Waarderingsinstructie 2003 (pdf) - Waarderingskamer

FORMELE REGELGEVING5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZVergelijkingsmethode voor niet-woningenDeze categorie van methoden is van toepassing op alle niet-woningen waarvoorhet belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties. Voor sommigesoorten objecten zullen deze verkooptransacties liggen binnen de gemeente ofbinnen een regionaal marktgebied (woonwinkelpanden, agrarische objecten).Voor andere objecten kan dit marktgebied het gehele land omvatten (motorbrandstofverkooppunten).Er is dan sprake van een landelijk referentiestelsel.Discounted-cash-flowberekeningDeze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van referentieobjectenvoor niet-woningen of voor de waardebepaling van een enkel zeer specifiekobject waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzenof huurprijzen bekend zijn. Bij de discounted-cash-flowberekeningworden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerendezaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethodewel aangeduid als netto-contante-waardemethode.De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar.Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is,zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen.Het te hanteren rentepercentage moet overeenstemmen met de algemene rentestand.Het rendement op staatsleningen is in beginsel een goede basis.Gecorrigeerde vervangingswaardeHet tweede lid van artikel 4 geeft de algemene bepalingen voor de berekeningvan deze gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor objecten - andere dan woningenof monumenten - waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaarzijn, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking. Deze objectenhebben meestal een specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door dehuidige eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor dezeobjecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of gebruiker.Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt gekeken naar de investeringendie moeten worden gedaan om het object te vervangen door een nieuwidentiek object.Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde vande grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. De grondwaardewordt bepaald rekening houdend met bestemming, de kavelgrootte, de ligging ende grootte van het object. Daarbij wordt gekeken naar de uitgifteprijzen die degemeente hanteert voor grond met eenzelfde bestemming op een vergelijkbarelocatie. De vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor technischeof functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheidvan parkeervoorzieningen in de omgeving komen tot uiting in de factor voorfunctionele veroudering van de opstal.135