Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden

Das Kostenparadoxon der Baulandentwicklung
Grundsätzlich verbindet sich in sehr vielen Gemeinden mit der Ausweisung eines neuen Baugebiets
die Hoffnung einer grundsätzlichen Verbesserung der kommunalen Haushaltslage.
Die Erwartungen liegen dabei vor allem auf den zusätzlichen Einnahmen aus der Einkommensteuer
und dem kommunalen Finanzausgleich. Dass sich die fiskalische Bilanz neuer
Wohngebiete in vielen Fällen nur bedingt positiv, in vielen Fällen neutral oder sogar negativ
für die Kommune darstellt, ist nicht bekannt oder wird nicht beachtet.
6.3.3 Flächeneigentümer von Brachflächen und Baulücken (Eigentümer
der Fläche A)
Fläche A befindet sich in Besitz eines privaten Unternehmens. Für den Eigentümer verknüpft
sich mit dieser Fläche eine bestimmte Vorstellung hinsichtlich eines Veräußerungserlöses,
sprich des Verkaufspreises. Diese Preisvorstellung ist geprägt durch die alte, nicht mehr vorhandene
Nutzung („Ein toller Standort. Hier war immer was los.“) oder durch mehr oder weniger
stichhaltige Vergleiche mit anderen, in Nutzung befindlichen Standorten („Aus so einem
gut gelegenen Standort kann man doch ganz viel machen.“). In den Preisvorstellungen des
Eigentümers finden die mit einer späteren Entwicklung einhergehenden Kosten (z.B. für die
Freimachung von bestehenden Gebäuden oder gar Altlasten) oder die real auf dieser Fläche
erzielbaren Veräußerungs- oder Vermietungserlöse keine Berücksichtigung. Diese Elemente
bestimmen jedoch im Wesentlichen die Kalkulation des Projektentwicklers, der ihm als potenzieller
Käufer gegenübersitzt.
Die Fläche steht mit einem bestimmten Wertbetrag in der Bilanz. Ein Verkauf unterhalb dieses
Wertes kommt für das Unternehmen zunächst nicht in Frage, da er buchhalterisch mit
außerordentlichem Aufwand (Wertberichtigung) und unternehmensintern nicht selten mit
einem erheblichen Erklärungsaufwand verbunden ist.
Ein zentrales Thema bei der Veräußerung von Brachflächen sind Altlasten. Bei weitem nicht
jede Innenbereichsfläche ist mit Altlasten belastet. 38 Jedoch kann eine Belastung in den
meisten Fällen nicht vollständig ausgeschlossen werden, so dass sich ein potenzieller Investor
immer mit einer Abschätzung potenzieller Altlastenrisiken beschäftigen muss. Zwar kann
dieses Risiko durch entsprechende Voruntersuchungen erheblich reduziert werden. Diese
Voruntersuchungen kosten jedoch Zeit und Geld und verringern so die Rentabilität des Geschäftsmodells
auf der entsprechenden Fläche.
Da nicht selten die vorliegenden Angebote möglicher Investoren nicht den Preisvorstellungen
des Alteigentümers entsprechen, ist dessen Verhalten von Abwarten geprägt. Hierbei unterscheidet
er sich deutlich vom Eigentümer von „Grüne-Wiese“-Flächen (im hier diskutierten
Beispiel: Fläche B). Vom Abwarten erhofft sich der Eigentümer verbesserte Verwertungsoptionen,
z.B. durch eigene Verwendungsmöglichkeit bei verbesserter Wirtschaftslage, Verkauf
unter Veränderung der Randbedingungen im Umfeld der Fläche (allgemeine Aufwertung)
oder ein überraschend lukratives Angebot. 39
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Eine Quantifizierung, welcher Anteil der Innenbereichsflächen tatsächlich mit Altlasten belastet ist, ist nicht möglich,
da keine vollständige Erfassung der Innenbereichsflächen vorliegt (vgl. auch die Ausführungen in Kapitel 2).
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Wie realistisch derartige Hoffnungen sind, ist im Einzelfall zu prüfen. In der Summe kann – nicht zuletzt angesichts
des demografischen Wandels – vermutlich von einer Überschätzung der Veräußerungsmöglichkeiten ausgegangen
werden. Allerdings sind die Opportunitätskosten des Abwartens aufgrund der niedrigen Grundsteuer auf unbebaute
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