Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden

Das Kostenparadoxon der Baulandentwicklung
Finanzierer in ihrer Rolle der Finanzierung von Gewerbeflächen (Mittler)
Entsprechend der Differenzierung der Geschäftsfelder der Entwickler ist es auch bei der Darstellung
von Motivlagen der Finanzierer sinnvoll, zwischen den Bereichen Produzierendes
Gewerbe, Büro/Dienstleistung und Handel zu unterscheiden.
Die Immobilien des Produzierenden Gewerbes sind in vielen Fällen Spezialbauten mit einer
relativ geringen Möglichkeit der Alternativnutzung. Bei der Prüfung der Kreditvergabe wird
i.d.R. vor allem die Bonität des Unternehmens im Vordergrund stehen. Eine Bevorzugung
bestimmter Standorte durch die Kreditvergabe (von der Verhinderung einzelner maßgeblicher
Umfeldunverträglichkeiten einmal abgesehen) ist nicht zu erwarten.
Büroflächen sind eines der klassischen Felder des Immobilienratings, insbesondere, da sie
bereits vor den Neuregelungen des Kreditwesens (MaK und Basel II) 100 für die Verwertung
als Renditeobjekte einer vergleichenden Bewertung unterzogen werden mussten. Allerdings
entsprechen die Bewertungen (z.B. durch die Anwendung des „MoriX“-Verfahrens der Hypo-
Vereinsbank) im Kern den Überlegungen der Projektentwickler für Bürobauten (vgl. hierzu
auch Abschnitt zu den Finanzierern „Wohnen“ in Kapitel 5), da für diese der Weiterverkauf
der vermieteten Objekte an Finanzunternehmen fester Bestandteil des Geschäftsmodells ist.
Zusätzliche Einflüsse des Baufinanzierers auf die Präferierung bestimmter Standorte sind
somit nicht zu erwarten.
Für die Finanzierung von Handelsneubauten ist zwischen Fachmärkten und Shopping-Malls
zu unterscheiden. Shopping-Malls entsprechen in ihrer Art und den ihnen zugrundeliegenden
Geschäftsmodellen in etwa dem Büromarkt, Fachmarktgebäude aufgrund des hohen Eigennutzeranteils
eher den Gebäuden des produzierenden Gewerbes. In beiden Fällen sind - aus
den in den beiden vorigen Abschnitten jeweils genannten Gründen - keine (zusätzlichen)
Einflüsse der Kreditvergabe auf die Standortwahl zu erwarten.
Wirtschaftsförderer (Mittler)
Wichtigster Mittler im Bereich des Produzierenden Gewerbes sind die Wirtschaftsförderer
(i.d.R. kommunale Wirtschaftsförderung der Städte oder Kreise). Im Gegensatz dazu sind die
Wirtschaftsförderer in den Bereichen „Büro/Dienstleistung“ und „Handel“ kaum aktiv. Diese
Bereiche sind nahezu ausschließlich marktgesteuert.
Der Großteil neuer Gewerbeflächen wird durch die öffentliche Hand bereitgestellt, Experten
beziffern diesen Anteil mit ca. 70 %. In Zusammenarbeit mit den Kommunen sind die Wirtschaftsförderer
für den Bereich des Produzierenden Gewerbes somit sowohl in der Rolle der
„Mittler“ als auch der „Flächenanbieter“. Wo dies wirtschaftlich möglich ist, finanzieren sich
zudem die Wirtschaftsförderungsgesellschaften nicht selten ganz oder teilweise über die
Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen.
Die wichtige Rolle von Wirtschaftsförderern für die Neuansiedlung von Gewerbe wird sowohl
im politischen Raum als auch in der Öffentlichkeit anerkannt. Gleichwohl ist ein Leistungsnachweis
für Wirtschaftsförderer grundsätzlich schwierig, da die zentralen Messgrößen „ge-
100 Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft der Kreditinstitute (MaK) bzw. Eigenkapitalvorschriften, die vom Basler
Ausschuss für Bankenaufsicht in den letzten Jahren vorgeschlagen wurden (Basel II). Zu deren Bedeutung für den
Kapital- und Immobilienmarkt vgl. z.B. Deutsche Bundesbank (2003) sowie Abschnitt 5.2.5.
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