Waarderingsinstructie 2003 (pdf) - Waarderingskamer

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2003DEEL I3.2 AnalyserenDe marktgegevens voor woningen bestaan uit verkoopcijfers en vraagprijzen(waaronder ook VON-prijzen nieuwbouw). Elk marktgegeven wordtgeanalyseerd. De analyse houdt de onderstaande stappen in (zie ook het schemamarktanalyse woningen hierna):stap 0: nagaan of kadastrale verwerking en één op één koppeling tussen verkoopen WOZ-object gereed zijn.Indien deze koppeling niet mogelijk is, dan kan de verkoop buiten deanalyse gehouden worden. De verkoop wordt echter niet verwijderd.Indien de één op één koppeling wel mogelijk is, dan verder gaan metstap 1.stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen WOZ-waarde naar voorliggendewaardepeildatum en het verkoopcijfer (marktcijfer).Dit is het verschil (stijging of daling) van de verkoopprijs ten opzichtevan de WOZ-waarde.stap 2: vaststellen verwacht verschil (stijging of daling) verkocht object sindsvoorliggende waardepeildatum.De WOZ-waarde van voorliggende peildatum wordt op deze wijze"geactualiseerd" naar de verkoopdatum. Deze geactualiseerde waardewordt gebruikt als basis om de verkoopprijs aan te toetsen.Het bepalen van het verwachte verschil (stijging of daling) (stap 2) is een zichsteeds herhalend proces waarbij onderzocht wordt of de in een gemeente geconstateerdemarktstijgingen of -dalingen samenhangen met een aantal kenmerkenvan de verkochte woningen.Bijvoorbeeld in eerste instantie wordt de waarde van de verkochte woning"geactualiseerd" naar de verkoopdatum door gebruik te maken van de gemiddeldestijging in die gemeente van stel 20%. Later blijkt de gemiddelde stijging voorvrijstaande woningen hoger te liggen, terwijl de buurt waarin deze verkochtewoning ligt ook meer is gestegen dan gemiddeld. Dit leidt ertoe dat uiteindelijkde "actualisering" van de WOZ-waarde geschiedt door een verwachte stijging vanstel 35%.Dit proces herhaalt zich totdat de meest relevante kenmerken in hun samenhangzijn onderzocht. Onder de voorwaarde dat er voldoende verkopen zijn, wordenminimaal de volgende kenmerken onderzocht: ligging, soort object,verkoopdatum. De interpretatie leidt tot inzicht of er een reden is dat eenmarktsegment leidt tot andere stijgingen of dalingen dan andere marktsegmenten;met andere woorden er wordt geconcludeerd of het marktsegment invloed heeftop de marktontwikkeling. Slechts wanneer voor een marktsegment op basis vanvoldoende verkopen wordt geconstateerd dat er sprake is van een anderemarktontwikkeling (bijvoorbeeld etagewoningen stijgen in een periode meer danrijwoningen in dezelfde periode en in dezelfde buurt), wordt voor ditmarktsegment een apart verwacht verschil (stap 2) onderscheiden.In hetzelfde herhalende proces wordt ook bepaald in welke mate een verkoopprijsmag afwijken van de "geactualiseerde" WOZ-waarde. In een buurt met veel26