Waarderingsinstructie 2003 (pdf) - Waarderingskamer

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2003DEEL IVWoningenVoor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordtaltijd een vergelijkingsmethode gebruikt.(..)De regels voor de waardebepaling van woningen worden ook toegepast voordirect vergelijkbare onroerende zaken (bij voorbeeld: individuele recreatiewoningen)en voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woningen(bij voorbeeld: garageboxen). Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden,waarbij de niet-woningbestemming van groter belang is, wordt de waardebepalingvoor de niet-woongedeelten uitgevoerd op basis van de regels voor debepaling van de waarde voor niet-woningen. De waarde van deze objecten bestaatderhalve uit een combinatie van de waarde van het woongedeelte en van het nietwoongedeelte.(..)Methode modelmatige vergelijkingEen modelmatige manier van vergelijken kan op vele wijzen plaats vinden. Bij detoepassing van een vergelijkingsmethode kan (langs geautomatiseerde weg) eenprognose worden gedaan voor de waarde van woningen.(..)Niet-woningenDe waarde in het economische verkeer van niet-woningen kan worden bepaalddoor een kapitalisatiemethode, door een vergelijkingsmethode of een discountedcash-flowmethode.Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aardvan de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investeringen)en van het aantal vergelijkbare objecten dat getaxeerd moet worden. Dezecategorieën waarderingsmethoden worden hierna uitgewerkt.KapitalisatiemethodeVoor verschillende soorten courante niet-woningen bestaat "de markt" uitverhuurtransacties. Van deze objecten kan de waarde in het economische verkeerworden bepaald met behulp van een kapitalisatiemethode. Deze categorie vanmethoden houdt in dat de huurwaarde van een object wordt vermenigvuldigd meteen kapitalisatiefactor. In het eerste lid wordt aangegeven dat in het kader van deWet WOZ de bruto huur wordt gekapitaliseerd. Er is gekozen voor de kapitalisatievan de bruto huur in verband met betere mogelijkheden voor onderlingevergelijking van de taxaties voor verschillende objecten. De referentiekapitalisatiefactorwordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt eenhuurwaarde getaxeerd van een object waarvan de verkoopprijs bekend is. Dekapitalisatiefactor is dan de verkoopprijs gedeeld door de huurwaarde. Voor hetbepalen van deze referentiekapitalisatiefactor kan ook bij voorbeeld eendiscounted-cash-flow-berekening toegepast worden. Op die methode wordthierna ingegaan.134