Ausgabe 05/2023

Zum Autor
Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real
und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund
Vermögenstreuhänder.
Dualität im Wohnbau gewünscht,
aber gleichberechtigt!
Kommentar: Michael Pisecky
Durch Unterstützung des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder
verfügen wir seit Jahren durch das Unternehmen
Exploreal über einen exakten Überblick über die Neubautätigkeit im
Wohnungsbau. Mittlerweile gibt es diesen Marktüberblick auch durch andere
Datendienstleister wie zum Beispiel ImmoUnited. Da es in Österreich
leider keinen Überblick über die Gesamtentwicklung an Wohneinheiten
gibt, da einige Bundesländer die Meldung dafür nicht durchführen, haben
wir versucht, eine Lösung zu erarbeiten, zumindest, was den Neubau
betrifft. Wir präsentieren seit über fünf Jahren die Entwicklung an Fertigstellungen
und in Planung befindlichen Wohneinheiten im mehrgeschossigen
Wohnbau. Seit zwei Jahren weisen wir auf den sich anbahnenden
Rückgang im Neubau hin. Die Grundkosten sind hoch. Als jedoch die
Baukosten enorm gestiegen sind, wurde das eine oder andere Projekt
verschoben. Wirklich dramatisch wurde es mit dem zu späten und viel zu
raschen Zinsanstieg und dann noch der KIM-Verordnung, die zusätzlich
die Nachfrage nach Eigentum negativ beeinflusst hat. Wir stehen heuer
bei einem Rückgang an Transaktionen im Neubau von 50 Prozent und im
Bestand von circa 30 Prozent.
2,5 Prozent, ist allerdings nur verständlich, wenn keine Kaufoption besteht
und der geförderte Wohnbau vor allem auch kleinere Bauvorhaben mit
entsprechend höheren Förderungen bauen und eben auch Baulücken bebauen
soll. Kein Wort über die Bauträger, die 74 Prozent der Wohnungen
bauen. Es wird in ein Kerngeschäft, nämlich die kleineren Projekte und
Baulücken, frontal der gewerbliche Wohnbau konkurrenziert, mit öffentlichen
Mitteln. Gleichzeitig werden über die Bauordnungsnovelle, die
bereits von der Landesregierung in Wien beschlossen wurde, der Abbruch
verunmöglicht und der Ausbau und die Sanierung wesentlich erschwert.
GBV: Kostendeckung als Grundsatz
Der GBV hat die Kostendeckung als Grundsatz und baut damit leistbar, einerseits
steuerlich bevorzugt, weil KöST(Körperschaftsteuer)-befreit, und
andererseits mit Fördermitteln der Länder. Wenn dann die Kosten für die
Mieter eklatant steigen, weil die Zinsen steigen – es wurde nahezu durchgängig
mit variablen Zinsen finanziert –, dann werden die Wohnbeihilfen
angepasst oder eben ein Zinsdeckel eingeführt. Bei den gewerblichen Bauträgern
trägt der Bauträger die Kosten für die steigenden Zinsen.
Bauaufträge bleiben aus
Erst jetzt, wo die Aufträge für die Bauwirtschaft ausbleiben, kommt Bewegung
in dieses Thema, und die politisch Verantwortlichen beginnen, sich
damit zu befassen beziehungsweise konkrete Maßnahmen vorzubereiten.
Damit möchte ich die Dualität des österreichischen Wohnbaus ansprechen,
denn in Österreich werden 60 Prozent der Wohneinheiten von gewerblichen
Bauträgern gebaut, in Wien sogar 74 Prozent. Daher vermisse
ich in der politischen Diskussion um die Ankurbelung des Wohnbaus
die Dualität. Immer wieder wird eine Forcierung des gemeinnützigen,
geförderten Wohnbaus – alleine – angesprochen, zuletzt in Wien durch
die zuständige Stadträtin und die Bautensprecherin der Neos, gemeinsam
mit dem Vertreter des GBV (Österreichischer Verband gemeinnütziger
Bauvereinigungen). Der geförderte Wohnbau soll forciert werden, die
Förderhöhen angepasst, was nachvollziehbar ist, eine Zinsobergrenze von
Der soziale Wohnbau baut in Österreich konstant um die 15.000 Einheiten,
in Wien circa 5.000. Der Bedarf liegt bei 45.000 in Österreich und
17.000 in Wien.
Wir brauchen die gewerblichen Bauträger für ausreichende Wohnversorgung,
wir begrüßen den dualen Wohnbau als Erfolgsfaktor des österreichischen
Wohnbaus.
Foto: Adobe Stock
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