Politiques et interventions en habitation : analyse des tendances ...

52PARTIE I : PRÉSENTATION PAR PAYSgonflés du fait que le propriétaire compte sur les allocations de ses locatairespour demander des loyers jugés abusifs par le HUD, et cela pourdes logements dont l’entretien laisse à désirer. Dans de tels cas, le départdes locataires aidés risquerait d’entraîner la faillite du projet et sa reprisepar les autorités publiques.L’objectif est également le désenclavement et la déghettoïsation surle plan social autant que racial : la mixité des revenus et des groupesfondés sur la race ou l’ethnie est fortement affirmée et inscrite dans lesmodalités de mise en œuvre de divers programmes qui ont pris forme aucours des dernières années.Par-delà les discours, il faut aussi reconnaître que le mark-to-marketrépond à des préoccupations d’ordre financier : il s’agit de sauvegarder leparc de logements abordables d’une manière qui ne soit pas trop onéreusepour le trésor fédéral, à l’heure où une partie importante de ceparc de logements aidés (notamment celui dont on a hérité de la période1968-1988 : près de 1,5 million de logements) atteint l’heure de la findes conventions conclues avec l’État. Les situations qui se produisentlors de l’expiration des conventions sont vues par de nombreux observateurset intervenants publics comme une épée de Damoclès qui exigedes réformes que l’on a commencé à mettre en route dans des opérationsde vouchering out actuellement en cours et qui font l’objet d’un monitoringattentif. Les propriétaires, en effet, peuvent choisir de « sortir » de leurmission de fournir du logement abordable (opting out) ou de rembourserleur dette hypothécaire, ce qui les libère de leurs obligations relatives auconventionnement.Il est clair que les gestionnaires d’ensembles bien entretenus et biensitués, dans des marchés immobiliers à la hausse, auront tendance àsortir du conventionnement pour louer leurs logements plus cher. Àl’inverse, les gestionnaires d’immeubles peu rentables, qui ne surviventque grâce aux subventions et au fait que la plupart de leurs locatairesdisposent d’allocations logement, seront peu tentés de se retirer. Dansles pires cas, cependant, toutes ces aides n’empêcheront pas la faillite et,conséquemment, la reprise de l’immeuble par les prêteurs, soit le FHA,Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae, c’est-à-dire, au fond, leHUD.