Diretoria da EMERJ

TO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
As taxas de manutenção criadas por associação de moradores,
não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é
associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. 33
Observamos que as divergências incidem no Superior Tribunal
de Justiça em casos ímpares, tal como o ementado acima,
advindo de ação declaratória de proprietário de lote localizado
em área de condomínio de fato visando a eximir-se da responsabilidade
pelo pagamento de encargos condominiais a associação de
moradores legalmente constituída posteriormente à aquisição do
terreno.
Indaga-se se o proprietário de imóvel que adquiriu a propriedade
pelo sistema do loteamento convencional – ou aberto
– tem a obrigação de arcar com os encargos condominiais, por
associação constituída posteriormente à sua aquisição, ausente a
espontaneidade do proprietário em associar-se, mesmo que beneficiário
indireto dos serviços ora prestados. 34
Para socorrer-nos a esta questão, não obstante a polêmica
em torno da matéria, com jurisprudência oscilante nos tribunais,
a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso concreto,
ensejando-se preferência ao princípio que veda o enriquecimento
ilícito.
33
STJ, EREsp 444.931/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ
01/02/2006, p. 427
34
A mesma indagação é observada por Antônio Carlos de Sá, ao aduzir que “os problemas
jurídicos que surgem do condomínio de fato são inúmeros, interessando-nos, neste trabalho,
aqueles relativos às despesas geradas por esta estrutura irregular, notadamente as de
segurança. O rateio destas despesas deve se dar entre todos os beneficiários, ou seja, todos
os moradores daquela rua atendidos por tais serviços. Quando os moradores que constituem
este aparente condomínio criam uma associação comunitária, não há a menor dúvida de
que os seus integrantes, como associados, terão que arcar com o rateio das despesas utilizadas
para a prestação dos serviços objetivados. O problema se dá quando não há esta associação
regularmente efetuada, ou quando existe a associação, mas nem todos os moradores
se associam. Indaga-se se, juridicamente, seria possível uma associação compulsória”. (SÁ,
Antônio Carlos de. “A relação jurídica de direito real e a relação jurídica de direito obrigacional.
Obrigação Propter Rem. O condomínio de fato, irregular ou atípico e a obrigação de
rateio das despesas”. In: Revista de Direito da Procuradoria Geral do Município do Rio de
Janeiro, ano III, n. 3, 2002, p. 105).
Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010
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