Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau SH

I. Vorbetrachtungen und Analysen
Vorangestellt zu den Auswertungen, der im Rahmen des Gutachtens erhobenen
Daten, werden an dieser Stelle zunächst Vorbetrachtungen und Analysen durchgeführt
bzw. deren Ergebnisse beschrieben, die in das komplexe und vielschichtige
Thema der Baukosten und Kostenfaktoren überordnend einleiten sollen.
Grundlegend für die Betrachtung und die Analyse von Kosten im Wohnungsbau
ist die genaue Kenntnis über deren Zusammensetzung sowie den damit einhergehenden
Entwicklungen vornehmlich bei den Preisen, aber auch bei den in Ansatz
gebrachten Bezugsflächen (Wohnungsgrößen):
Was sind beispielsweise Bauwerkskosten und welche Bauleistungen umfassen
diese? Wie haben sich Preise und Kosten in den letzten Jahren verändert? Gibt
es bestimmte Leistungsbereiche, die als Kostentreiber aus den allgemeinen Teuerungsprozessen
hervorragen? Gibt es im Gegenzug Leistungsbereiche, welche
eher kostendämpfend wirken? Welche Auswirkungen haben Baukostensteigerungen
auf die Mieten? Wie groß ist überhaupt eine durchschnittliche Wohnung? Und
ist diese Kenngröße über die Jahre konstant und lokal einheitlich?
Um bereits eingangs des Gutachtens auf die vorstehend aufgeführten Fragen einzugehen,
beschäftigt sich der Punkt I.1 mit der aktuellen Baukostenentwicklung
sowie folgend mit der momentanen Entwicklung der Angebotsmieten und der
Punkt I.2 mit der durchschnittlichen Wohnungsgröße im Neubausegment.
I.1. Aktuelle Baukostenentwicklung
Dem vorliegenden Gutachten vorangegangene Bauforschungsarbeiten der ARGE
eV, wie beispielsweise die Studie “Kostentreiber für den Wohnungsbau“ 3 oder die
in Kooperation mit der ARGE eV erstellten Studien bzw. Gutachten des InWIS Instituts
“Instrumentenkasten für wichtige Handlungsfelder der Wohnungsbaupolitik“
4 und “Baukosten und Energieeffizienz“ 5 sowie des Pestel Instituts “Das Baujahr
2018 im Fakten-Check“ 6 , beschäftigen sich unter anderem eingehend mit den
Preis- und Kostenentwicklungen sowie deren Einflussgrößen im deutschen Wohnungsbau.
Die in diesem Zusammenhang gewonnenen Daten und Erkenntnisse
fließen in die nachfolgende Betrachtung der aktuellen Baukostenentwicklung mit
ein und werden entsprechend weiter fortgeschrieben. Der dabei gewählte Betrachtungszeitraum
reicht vom 1. Quartal 2000 bis zum 4. Quartal 2018 und umfasst
demnach mehr als 18 Jahre.
Zur Betrachtung der Kostenentwicklung wird der Bauwerkskostenindex für Wohngebäude
(ARGE) 7 angewendet, welcher die tatsächlichen Kostenentwicklungen
3
Bauforschungsbericht Nr.67: “Kostentreiber für den Wohnungsbau - Untersuchung und Betrachtung der
wichtigsten Einflussfaktoren auf die Gestehungskosten und die aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum
in Deutschland“; Kiel, 04/2015
4
InWIS-Studie und Bauforschungsbericht Nr.70: “Instrumentenkasten für wichtige Handlungsfelder der
Wohnungsbaupolitik“; Bochum/Kiel, 05/2016
5
InWIS-Gutachten: “Baukosten und Energieeffizienz - Nachweis des Einflusses von Energieeffizienzstandards
auf die Höhe von Baukosten“; Bochum, 01/2017
6
Pestel-Studie: “Das Baujahr 2018 im Fakten-Check - zum 10. Wohnungsbautag 2018“; Hannover,
02/2018
7
ARGE-Kostenindex: Betrachtung unter Berücksichtigung der Effekte von Mengen- bzw. Ausführungsänderungen
als Folge veränderter Strukturen bzw. Anforderungen im Gebäudebereich z.B. EnEV-Verschärfungen,
Eurocodes, Barrierefreiheit etc., Bezug: Typengebäude MFH
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