Waarderingsinstructie 2003 (pdf) - Waarderingskamer

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2003DEEL IVBij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw woning opgesomd.Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is vancorrecte gegevens. Wat betreft de aanduiding van de grootte van de woning is het belangrijkdat dit de bruto . . . . (oppervlakte/inhoud) is. Dit betekent dat alle ruimten in dewoning zijn meegenomen, dus ook gangen en trappen. Deze bruto oppervlakte zal danook groter zijn dan de bij elkaar getelde oppervlakten van alle kamers.MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGENDe Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde voor elkeonroerende zaak vast te stellen. Voor een onroerende zaak die niet als woning wordtgebruikt kan dit de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn of de waarde in het economischeverkeer. Als WOZ-waarde wordt vastgesteld de hoogste van deze twee waarden.Of voor uw onroerende zaak de waarde in het economische verkeer is vastgesteld of degecorrigeerde vervangingswaarde, blijkt uit het taxatieverslag.Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning wordtveelal gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze methode wordtgebruikt omdat de gebruiker van deze categorie objecten veelal de ruimte huurt en er dussprake is van een markt met huurtransacties.Uit de in de markt gerealiseerde huurprijzen leidt de taxateur een huurwaarde af. Dezehuurwaarde hangt natuurlijk af van bijvoorbeeld het soort object, de grootte van hetobject en de kwaliteit. Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur gebruikvan huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum overeengekomen zijntussen eigenaren en huurders.Voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer is het noodzakelijk dat dehuurwaarde (de huurprijs per jaar die een huurder en een verhuurder overeen zoudenkomen na de beste voorbereiding van een verhuur, wanneer deze verhuur zou plaatsvindenop de waardepeildatum) wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Dehoogte van deze kapitalisatiefactor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau enhet risico dat een investeerder loopt bij een bepaald type onroerende zaken. De kapitalisatiefactorvoor een specifieke onroerende zaak is verder afhankelijk van het leegstandsrisicovoor het object (een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor)en van de onderhoudgevoeligheid van de zaak. Indien jaarlijks veel geld nodig is vooronderhoud, dan zal de kapitalisatiefactor lager zijn. In de kapitalisatiefactor is tevens eenopslag verwerkt indien de waarde niet exclusief omzetbelasting is bepaald.Indien de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan staanvier elementen centraal bij de waardebepaling, namelijk de waarde van de grond, devervangingswaarde van het opstal en de afschrijving in verband met de technischeveroudering en in verband met de functionele veroudering.Voor het bepalen van de waarde van de grond wordt aangesloten bij de prijzen die degemeente rondom de waardepeildatum hanteerde of zou hanteren bij de uitgifte vangrond. Voor de vervangingswaarde van het opstal wordt uitgegaan van de investeringendie nodig zijn om een in beginsel identiek object opnieuw te bouwen. Deze vervan-170