Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau SH
Das Thema Baukosten im Wohnungsbau rückt sowohl in den prosperierenden Metropolen in Deutschland als auch in Flächenländern wie Schleswig-Holstein immer stärker in den Vordergrund. Mittlerweile übersteigt an vielen Standorten bzw. Regionen der Bedarf vor allem an bezahlbarem Wohnraum das aktuelle Angebot. Infolgedessen finden viele Menschen keine kostengünstigen Wohnung mehr bzw. müssen einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für das nachhaltige Erreichen einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung ist das Wissen über die momentane Baukostensituation grundlegend, um hierauf aufbauend zum Beispiel realistische Justierungen bzw. Weichenstellungen zur weiteren Stärkung des Wohnungsbaus und dauerhaften Sicherung des bezahlbaren Wohnens in Schleswig-Holstein vornehmen zu können.
Das Thema Baukosten im Wohnungsbau rückt sowohl in den prosperierenden Metropolen in Deutschland als auch in Flächenländern wie Schleswig-Holstein immer stärker in den Vordergrund. Mittlerweile übersteigt an vielen Standorten bzw. Regionen der Bedarf vor allem an bezahlbarem Wohnraum das aktuelle Angebot. Infolgedessen finden viele Menschen keine kostengünstigen Wohnung mehr bzw. müssen einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für das nachhaltige Erreichen einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung ist das Wissen über die momentane Baukostensituation grundlegend, um hierauf aufbauend zum Beispiel realistische Justierungen bzw. Weichenstellungen zur weiteren Stärkung des Wohnungsbaus und dauerhaften Sicherung des bezahlbaren Wohnens in Schleswig-Holstein vornehmen zu können.
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e<strong>im</strong> „Bauen in <strong>SH</strong>“ die Projekte teilweise auch zusätzlich mit Tiefgarage ausgeführt<br />
werden.<br />
Bezüglich der Kenndaten lässt sich ein Unterschied <strong>im</strong> Zusammenhang mit dem<br />
Flächenparameter (Wfl./BGF oberirdisch) feststellen, der das Verhältnis von Wohnfläche<br />
zur oberirdischen Bruttogr<strong>und</strong>fläche angibt <strong>und</strong> damit ein Merkmal der Flächenausnutzung<br />
hinsichtlich der vermietbaren Flächen kennzeichnet. Be<strong>im</strong> Bauen<br />
für 1.800 € in Schleswig-Holstein liegt der Flächenparameter bei den betreffenden<br />
Projekten bei 70% bis 80%, während dieser be<strong>im</strong> Bauen in Schleswig-Holstein mit<br />
70% gr<strong>und</strong>sätzlich etwas niedriger liegt. Somit weisen die 1.800 €-Projekte in<br />
Schleswig-Holstein in der Regel eine höhere Effizienz bei der Flächenausnutzung<br />
auf. Der Kompaktheitsgrad (A/Ve-Verhältnis) hingegen ähnelt sich <strong>und</strong> befindet<br />
sich gr<strong>und</strong>sätzlich <strong>im</strong> Bereich von 0,4 bis 0,5. Durchschnittlich kann bei den Projekten<br />
um 1.800 € in Schleswig-Holstein mit einem Wert von 0,42 eine leicht höhere<br />
Kompaktheit der Wohngebäude festgestellt werden, als bei den gesamten<br />
Wohnungsneubauvorhaben in Schleswig-Holstein mit einem Wert von 0,45.<br />
In der Ausführung der Projekte werden ebenfalls einige Unterschiede deutlich.<br />
Beginnend bei der Gründung herrscht bei den Projekten um 1.800 € in Schleswig-<br />
Holstein überwiegend eine einfache Situation (i.d.R. ohne besondere Flachgründung<br />
bzw. Tiefgründung) vor. Dem gegenüber wird bei den insgesamt für Schleswig-Holstein<br />
erfassten Projekten eine teilweise kostenintensivere einfache bis<br />
mittlere Gründungssituation (teilweise aufwendig mit Tiefgründungselementen)<br />
ausgeführt. Weitergehend ist bei diesen Projekten mit 50% bis 100% ein höherer<br />
verblendeter Anteil der Fassade als bei den „Bauen für 1.800 € in <strong>SH</strong>“-Projekten<br />
mit einem Verblendanteil von 0% bis 50% festzustellen.<br />
Der Anteil an Projekten mit Dachbegrünung liegt be<strong>im</strong> „Bauen in <strong>SH</strong>“ höher als<br />
be<strong>im</strong> „Bauen für 1.800 € in <strong>SH</strong>“: Bei den <strong>SH</strong>-Projekten werden 7% mit begrünten<br />
Teildachflächen mit einem Anteil von 50% bis 100% der Dachfläche ausgeführt.<br />
Dahingegen werden bei Projekten um 1.800 € in Schleswig-Holstein nur 3% mit<br />
Dachbegrünung von Teilflächen umgesetzt. Der begrünte Anteil beträgt in diesen<br />
Fällen in der Regel 25% bis 50% der Dachfläche.<br />
Als Besonderheiten bei der Gegenüberstellung der Ergebnisse gelten der Qualitätsstandard<br />
in der Ausstattung, die Umsetzung der Barrierefreiheit sowie die Anzahl<br />
an projektspezifischen Besonderheiten, die bei Bauvorhaben individuell auftreten.<br />
Hinsichtlich des umgesetzten Qualitätsstandards in der Ausführung werden<br />
keine Unterschiede festgestellt. Bezüglich der Barrierefreiheit sind hingegen<br />
Differenzen zu konstatieren: Be<strong>im</strong> Bauen um 1.800 € werden überwiegend Teilaspekte<br />
in best<strong>im</strong>mten Wohnungen 42 realisiert <strong>und</strong> es wird somit zusätzlichen Anforderungen<br />
(über die landesrechtlichen Anforderungen der LBO-<strong>SH</strong> hinaus) bei<br />
r<strong>und</strong> einem Viertel der Wohnungen nachgekommen. Bei den insgesamt für<br />
Schleswig-Holstein erfassten Bauvorhaben werden über Teilaspekte hinausgehend<br />
auch Standards in best<strong>im</strong>mten Wohnungen 43 ausgeführt. Zusätzliche Anforderungen<br />
an die Barrierefreiheit (über die landesrechtlichen Anforderungen der<br />
LBO-<strong>SH</strong> hinaus) werden somit bei einem Drittel der Wohnungen umgesetzt. Auswirkungen<br />
auf die Bauwerks- bzw. Herstellungskosten durch Umsetzung unterschiedlich<br />
weitreichender Anforderungen an die Barrierefreiheit sind unter dem<br />
Punkt II.3.2. aufgeführt <strong>und</strong> beschrieben.<br />
42<br />
nicht alle Wohnungen eines Bauvorhabens, sondern nur ein best<strong>im</strong>mter Anteil<br />
43<br />
z.B. barrierefrei gem. DIN 18040-2<br />
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