Ausgabe 05/2023

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Zum Autor Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft. Wir befinden uns in einem Teufelskreis! Kommentar: Louis Obrowsky Österreich wächst und Wien wächst noch wesentlich stärker. Seit kurzem hat Wien wieder die Schallmauer von zwei Millionen Einwohnern durchbrochen und alle wollen verständlicherweise wohnen. Da kommt der Einbruch in der Immobilienwirtschaft gerade zur Unzeit. Es werden in den nächsten Jahren viel weniger Wohnungen gebaut als benötigt werden. Das passiert aber nicht aus Jux und Tollerei der Immobilieninvestoren, sondern weil das Bauen kaum mehr finanzierbar ist. Das beruht auf einer Vielzahl von Aspekten; dazu zählen die hohe Zinslandschaft, die Inflation, die überhohen Lohnabschlüsse sowie der immer wiederkehrende Eingriff der Politik in diese Geschehen. Über einen Zeitraum von vielen Jahren war man es gewohnt, dass sich aufgrund der geringen Steigerung des VPI auch die Mieten nur moderat erhöhten. Die aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen haben aber aufgrund des stark gestiegenen VPI auch die Mieten stärker ansteigen lassen. Dabei wird leider von der Politik – aber auch von den Mietern – völlig ausgeblendet, dass die gesetzlich vorgeschriebene Index-Anpassung der Mieten ausschließlich der Wertsicherung der Mietverträge dient und nicht, dass sich Wohnungs- beziehungsweise Hausbesitzer zusätzlich „bereichern“. Immobilien sind langlebige Güter, bei diesen kann nicht von einem auf das andere Jahr gedacht werden, da muss langfristig geplant werden. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber diese Wertsicherung auch eingeführt, um Investitionen zum Erhalt des Hauses überhaupt erst möglich zu machen. Und jetzt kommt die nächste politische Unsachlichkeit: die Mietpreisbremse. Man diskutiert sogar, die Indexierung der freien Mieten, welche in Wien lediglich sieben(!) Prozent der Wohnungen betreffen, zu begrenzen. Damit wird der private Wohnungsbau, welcher ohnedies schon auf die Hälfte reduziert wurde, komplett zum Erliegen kommen und das energetische Sanieren wird noch mehr erschwert werden. Auch wenn dieser Unfug voraussichtlich, so wie in Deutschland, vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben werden wird, dauert es noch Jahre, bis sich dieser Sektor wieder erholt hat. Von Immobilien-Eigentümern erwartet man, dass sie das so akzeptieren und gleichzeitig in die Gebäude enorme Summen investieren, um den von der Regierung vorgegebenen Zeitplan der Klimaneutralität auch erfüllen zu können. Das kann sich so nicht ausgehen! Weder finanziell aufgrund populistischer Regularien noch legistisch oder praktisch. Legistisch, weil bis heute zum Beispiel das Mietrechtsgesetz dem Eigentümer keine Möglichkeit gibt, in den Wohnungsbestand einzugreifen, um nötige Umbauten vorzunehmen, sofern der Mieter oder die Mieterin dies nicht wollen. Und praktisch, weil sich ganz grundsätzlich die Frage stellt: Wie soll man eigentlich energetisch sanieren? Mit welcher Technologie schafft man es, ein Zinshaus mit vielen Wohnungen mit den vorhandenen Gasetagenheizungen umzurüsten? Wäre es da nicht wesentlich besser, zuerst einmal die technologische Entwicklung zu klären und erst anschließend festzulegen, bis wann was zu erfolgen hat? Das ist jedoch nicht so gern gesehen, denn Politiker möchten jetzt sofort als „Macher“ dastehen. So aber befinden wir uns in einem Teufelskreis. Immobilieninvestoren sollen sofort etwas tun, das technische „Wie“ sowie der finanzielle Aufwand sind aber ungeklärt. Es wird Jahre dauern, bis sich der Immobilien-Sektor wieder erholt hat. Denn von der Baubewilligung bis zur Fertigstellung vergehen Jahre. Aber welchen Politiker interessiert dies in einem Wahljahr? Foto: Adobe Stock 96 ImmoFokus
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