Rendite ist nahe liegend - Fondsvermittlung24.de

Süddeutschland 8
der Fondsgesellschaft wegen Unterschreitens
der „Drei-Objekt-Grenze”
keinen gewerblichen Grundstückshandel
begründen, können bei einem
Gesellschafter die Gewerblichkeit
hervorrufen. Denn bei der Beurteilung
der Frage, ob auf der Ebene
des Anlegers/Gesell schafters, der
seine Beteiligung im Privatvermögen
hält, gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt, sind den eigenen
Grundstücksgeschäften diejenigen
der Fondsgesellschaft hinzuzurechnen.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung
ist dafür Voraussetzung, dass
der Gesellschafter zu mindestens 10%
beteiligt ist oder der Wert der Beteiligung
oder der anteilige Wert der veräußerten
Immobilie bei einer Beteiligung
von weniger als 10% mehr als
E 250.000,00 beträgt (BMF-Schreiben
vom 26.03.2004, BStBl. I 2004,
434). Zu beachten ist, dass diese Regelung
nur bei Objekten gilt, die unter
die „Drei-Objekt-Grenze“ fallen
und nicht für andere Objekte. In solchen
Fällen nimmt die Finanzverwaltung
stets eine Einzelfallprüfung vor
(BMF-Schreiben vom 09.07.1997, DStR
1997, 1208). Grundstücksverkäufe der
Fondsgesellschaft und Grundstücksverkäufe
des Gesellschafters sind für
die Abgrenzung zwischen gewerblichem
Grundstückshandel und privater
Vermögensverwaltung zusammenzurechnen.
Für einen Gesellschafter
kann sich somit ein gewerblicher
Grundstückshandel ergeben, wenn
z.B. die Fondsgesellschaft ein Objekt
und der Gesellschafter privat oder im
Rahmen einer anderen Gesellschaft
drei weitere Objekte veräußert.
Darüber hinaus ist nach dem o.g.
BMF-Schreiben die Veräußerung der
Beteiligung an einer vermögensverwaltenden
Grundstücksgesellschaft
einer anteiligen Grundstücksveräußerung
gleichzusetzen. Für
die Anrechnung auf die Drei-Objekt-Grenze
kommt es dabei auf die
Zahl der im Gesamthandsvermögen
enthaltenen Grundstücke an.
Auch hier ist nach Ansicht der Finanzverwaltung
eine Beteiligung von
mindestens 10% oder bei einer Beteiligung
von weniger als 10% ein
Beteiligungswert von mehr als
E 250.000,00 Voraussetzung für die
Einbeziehung der Beteiligungsveräußerung
in die Drei-Objekt-Grenze
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. I 2004, 434).
Alle Aussagen zur Besteuerung basieren
auf dem Stand der Steuergesetze
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
Es besteht das Risiko einer
Minderung der Rendite durch Gesetzesänderungen
sowie einer rückwirkenden
Anwendung auch für vor
den Gesetzesänderungen aufgelegten
Fonds.
Weitere steuerliche Änderungen
könnten sich durch die Rechtsprechung
ergeben, insbesondere für den
Fall, dass das Bundesverfassungsgericht
die derzeit günstigen erbschaftsteuerlichen
Werte bei der Übertragung
von Grundvermögen für verfassungswidrig
erklärt und eine verkehrswertnähere
Bewertung fordert.
Auch in diesem Fall besteht das Risiko
einer rückwirkenden Anwendung.
Steuerliche Risiken können sich zudem
aus einer Nutzungsänderung
der Immobilien ergeben. Soweit derzeit
eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung
vorgenommen wird, konnte
die Vorsteuer auf die Erwerbskosten
beim Finanzamt geltend gemacht
werden. Erfolgt innerhalb der ersten
zehn Jahre eine Nutzungsänderung
in eine umsatzsteuerfreie Vermietung,
ist die Vorsteuer zeitanteilig
wieder zurückzubezahlen.
Dies kann zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
5.2 Rechtliches Konzept
Das Fondskonzept basiert auf der
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Rechtslage in
Deutschland.
Es besteht das Risiko, dass sich die
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltende Rechtslage in
Deutschland in für die Fondsgesellschaft
und die Anleger nachteiliger
Weise ändert. Diskutiert werden
derzeit insbesondere gesetzliche
und regulatorische Änderungen,
die für geschlossene Fonds
zukünftig eine umfassendere Regulierung
durch die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht vorsehen
(wie die Umsetzung der AIFM-
Richtlinie in deutsches Recht oder
das geplante „Gesetz zur Stärkung
des Anlegerschutzes und Verbesserung
der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts“).
Derartige Änderungen
der rechtlichen Rahmenbedingungen
könnten zu einem erhöhten
Verwaltungsaufwand bei der Fondsgesellschaft
führen, was zusätzliche
Kosten nach sich ziehen würde.
Dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen beim Anleger führen.
5.3 Rechtsstreitigkeiten
Bei der Planung der Fondsgesellschaft
wurde davon ausgegangen,
dass sich die Vertragspartner der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
vertragskonform ver­
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