Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau SH
Das Thema Baukosten im Wohnungsbau rückt sowohl in den prosperierenden Metropolen in Deutschland als auch in Flächenländern wie Schleswig-Holstein immer stärker in den Vordergrund. Mittlerweile übersteigt an vielen Standorten bzw. Regionen der Bedarf vor allem an bezahlbarem Wohnraum das aktuelle Angebot. Infolgedessen finden viele Menschen keine kostengünstigen Wohnung mehr bzw. müssen einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für das nachhaltige Erreichen einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung ist das Wissen über die momentane Baukostensituation grundlegend, um hierauf aufbauend zum Beispiel realistische Justierungen bzw. Weichenstellungen zur weiteren Stärkung des Wohnungsbaus und dauerhaften Sicherung des bezahlbaren Wohnens in Schleswig-Holstein vornehmen zu können.
Das Thema Baukosten im Wohnungsbau rückt sowohl in den prosperierenden Metropolen in Deutschland als auch in Flächenländern wie Schleswig-Holstein immer stärker in den Vordergrund. Mittlerweile übersteigt an vielen Standorten bzw. Regionen der Bedarf vor allem an bezahlbarem Wohnraum das aktuelle Angebot. Infolgedessen finden viele Menschen keine kostengünstigen Wohnung mehr bzw. müssen einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für das nachhaltige Erreichen einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung ist das Wissen über die momentane Baukostensituation grundlegend, um hierauf aufbauend zum Beispiel realistische Justierungen bzw. Weichenstellungen zur weiteren Stärkung des Wohnungsbaus und dauerhaften Sicherung des bezahlbaren Wohnens in Schleswig-Holstein vornehmen zu können.
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In Abhängigkeit von den Bauwerkskosten steht auch die Höhe der Baunebenkosten.<br />
Nach der Honorarordnung für Architekten <strong>und</strong> Ingenieure (HOAI) wird die<br />
Höhe der Planungskosten, die einen Bestandteil der Baunebenkosten beziehungsweise<br />
Kostengruppe 700 bilden, auf Basis der Bauwerkskosten ermittelt.<br />
Somit wirken sich Veränderungen <strong>im</strong> Leistungsprogramm <strong>im</strong>mer auch direkt auf<br />
die Baunebenkosten aus.<br />
Weitergehend ist festzustellen, dass beispielsweise der Anteil der Fach- <strong>und</strong> Expertenplanungen<br />
(z.B. energetische Zertifizierungen <strong>und</strong> Sachverständigennachweise<br />
für Förderprogramme, Brand- <strong>und</strong> Schallschutzgutachten) <strong>im</strong> Vergleich<br />
<strong>zum</strong> Jahr 2000 sichtbar gestiegen ist, als auch Abgaben <strong>und</strong> Gebühren einen<br />
deutlichen Anteil an der Entwicklung der Baunebenkosten besitzen. Verglichen<br />
mit dem Ausgangsjahr 2000 ist bei den Baunebenkosten bis <strong>zum</strong> 4. Quartal 2018<br />
ein Anstieg in Höhe von 67% zu verzeichnen, welcher somit nur geringfügig über<br />
dem Niveau des Kostenanstiegs bei den Bauwerkskosten liegt.<br />
In der folgenden Abbildung 3 ist die Entwicklung der Bauwerkskosten <strong>im</strong> <strong>Wohnungsbau</strong><br />
anhand des Bauwerkskostenindexes für Wohngebäude (ARGE) den<br />
Angebotsmieten <strong>im</strong> Neubausegment in Schleswig-Holstein vergleichend gegenübergestellt.<br />
Anhand dessen soll dargelegt werden, ob gegebenenfalls eine Korrelation<br />
zwischen den beiden Indexreihen besteht. Der Betrachtungszeitraum<br />
reicht dabei von dem Jahr 2010 bis <strong>zum</strong> Jahr 2018.<br />
Gr<strong>und</strong>lage des Angebotsmietenindexes für Wohngebäude sind die Berechnungen<br />
<strong>und</strong> die Analyse der Mietenentwicklung durch die Investitionsbank Schleswig-Holstein<br />
(IB.<strong>SH</strong>). Für das Jahr 2018 wurde diese Indexreihe durch eine Prognose der<br />
ARGE eV auf Basis von aktuellen Marktbeobachtungen <strong>zum</strong> Mietwohnungsbau in<br />
Schleswig-Holstein ergänzt. Der Bauwerkskostenindex bezieht sich auf die Quellen<br />
der ARGE eV die unter anderem das Controlling <strong>und</strong> Datenarchiv der ARGE<br />
eV <strong>zum</strong> Wohnungsneubau sowie Erhebungen <strong>im</strong> öffentlichen Auftrag <strong>und</strong> in Zusammenarbeit<br />
mit der Wohnungswirtschaft beinhalten.<br />
Abbildung 3: Entwicklung der Bauwerkskosten <strong>im</strong> Wohnungsneubau (ARGE-Kostenindex, Bezug Typengebäude<br />
MFH ) unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer <strong>im</strong> Vergleich zu den Angebotsmieten <strong>im</strong> Neubausegment<br />
in Schleswig-Holstein (IB.<strong>SH</strong>-Mietenindex); Zeitraum: 2010 bis 2018 [Datenquellen: Mietenmonitoring<br />
der IB.<strong>SH</strong>, Controlling <strong>und</strong> Datenarchiv ARGE eV sowie Erhebungen <strong>im</strong> öffentlichen Auftrag<br />
<strong>und</strong> in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft]<br />
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