<br />
Tiefgaragenzufahrt. Die Büroräume, welche überwiegend in<br />
Form von Doppelbüros angeordnet sind und natürlich belichtet<br />
und belüftet werden können, befinden sich in allen oberirdischen<br />
Geschossen. Fast alle Etagen verfügen über Besprechungsräume.<br />
Zudem sind im 5. und 6. Obergeschoss mehrere<br />
Schulungs- und Konferenzräume vorhanden. Im Erdgeschoss<br />
befinden sich neben weiteren Schulungs- und<br />
Konferenzräumen eine Kantine, das Kundenzentrum der<br />
BARMER GEK und eine Postfiliale samt Packstation. Im rückwärtigen<br />
Bereich des Erdgeschosses ist zudem eine Hausmeisterwohnung<br />
eingerichtet.<br />
Der Innenausbau der Büroimmobilie in Köln ist nutzungsart-<br />
und baujahrestypisch und kann als zeitgemäßer Standard<br />
bezeichnet werden. Die Büroeinheiten sind mit Bodenkanä-<br />
Objektart Bürogebäude<br />
Lage ca. 6 km südlich der Kölner Innenstadt<br />
Baujahr ca. 2000<br />
Mietfläche Büroflächen ca. 9.528 qm<br />
Einzelhandel ca. 338 qm<br />
Nebenflächen ca. 948 qm<br />
Wohnung ca. 93 qm<br />
Gesamt ca. 10.907 qm<br />
Stellplätze ca. 100 Tiefgaragenstellplätze, ca. 7 Außenstellplätze<br />
Kaufpreis ca. 21.736.143 EUR<br />
Wertgutachten Die Büroimmobilie in Köln wurde von zwei unabhängigen Gutachtern mit einem Verkehrswert von ca. 22.800.000 EUR<br />
(per 11.02.2010) bzw. ca. 23.190.000 EUR (per 01.07.2009) bewertet.<br />
Jahresmiete (per 01.01.2010) ca. 1.473.296 EUR<br />
Durchschnittliche Gesamtmiete<br />
(per 01.01.2010)<br />
ca. 11,03 EUR/qm/Monat1 Vermietungsstand (per 01.01.2010) ca. 99,3 %<br />
Mieter<br />
(per 01.01.2010)<br />
BARMER GEK 1 ca. 93,2 % der Jahresmiete<br />
Deutsche Post <strong>Immobilien</strong> GmbH 1 ca. 4,3 % der Jahresmiete<br />
Wohnfläche 1 ca. 0,5 % der Jahresmiete<br />
Stellplatzmieter ca. 2,0 % der Jahresmiete<br />
Mietvertragslaufzeiten2 BARMER GEK1 ca. 10,75 Jahre (ohne Ausübung des BARMER Sonderkündigungsrechts)<br />
Deutsche Post <strong>Immobilien</strong> GmbH1 ca. 4,70 Jahre<br />
Wohnung gesetzliche Kündigungsfristen<br />
Stellplatzmieter unterschiedliche Kündigungsfristen<br />
Durchschnittliche<br />
2, 3<br />
Mietvertragslaufzeit<br />
ca. 10,25 Jahre (ohne Ausübung des BARMER Sonderkündigungsrechts)<br />
1 Ohne Berücksichtigung der Stellplätze.<br />
2 Zur Berechnung wurde der 01.01.2010 als Anfangstermin zugrunde gelegt.<br />
3 Annahme durchschnittliche Mietvertragslaufzeit: Wohnung 2 Jahre, Stellplätze 1 Jahr.
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