Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau SH

In den Abbildungen sind die Ergebnisse für Schleswig-Holstein grundsätzlich in
blauen Farbtönen (Herstellungskosten bzw. Kostengruppen 200 bis 800 gem. DIN
276) und ggf. in grünen Farbtönen (Grundstückskosten bzw. Kostengruppe 100
gem. DIN 276) hinterlegt, während in Abbildung 7 zum Vergleich auch das Kostenniveau
für den Wohnungsneubau in Hamburg (Median) in einem grauen Farbton
auf der zweiten Ebene des abgebildeten Diagramms aufgeführt ist.
Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens wurden für den Wohnungsneubau in
Schleswig-Holstein im Median Herstellungskosten in Höhe von 2.580,97 €/m² Wfl.
und Grundstückskosten in Höhe von 245,77 €/m² Wfl. festgestellt. Aus diesen
beide Kostenwerten ergeben sich Gestehungskosten (Investitions-/Gesamtkosten)
in Höhe von 2.826,74 €/m² Wfl. Im Vergleich zu Hamburg liegen die Gestehungskosten
in Schleswig-Holstein somit 24,5 % unterhalb des Mediankostenniveaus
der Gestehungskosten in Hamburg 27 . Die größten Unterschiede sind dabei
zum einen in der Kostengruppe 100, den Kosten in direktem Zusammenhang mit
dem Grundstück, und zum anderen in den Kostengruppen 300 und 400, den Bauwerkskosten,
vorhanden. Während die Kostengruppe 100 keinen unmittelbaren
baulichen Bezug aufweist, sondern neben dem Grundstückswert beispielsweise
auch grundstücksbezogene Steuern, Gebühren, Provisionen und Abfindungen
enthält, sind mit den Kostengruppen 300 und 400 stets die Bauleistungen am
Bauwerk selbst verbunden. Als Beispiel für einen Unterschied zwischen dem
Wohnungsneubau in Hamburg und Schleswig-Holstein sei an dieser Stelle
exemplarisch auf den in Hamburg vorhandenen deutlich höheren Anteil von Bauvorhaben
mit schwierigen Bodenverhältnissen meist inkl. Wasserhaltung und die
damit unter anderem verbundene deutlich aufwendigere Gründungsausführung
(vielfach mit Tiefgründungselementen) verwiesen.
Welche weiteren baulichen Parameter und Kostenfaktoren in Schleswig-Holstein
das Kostenniveau maßgeblich bestimmen, wird im weiteren Verlauf des vorliegenden
Gutachtens unter den Punkten II.2.2. und II.2.3. dargestellt. Entsprechend der
Prämisse einer regionalen Betrachtung im Gutachten erfolgt die Auswertung von
baulichen Parametern und Kosten ebenfalls regional differenziert.
Nach den Feststellungen zum Wohnungsneubau in Schleswig-Holstein (siehe Abbildung
7) fallen die Kostenspannen sowohl bei den Grundstückskosten mit 78,02
€/m² Wfl. bis 1.348,54 €/m² Wfl. als auch bei den Herstellungskosten mit 1.857,18
€/m² Wfl. bis 3.970,53 €/m² Wfl. verhältnismäßig groß aus. Deutlicher eingegrenzt
werden die Kostenspannen durch die Quantile (12,5%-Perzentil; 87,5%-
Perzentil), welche den Bereich der überwiegend umgesetzten Kostenhöhen und
damit die relative Häufung eines erfassten Kostenniveaus markieren. Diese
Spanne der Grundstückskosten wird nahe dem Median mit 145,17 €/m² Wfl. bis
399,47 €/m² Wfl. ausgewiesen. Bei den Herstellungskosten reicht die Spanne zwischen
dem unteren und oberen Quantil von 2.227,07 €/m² Wfl. bis 2.951,63 €/m²
Wfl. Entsprechend vorhandene Varianzen können in diesem Zusammenhang in
der Regel auf die Unterschiedlichkeit eines jeden Baugrundstücks und Projekts
einschließlich regionalspezifischer Merkmale zurückgeführt werden.
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Kostenwerte für den Wohnungsneubau in Hamburg: 754,72 €/m² Wfl. Grundstückskosten (Median),
sowie 2.989,80 €/m² Wfl. Herstellungskosten (Median); Kostenstand: 1. Quartal 2018
Quelle: Analyseergebnisse für den Hamburger Wohnungsneubau aus den aktuellen Baupreis- und Baukostendatenbanken
der ARGE eV sowie Feststellungen auf Basis des Bauforschungsberichts Nr. 74
„Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg“, herausgegeben von der ARGE eV im Auftrag der
Freien und Hansestadt Hamburg (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen)
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