Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden

Kapitel 11: Ansatzpunkte zur Abmilderung der Kostenintransparenz
Wie in Abschnitt 8.2.4 ausführlich erläutert, erwachsen daraus im Zusammenhang mit der
Einführung des kaufmännischen Rechnungswesens („Doppik“) in allen deutschen Kommunen
bis zum Ende des Jahrzehnts mögliche Gefahren für die Innenentwicklung. Für die Doppikeinführung
bedarf es einer Bewertung des gesamten kommunalen Eigentums inklusive aller
Immobilien und Grundstücke. Mit Blick auf die übergeordneten Ziele der Haushaltssanierung
sowie anderen, in Abschnitt 8.2.4 im Detail dargestellten wirtschaftlichen Gründen, besteht
dabei die akute Gefahr, dass die Kommunen ihre für die Förderung der Innenentwicklung
bedeutsamen Grundstücke so hoch bewerten, dass eine Entwicklung auf diesen Fällen nachdrücklich
gehemmt wird.
Da eine Reihe von Kommunen bereits begonnen hat, die Eröffnungsbilanzen (z.T. unter erheblichem
Zeitdruck) zu erstellen, und die restlichen Kommunen in Kürze damit beginnen
werden, erscheint es sinnvoll, möglich bald eine Informationskampagne zu initiieren, welche
die Gemeinden auf die Gefahr hinweist, die mit einer „zu hohen“ Bewertung ihrer Liegenschaften
verbunden ist. Diese Gefahr liegt vor allem in einer langfristigen Lähmung der Innenentwicklung
auf gemeindeeigenen Flächen.
Vorgaben, nach welchen Bewertungsprinzipien die Kommunen ihre Grundstücke im Rahmen
der Eröffnungsbilanz bewerten sollen, legt jedes Bundesland für sich fest. Die bisher vorliegenden
Landesgesetze und -verordnungen zur Doppikeinführung zeigen dabei unterschiedliche
Vorgaben. 129 Aus Sicht der siedlungspolitischen Zielsetzung, die Innenentwicklung zu
stärken, muss daher für jede der einzelnen Regelungen bestimmt werden, auf welche Weise
eine möglichst „marktnahe Bewertung“ erfolgen kann. Am besten gelingt dies, wenn ein Vorgehen
gemäß den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (Verkehrswertermittlung) angewendet
wird. Häufig werden jedoch pauschalierende Ansätze verwendet. Problematisch ist
eine solche Bewertung mit einem vereinfachenden, pauschalisierenden Verfahren, wenn keine
adäquaten Marktanpassungsfaktoren bzw. Bewertungsabschläge verwendet werden. Deren
Bestimmung ist in Stadtregionen, in denen in der Vergangenheit kaum Verkäufe im Innenbereich
– z.B. aufgrund starker Schrumpfung – getätigt wurden, jedoch oft schwierig.
Umgekehrt zeigt aber gerade ein erlahmter Bodenmarkt (im Innenbereich) die Wichtigkeit
einer „marktnahen Bewertung“.
Aus Sicht der Siedlungspolitik ist es somit sinnvoll, auf Regelungen zur „marktnahen Bewertung“
zu drängen. Dies könnte z.B. durch entsprechende Ausführungsvorgaben zur Doppikeinführung
geschehen. Aufgrund der von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen Rahmenvorgaben
für die Wertermittlung kann dabei im Detail keine bundeseinheitliche Vorgabe
mehr gemacht werden. Gleichwohl lässt sich die skizzierte Zielsetzung in allen in den Landesgesetzen
zu findenden Bewertungsverfahren – zumindest in der groben Wirkungsrichtung
– erreichen. 130
129
Ein Vergleich der Vorgaben in den Bundesländern findet sich in: Löhr; Gutsche (2007).
130
Eine detailliertere Diskussion des Vorgehens in den einzelnen Bewertungsverfahren findet sich in: Löhr; Gutsche
(2007).
263