Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau SH

Wie der Abbildung 31 entnommen werden kann, sind in den Regionen unterschiedlich
große Kostenspannen erfasst worden.
Die größten Kostenspannen als auch die höchsten Medianwerte in Verbindung
mit dem Grundstück und der Herstellung des Bauwerks sind auf den
schleswig-holsteinischen Inseln im Regionaltyp der Übrigen Gemeinden erfasst
worden, was zum einen an den hier vergleichsweise überaus hohen Baulandpreisen
und zum anderen an den erfassten Kostenaufschlägen für Bauleistungen
bzw. Baumaterialien aufgrund besonderer logistischer Zusammenhänge
liegt. Auf dem schleswig-holsteinischen Festland wurden hingegen die größten
Kostenspannen und höchsten Medianwerte im Regionaltyp des Hamburger
Umlands festgestellt. Zwar weisen Projekte im Regionaltyp der Oberzentren
inklusive Umland zum Großteil 47 sehr ähnliche Kostenspannen auf, allerdings liegen
die Medianwerte vor allem bei den Grundstückskosten auf einem niedrigeren
Niveau 48 . Die Grundstücks- und Herstellungskosten im Regionaltyp der Mittelzentren
inklusive Umland sowie im Regionaltyp der Übrigen Gemeinden (Projekte auf
dem Festland) weisen gegenüber den beiden vorgenannten Regionstypen nochmals
reduziertere Kostenspannen und Medianwerte auf. In diesem Umstand spiegelt
sich vornehmlich die Tatsache wider, dass die betreffenden Projekte an diesen
Standorten in den meisten Fällen geringere Mehraufwendungen für die Umsetzung
primärer Kostenfaktoren 49 erbringen mussten.
Insgesamt konnte eine eindeutige Korrelation des Kostenniveaus mit dem
spezifischen Anteil und der Kostenrelevanz von primären Kostenfaktoren im
Rahmen des vorliegenden Gutachtens belegt werden (siehe hierzu Punkt II.2.3).
Diesbezüglich lässt sich für Schleswig-Holstein feststellen, dass es einzelne primäre
Kostenfaktoren wie Freisitze, Fassadengestaltung, Aufzugsanlagen oder
beispielsweise höhere energetische Standards und die Barrierefreiheit (Gebäude)
gibt, die regionsunabhängig einen vergleichsweise hohen spezifischen Anteil als
auch eine besondere Kostenrelevanz aufweisen. Andere primäre Kostenfaktoren
weisen zwar überregional eine ähnlich hohe Kostenrelevanz auf, besitzen dafür
aber je nach Region sehr unterschiedliche spezifische Anteile. Dies wird insbesondere
am Beispiel der Tiefgarage deutlich: Während dieser primäre Kostenfaktor
in den Regionen Schleswig-Holsteins ausnahmslos die höchsten Kosten aufweist,
fällt dessen Bedeutung bzw. deren Höhe des spezifischen Anteils sehr unterschiedlich
aus. Im Hamburger Umland wurden über 62% der erhobenen Wohnungsbauprojekte
in Zusammenhang mit einer Tiefgarage realisiert, wohingegen
dieser Anteil in den Übrigen Gemeinden bei nur knapp 4% lag.
In der anschließenden Abbildung 32 werden die vorstehend beschriebenen Ergebnisse
zu den primären Kostenfaktoren für den Wohnungsneubau in Schleswig-Holstein
hinsichtlich ihres regionalen Anforderungsniveaus mit dem jeweiligen
Bezug zu Großstädten in Deutschland nochmals zusammenfassend dargestellt.
Enthalten sind die jeweiligen Indexwerte für die drei übergeordneten Kategorien
„Administrative Anforderungen“, „Grundstücksbezogene Anforderungen“ und
47
drei Viertel der für diesen Raum erfassten Projekte (Spanne zwischen unterem und oberem Quantil)
48
im Regionaltyp der Oberzentren inkl. Umland sind stark divergierende Kostenentwicklungen festzustellen,
während z.B. das Kostenniveau für den Wohnungsneubau in der Landeshauptstadt Kiel mittlerweile
dem des Hamburger Umlands entspricht, werden entsprechende Neubauten in Neumünster bzw. dessen
Umland eher auf dem Kostenniveau des Regionstyps der Mittelzentren inkl. Umland realisiert
49
primäre Kostenfaktoren (z.B. Wettbewerbe, Fachgutachten, Planungsvorgaben, Baustellenlogistik,
Kampfmittelsondierung/-beseitigung, Abbrucharbeiten, Dekontamination/Bodenaustausch, Baugrubenverbau,
Wasserhaltung, Gründung, Tiefgarage, Teilkeller/Vollkeller, Balkone/Loggien, Aufzugsanlagen,
energetische Standards, Barrierefreiheit, Qualität der Außenanlagen etc.)
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