Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden

Kapitel 6: Einzelentscheidungen der Akteure im Rahmen des Prozesses der Baulandentwicklung
Der hier in aller Regel deutlich geringere Bodenpreis erlaubt die Realisierung niedriger Dichten.
Dadurch werden vergleichsweise hohen Erschließungsaufwendungen verursacht. Diese
führen jedoch nicht zu einem unattraktiven Endpreis der bebauten Grundstücke, denn die –
im Vergleich zu Fläche A – deutlich höheren Erschließungskosten lassen sich durch den
zugleich deutlich niedrigeren Bodenpreis kompensieren. Es ist dem Projektentwickler im Gegenteil
sogar möglich, in sehr dezentralen Lagen etwas höhere Gewinnmargen zu realisieren,
da hier die Bodenpreisunterschiede gegenüber etwas zentraleren Lagen nicht mehr in vollem
Umfang an den Endkunden weitergegeben werden und trotzdem häufig noch eine ausreichende
Marktgängigkeit erreicht werden kann. Ein „Grüne-Wiese“-Projekt ist zudem relativ
risikolos hinsichtlich des Bauablaufes. Dies ergibt sich aus den deutlich geringeren Einschränkungen
durch die Nachbarschaft sowie das nicht vorhandene Altlastenrisiko.
Aus Sicht des Projektentwicklers zeigen sich Nachteile der Fläche B fast nur im Bereich der
Umweltverträglichkeit. So sind vor allem Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen mit in die Kalkulation
einzubeziehen, die auf Brachen wie der Fläche A deutlich seltener anfallen.
Insgesamt ist der Teilmarkt „Einfamilienhäuser“ zudem relativ sicher, da bei zurückgehender
Nachfrage in der Regel zuerst der Geschosswohnungsbau unter Druck gerät. Eine gewisse
Gefahr bilden allerdings sehr dezentrale Lagen. Sinkt die allgemeine Nachfrage nach Wohnraum,
so können gerade hier auch Einfamilienhausprojekte in Vermarktungsschwierigkeiten
kommen, weil andere Projekte in etwas zentraleren Gemeinden den Wohnwünschen der
Kunden besser entsprechen, weil sie neben dem „Wohnen im Grünen“ auch noch Wünsche
nach nah gelegenen Betreuungs-, Einzelhandels- und Freizeitangeboten besser befriedigen
können.
6.3.8 Baufinanzierer
Wie in Abschnitt 5 (Motivationsanalyse) ausgeführt, haben die Banken bei der Kreditvergabe
zwischen zwei Risiken abzuwägen – das attraktive Finanzierungsangebot auf der einen, Minimierung
des Kreditausfallrisikos auf der anderen Seite. Mit den neuen Auflagen der Bankenaufsicht
(siehe hierzu Abschnitt 5.2.7) diskutieren die Banken zunehmend Möglichkeiten
einer Objektbewertung, um bei der Risikoabsicherung neben kundenbezogenen Bonitätsprüfung
auch eine objekt- und standortbezogene Einschätzung vornehmen zu können. Die Verfahren
sind jedoch noch in der Pilotphase. Auswertungen, die eine Präferenz für und wider
der hier betrachteten Alternativflächen zuließen, liegen bislang nicht vor, so dass es an dieser
Stelle zu spekulativ wäre, eine entsprechende Szenenbeschreibung vorzunehmen. Deshalb
wird entsprechend der derzeit gängigen Praxis eine kundenbezogene Bonitätsprüfung
angenommen – wodurch keiner der beiden Standorte bevor- oder benachteiligt werden würde.
6.3.9 Ver- und Entsorger
Unabhängig von Standort A oder B verhalten sich die Versorger relativ passiv. Zwar werden
sie in aller Regel vor einem Planungs- oder Bauvorhaben kontaktiert (z.B. im Rahmen einer
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange). Hierbei prüfen sie in aller Regel aber nur, ob
sich der Ver- und Entsorgung in dem jeweiligen Gebiet grundsätzliche anlagentechnische
Hindernisse entgegenstellen. Kritische Rückmeldungen kommen hierbei nur dann zustande,
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