1 - The Royal Mint (of Denmark)

26
REAL HUSPRIS, FAKTISK OG ESTIMERET Figur 14
Indeks, 2005 = 100
140
120
100
80
60
40
20
0
Kvartalsoversigt, 1. kvartal 2012, del 1
72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
Faktisk huspris Estimeret huspris ud fra Nationalbankens kontantprisrelation
Anm: Seneste observation 4. kvartal 2011. Nationalbankens boligrelation er beskrevet i Niels Arne Dam, Tina Saabye
Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Udviklingen på ejerboligmarkedet
i de senere år – Kan boligpriserne forklares?, Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt, 1. kvartal 2011,
Del 2.
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger.
boligboble i årene 2005-07. Det synes, som om noget tilsvarende – blot
med modsat fortegn – har udviklet sig på det danske boligmarked det
seneste år. Boligpriserne er ved de aktuelle rentevilkår formentlig under
ligevægtsniveauet.
En medvirkende årsag kan være indretningen af boligbeskatningen.
Faldet i boligpriserne sammenholdt med afkoblingen mellem boligens
pris og ejendomsværdiskatten betyder, at for langt de fleste boligejere
er den effektive ejendomsværdiskat – dvs. skat som andel af boligens
handelsværdi – øget de senere år. Det gælder i endnu højere grad for
grundskylden, hvor der er loft over den tilladte årlige stigning i grundskatten.
Det betyder, at en del af beskatningen af den kraftige vækst i
grundpriserne under højkonjunkturen først indfases nu, hvor priserne er
faldet. Alt i alt er boligbeskatningens indretning medvirkende til at forstærke
prisfaldet på ejerboliger under den nuværende lavkonjunktur,
mens den omvendt forstærkede stigningerne under den forudgående
højkonjunktur, jf. artiklerne om udviklingen på ejerboligmarkedet i de
senere år i Kvartalsoversigten fra 1. kvartal 2011, Del 2.
Boligmarkedet er i perioder derudover drevet af selvforstærkende forventninger.
Når boligpriserne falder, kan det være rationelt at udskyde
boligkøb og fremskynde boligsalg, hvilket reducerer priserne yderligere.
Når der kommer en vending, er der omvendt tilskyndelse til at købe