Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden

Das Kostenparadoxon der Baulandentwicklung
Neuausweisung zu nutzen. Ob und wo solche Potenziale im Siedlungsflächenbestand vorhanden
sind, soll im nachfolgenden Abschnitt kurz diskutiert werden.
10.1.2 Gewerbebaulandpotenziale im Siedlungsflächenbestand
Die Schwierigkeit, Aussagen zu diesem Thema zu treffen, liegt, ähnlich wie dies bereits für
das „Wohnen“ in Kapitel 2 festgestellt wurde, insbesondere in der sehr schwach empirisch
gesicherten Datenlage begründet. Nachfolgende Ausführungen beschränken sich deshalb in
erster Linie auf qualitative Einschätzungen, die vorliegenden Studien entnommen wurden.
In Anlehnung an Kahnert (1990: 19) sowie Umweltbundesamt (1997: 1-18) können Gewerbebaulandpotenziale
im Siedlungsbestand nach Größe der Gebiete folgendermaßen unterschieden
werden:
Kleinteilige Potenziale erstrecken sich über Teilflächen von wenigen hundert Quadratmeter
bis zu einer Größe von ca. 2 ha. Dabei unterscheiden Kahnert/Kneist (2000: 6) ungenutzte
und nicht mehr genutzte Grundstücke von ungenutzten Reserveflächen auf dem Grundstück.
Analog zur Begriffsverwendung in Kapitel 2 für „Wohnen“ kann Ersteres als „Baulücke“ und
Letzteres als „Nachverdichtungspotenzial“ bezeichnet werden. Ungenutzte Flächen einer Größe
über ca. 2 ha werden dagegen in den genannten Quellen als Brachflächen bezeichnet.
Die Diskussion um Innenentwicklungspotenziale im Gewerbebereich konzentriert sich in erster
Linie auf die großflächigen Areale, also auf Brachflächenpotenziale. Das Potenzial der
kleinteiligen Flächenpotenziale wird hingegen wenig thematisiert und, so Kahnert (1990: 19),
häufig unterschätzt. Zwar handelt es sich dabei meist um Flächen, die aufgrund der Größe
nur bestimmte Nutzungen aufnehmen können. Wegen der häufig integrierten Lage weisen
diese Flächen jedoch auch Standortmerkmale auf, die sie für bestimmte Nutzergruppen besonders
attraktiv machen. Bevorzugte Adressaten sind beispielsweise kleinere Handwerks-
und Produktionsbetriebe, Betriebe mit hohem Frauenanteil sowie Betriebe mit hohem Anteil
von Teilzeitbeschäftigten, die eine gewisse Infrastrukturdichte bevorzugen. Wie erwähnt,
stehen Angaben zur quantitativen Einschätzung kleinräumiger Innenentwicklungspotenziale
für Gewerbe nicht zur Verfügung. Einige Hinweise gibt jedoch Kahnert (1990:19) im Rahmen
von Fallbeispielbetrachtungen in mehreren Großstädten. Darin zeigt er Potenziale auf, die
den in den betrachteten Städten prognostizierten Gewerbeflächenbedarf über Jahre hinweg
decken könnten, zum Teil über Zeiträume bis zu 10 Jahren. Allerdings klaffen auch hier
Wunsch und Realität auseinander. Das aktivierbare Potenzial liegt deutlich unter dem theoretisch
verfügbaren. Ursachen hierfür liegen zum Teil ähnlich gelagert, wie dies im Bereich
„Wohnen“ zu beobachten ist (hohe Preiserwartungen, Altlastenverdacht, mangelnde Verkaufsbereitschaft).
Hervorzuheben ist hier jedoch ein weiterer Aspekt, der so bei Wohnen
keine Rolle spielt: das Vorhalten von Reserveflächen für etwaige Erweiterungsoptionen ansässiger
Betriebe. So wurden in einer Erhebung der Flächenreserven der Stadt Münster im
Jahre 1999 von ca. 40 ha potenzieller kleinteiliger Gewerbe-Innenbereichsflächen auf ungenutzten
Grundstücken allein ein Drittel der Flächen als Erweiterungsflächen eingestuft und
entsprechend zurückgehalten. Obgleich die Flächen für Neuansiedlung nicht zur Verfügung
stehen, kommt ihnen dennoch eine wichtige Rolle im Rahmen von Innenentwicklung zu.
Denn genau diese Flächen tragen dazu bei, Betriebsverlagerungen nach Außen zu Verhindern.
Allerdings lässt sich dieses Potenzial kaum quantifizieren.
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