Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden

Kapitel 7: Kosten verschleiernde Wirkung von Entscheidungsketten
einer zunehmenden interkommunalen Konkurrenz zusätzliche Flächen im Außenbereich ausgewiesen
(Abbildung 7-14), so treten diese zusätzlich in Konkurrenz zu den Flächen in Baulücken
und auf Innenbereichsarealen. Entsprechend werden weniger Baulücken bebaut, so
dass deren enormer Kostenvorteil (keine zusätzliche Erschließung notwendig) immer seltener
genutzt wird (Abbildung 7-13). Durch die unterstellte Gleichverteilung der Marktchancen aller
Flächen nimmt bei einer Zunahme der Flächen im Außenbereich zudem die mittlere Siedlungsdichte
ab. Wie dargestellt wurde angenommen, dass Flächen im Außenbereich mit GFZ
= 0,15 realisiert werden, so dass die spezifischen Erschließungskosten pro Wohneinheit für
die Gemeinde hier etwas mehr als doppelt so hoch liegen wie bei der Erschließung und Bebauung
von Innenbereichsarealen (Brachen). 55
In der Modellbetrachtung wird aus Vereinfachungsgründen von einer starren Nachfrage von
50.000 Wohneinheiten im Betrachtungszeitraum ausgegangen. Im Falle eines deutlichen
Überangebots durch interkommunale Konkurrenz ist jedoch damit zu rechnen, dass es zu
einer Absenkung der Grundstückspreise kommt, so dass ggf. mehr Wohneinheiten bzw. Bauplätze
nachgefragt werden. Unter Annahme konstanter Marktchancen würden sich die relativen
Anteile zwischen den Baulücken, Brachen und Außenbereichsflächen (Abbildung 7-15)
aber auch bei einer gesteigerten Nachfrage insgesamt nicht verändern, so dass sich die in
Abbildung 7-16 dargestellten Mehrkosten der Kommunen pro Wohneinheit nicht verändern.
Dies gilt umso mehr, als sich der Preisverfall bei den Baugrundstücken nicht auf die Erschließungskosten
auswirken würde. Er kommt somit nur den Grundstückserwerbern (niedrigere
Grundstückskosten), nicht aber den Kommunen (unveränderte absolute und relative Anteile
an den Erschließungskosten pro Wohneinheit) zugute. Zudem begünstigt eine Absenkung
des Preisniveaus für Bauland eher die Außenflächen, da ein niedriges Bodenpreisniveau viele
Innenentwicklungsprojekte für die Projektentwickler unrentabel macht. Tendenziell unterschätzt
Abbildung 7-15 somit den Rückgang der Anteile der Baulücken und Brachen bei steigender
interkommunaler Konkurrenz und die damit unmittelbar verknüpften kommunalen
Mehrkosten bei der Erschließung pro Wohneinheit (Abbildung 7-16).
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden: Eine verschärfte interkommunale Konkurrenz
führt zu einer Mehrausweisung von Flächen im Außenbereich. Diese schwächt die
relative Marktposition der Innenbereichsprojekte (Baulücken, Brachen). Da Innenbereichsprojekte
aufgrund vorhandener Infrastrukturen (insbesondere bei Baulücken) und tendenziell
höheren Dichten hinsichtlich der kommunalen Anteile an den Erschließungskosten (erstmalige
Herstellung, Betrieb und Unterhaltung sowie Instandsetzung und Erneuerung) deutlich
kostengünstiger sind als Außenbereichsflächen, führt eine verschärfte interkommunale Konkurrenz
zu Mehrkosten bei den Kommunen. Dies gilt vor allem für die Kommunen, die Innenbereichsflächen
in ihrem Gemeindegebiet aufweisen.
Nimmt man diese Beobachtungen zusammen, wird verständlich, warum sich viele Kommunen
in einer Zwangslage sehen. Partizipieren sie nicht am interkommunalen Wettlauf durch
Ausweisung neuer Flächen, so haben sie Sorge, nicht genug Steueraufkommen von einkom-
55 Darüber hinaus können weitere Kosteneffekte eingerechnet werden, die im Rahmen der Modellbetrachtung nicht berücksichtigt
wurden. So senkt die interkommunale Konkurrenz aufgrund des Mehrangebots an Flächen die Vermarktungsgeschwindigkeit,
so dass für die Kommunen im Falle einer Vorfinanzierung der Bauflächen oder der Erschließungsanlagen ggf. zusätzliche
Zinskosten zukommen.
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