Manuale dell'investitore. Impiantare un'impresa in Svizzera.

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7.4 Aspetti giuridici: licenza di costruzione. Edifici e impianti possono essere costruiti o modificati soltanto dietro licenza da parte dell’autorità competente. Il progetto di costruzione deve in primo luogo essere conforme al piano di zona del comune, ma deve anche soddisfare altri requisiti derivanti dal diritto di superficie e dalla protezione dell’ambiente (acqua, aria, rifiuti, rumori) o che vanno rispettati nell’interesse della salute e sicurezza pubblica. La procedura di concessione della licenza di costruzione dura in media tre mesi. In linea di principio la domanda di costruzione è un processo standardizzato. Oltre ai piani delle opere, occorre presentare una serie di altri formulari e certificati a seconda del progetto di costruzione. È nell’interesse del committente ottenere il più presto possibile una licenza di costruzione giuridicamente valida, dato che durante la fase di progettazione e di licenza deve sostenerne i costi di finanziamento. La procedura tipica per la concessione della licenza di costruzione è suddivisa in quattro fasi: 1. informazione delle autorità; 2. presentazione della domanda di costruzione, analisi preliminare, chiarimenti supplementari; (verifica dell’impatto ambientale, protezione dei monumenti ecc.) 3. esame, informazione del pubblico (pubblicazione e picchettatura dei profili), concessione della licenza di costruzione (inclusi vincoli e scadenze); 4. termine per la presentazione del ricorso, concessione edilizia. Fig. 32: Obbligo di autorizzazione in base a gruppi di persone 66 Manuale dell’investitore 2012 L’acquisto di terreni per l’edilizia residenziale è soggetto alle disposizioni di cui al capitolo 7.5. Concessione di licenze www.ch.ch > Privati > Ambiente e edilizia > Autorizzazione edilizia Lingue: tedesco, inglese, francese, italiano 7.5 Aspetti giuridici: acquisto di fondi da parte di persone all’estero. L’acquisto di terreni in Svizzera da parte di persone all’estero è limitato dalla legge. In linea di principio è soggetto ad autorizzazione soltanto l’acquisto di abitazioni di vacanza e di alloggi di proprietà non per uso personale. Quindi gli stranieri che vivono in Svizzera possono acquistare liberamente immobili residenziali e commerciali. 7.5.1 Non soggetti ad autorizzazione I seguenti gruppi di persone possono acquistare terreni e immobili senza autorizzazione. Gruppo di persone Acquisto non soggetto ad autorizzazione per ... Tutte le persone immobili commerciali I cittadini di Stati membri della Comunità europea nonché dell’Associazione europea di libero scambio Tutte le tipologie di terreni e immobili (AELS) con domicilio effettivo (centro della vita familiare) in Svizzera (di regola con un permesso di dimora CE/AELS B o permesso di domicilio CE/AELS C) I cittadini di Stati non UE o AELS che hanno il diritto di domicilio in Svizzera (con un permesso di Tutte le tipologie di terreni e immobili domicilio C) I cittadini di Stati non UE o AELS con domicilio effettivo (centro della vita familiare) in Svizzera che non Domicilio principale hanno ancora il diritto di dimora in Svizzera (di regola con un permesso di soggiorno B) Società con sede in Svizzera controllate da persone non soggette all’obbligo di autorizzazione Tutte le tipologie di terreni e immobili Frontalieri UE ed AELS (con autorizzazione per frontalieri CE/AELS G) Abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro Fonte: Diagramma proprio di Generis AG, Sciaffusa
Non occorrono autorizzazioni per i fondi che servono allo svolgimento di un’attività professionale, commerciale o industriale (eccetto i terreni per la costruzione, il commercio o la locazione di alloggi). Il termine attività economica ha un’ampia estensione: riguarda non soltanto le classiche tipologie commerciali, industriali e artigianali, bensì anche il settore finanziario e dei servizi. Comprende quindi lo svolgimento di una libera professione, ad es. come informatico o albergatore, la gestione di un centro commerciale o di servizi oppure la produzione industriale. È altresì possibile la partecipazione in società immobiliari che operano nella compravendita di tali terreni. L’espressione «sede operativa» consente inoltre l’acquisto di appartamenti qualora siano necessari per l’esercizio aziendale (ad es. l’alloggio del custode o del tecnico, la cui presenza permanente nelle dirette vicinanze dell’impresa è assolutamente indispensabile) oppure se la separazione dal terreno aziendale non sarebbe appropriata. 7.5.2 Obbligo di autorizzazione È soggetto all’obbligo di autorizzazione l’acquisto di terreni non adibiti a uso commerciale da parte di: • stranieri domiciliati all’es tero; • cittadini di Stati non UE o AELS domiciliati in Svizzera senza permesso di soggiorno; • società che hanno la propria sede all’estero (anche se il proprietario è cittadino svizzero); • società che hanno la propria sede legale ed effettiva in Svizzera, ma che sono gestite da persone all’estero. Questo avviene se i cittadini stranieri detengono oltre un terzo del capitale sociale oppure oltre un terzo dei diritti di voto o abbiano concesso ingenti prestiti. • coloro che acquistano un terreno per conto di una persona all’estero (operazione fiduciaria). All’obbligo di autorizzazione non è soggetta soltanto la trascrizione nel registro fondiario della proprietà fondiaria, bensì qualsiasi negozio giuridico che procuri a una persona all’estero l’effettivo diritto di disporre in merito a un terreno soggetto ad autorizzazione. Per questi gruppi restano perciò esclusi anche gli investimenti diretti sul mercato degli appartamenti e il commercio immobiliare con immobili residenziali. 7.5.3 Motivi per l’autorizzazione Un’autorizzazione all’acquisto di terreni soggetti ad autorizzazione si basa sui motivi previsti dalla legge: • banche e assicurazioni con licenza svizzera per l’acquisto di terreni nelle procedure di liquidazione giudiziaria e pignoramenti, se il terreno è gravato a loro favore con un pegno immobiliare • assicurazioni per riserve tecniche per attività in Svizzera • l’acquisto del terreno serve a imprese indigene per la previdenza del personale che lavora in Svizzera • il fondo viene utilizzato direttamente per uno scopo di pubblica utilità • eredità o legatari: autorizzazione con il vincolo di vendere il terreno entro due anni (eccezione: stretto legame degno di protezione con il fondo) • caso di rigore: un’abitazione di vacanza o unità d’abitazione in un apparthotel, qualora il venditore si trovi in una situazione fnanziaria di emergenza e l’alloggio sia stato offerto senza successo a persone non soggette ad autorizzazione • (solo determinati cantoni) acquisto di un’abitazione di vacanza da una persona fisica all’estero in una località turistica • (solo determinati cantoni) acquisto di un’abitazione secondaria da parte di una persona fisica all’estero in un luogo con cui vengono curate relazioni economiche, scientifche o culturali regolari • (solo determinati cantoni) acquisto di terreni per la costruzione di abitazioni sociali. 7.5.4 Esecuzione L’esecuzione della legge compete in primo luogo al cantone in cui si trova il terreno. L’autorità stabilita dal cantone decide in merito alla domanda dell’obbligo di autorizzazione di un negozio giuridico e la rispettiva concessione dell’autorizzazione. A determinate condizioni è possibile che persone all’estero ottengano anche l’autorizzazione per l’acquisto di un’abitazione di vacanza. Il possesso di proprietà fondiaria in Svizzera non dà tuttavia al proprietario straniero il diritto di ottenere il permesso di dimora. Manuale dell’investitore 2012 67
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