El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

More documents

Recommendations

Info

______________________________________________________________________ عقد البيع بالإيجار.‏ ص.‏ ص.‏ 182-173 ليس هناك من أهمية كبيرة من امتزاج عدة عقود في عقد واحد فهذا العقد تطبق عليه أحكام العقود المختلفة التي يشتمل عليها فتطبق أحكام عقد الإيجار في جانب الإيجار والبيع في جانب البيع،‏ لكن في بعض الأحيان من الضروري أن يؤخذ العقد المركب كوحدة قائمة بذاا،‏ وذلك إذا تنافرت الأحكام التي تطبق على كل عقد من العقود المكونة له.‏ ففي هذه الحالة يجب تغليب أحد هذه العقود باعتبارها العنصر الأساسي،‏ وقد ذهبت بعض التشريعات الى النص على تغليب أحكام عقد البيع في حالة النزاع الثائر بشأن البيع الإيجاري المطلب الثاني . (16) : تمييز البيع الإيجاري عن غيره من المفاهيم من خلال التعاريف التي سردناها والخصائص التي أعددناها يمكننا أن نرفع اللبس بين هذا العقد وبعض العقود الأخرى أن يتكون منها البيع الإيجاري أصلا لكي ندرك فيما شاها وفيما هو معها مختلف.‏ الفرع الأول . : 1 البيع الإيجاري وعقد البيع لن نكتفي في هذا الفرع بدراسة التمييز بين البيع الإيجاري وعقد البيع البسيط إنما سنتطرق كذلك لأنواع أخرى من البيوع منها الوعد بالبيع،‏ البيع بالتقسيط والبيع بالعربون.‏ – عقد البيع التام:‏ وإن لم تكن تسمية البيع التام تسمية قانونية معتمدة إنما الغرض من استعمالها هو تمييزه عن البيوع الأخرى التي لا تكون تامة لسبب فيها.‏ تعرف المادة‎351‎ من القانون المدني عقد البيع على أنه عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حق مالي آخر في مقابل ثمن نقدي،‏ من هذا التعريف نستخلص أن عقد البيع ينشأ في ذمة المتعاقدين التزامات متقابلة،‏ بحيث يلتزم فيه المشتري بدفع ثمن نقدي ويلتزم البائع بنقل الملكية (17) وفي هذا الصدد يدق التمييز بين البيع الإيجاري وعقد البيع في مدى اعتبار ما يدفعه المستفيد ثمن للشقة،‏ لكن مقسم على أقساط حسب ما تنص عليه المادة من الأمر 105/01 يجب أن يسدد المستفيد مبلغ ثمن المسكن في كل الحالات بعد خصم مبلغ الدفعة الأولى على مدى مدة لا تتجاوز 20 سنة 8 . (18) وبين اعتبار هذه الأقساط بدل الأجرة لعقد إيجار مدته سنة،‏ أو سنة ويفسخ العقد مباشرة بمجرد تخلف المستأجر عن دفعها،‏ هذا من جهة،‏ من جهة أخرى انتقال الملكية للمشتري في البيع التام ينقل الملكية للمشتري مباشرة عن البيع،‏ وهذا إذا كان المبيع منقولا معينا بالذ ّات أي من القيميات.‏ وينشأ التزام في ذمة البائع بنقل الملكية إذا كان 25 20 المبيع معينا بالنوع،‏ بالتالي فإن ّ الملكية في هذه الحالة تترتب على عمل مادي هو الإفراز،‏ وكذلك الأمر إذا كان محل العقد عقار،‏ فانتقال الملكية يكون معلقا على إجراءات الإشهار في المحافظة العقارية.‏ أما البيع الإيجاري فهو لا ينقل الملكية مباشرة وليس بسبب إجراءات الإشهار،‏ إنما خلال هذه المدة سنة أو 25 يمنح للمستفيد حق شخصي فقط دون حق عيني هو الانتفاع 20 . – 2 دون التعمق في الخصائص الأخرى يتجل ّى لنا الاختلاف بين البيع التام والبيع الإيجاري.‏ الوعد بالبيع:‏ هو اتفاق يعدله الأطراف بغرض إبرام عقد بيع ائي عند إبداء المتعاقد رغبته في الشراء،‏ شرط تعيين جميع العناصر الجوهرية للعقد أي احترام نص المادة بفقرتيها الأولى والثانية.‏ 71 ويشتبه البيع الإيجاري مع الوعد بالبيع في عدة نقاط في كون الحق العيني يبقى لدى الواعد في الوعد،‏ وكذلك يبقى لدى البائع المؤجر في البيع الإيجاري ولا يحتفظ المستأجر إلا بحق شخص شأنه شأن الموعود به.‏ إلا ّ أنهما يختلفان في كون الوعد بالبيع يكون البيع فيه موقوف ًا على رغبة الموعود له إذا أبداها في الآجال المحددة انعقد البيع وإذا لم يفصح عنها خلال هذه المدة أو عبر عن رفضه سقط الوعد ولا مجال بعده لإتمام البيع،‏ دون أن يحق للواعد متابعة الموعود له لأنه قد مارس حق ّه.‏ أما في البيع الإيجاري فإن ّ المستأجر ملزم بدفع الأقساط خلال المدة المحددة لإتمام البيع عند سداد تلك الأقساط،‏ وإن تخل ّف المستأجر عن دفعها ف ُسخ العقد مع احتفاظ المؤجر ببعض الأقساط كتعويض له عن الفسخ عدم إتمام البيع النهائي).‏ ناهيك عن نقاط أخرى يختلف فيها الوعد بالبيع عن البيع بالإيجار لم نتعرض لها هنا،‏ وإن كان البعض يرى أنه لا مناص لإبعاد فكرة الوعد،‏ لكن مع اقتراا بإيجار مسبق،‏ كما سنراه لاحق ًا.‏ ) يأ 3 – البيع بالعربون:‏ إذا نظرنا إلى الجزء الأول الواجب دفعه والمحدد ب من ثمن المسكن كوسيلة للإقرار بالشراء من طرف المستأجر المستفيد،‏ يمكننا القول إنه أشبه ما يكون بالبيع بالعربون،‏ وأن ّ هذه النسبة الواجب دفعها هي عربون.‏ – % 10 بالنسبة إلى المشرع الجزائري – وإلى وقت قريب لم ينص على البيع بالعربون،‏ فرغم تداوله بين الناس فقد كان عقدا غير مسمى ينظ ّم بالعرف فقط،‏ ولم يكن لدينا تكييف دقيق لهذا العربون،‏ أهو جزء من الثمن؟ أم هو حق للعدول؟ لكن المشرع تدارك ذلك بموجب المادة من القانون الجديد التي تنص على ما يلي:‏ 72 مكرر » (19) 10 - 05 175
مجلة الباحث – عدد _______________________________________________________________________________ 2007/5 – .« 4 يمنح دفع العربون وقت إبرام العقد لكل ّ من المتعاقدين الحق في العدول عنه خلال المدة المتفق عليها إلا إذا قضى الاتفاق بخلاف ذلك،‏ فإذا عدل من دفع العربون فقده،‏ وإذا عدل من قبضه رده ومثله،‏ ولو لم يترتب على العدول أي ضرر من خلال هذا النص يتضح أن ّ المشرع جعل العدول أولا ً حق ًا للعدول،‏ مع منح حرية الاتفاق للأطراف على جعله جزءًا من الثمن.‏ بالنسبة للبيع بالإيجار فإذا كانت نسبة ال % 10 من الثمن جزءًا من ثمن المسكن،‏ وهي كذلك،‏ فإننا قد وجدنا مبررا لهذا القصد،‏ لكن ماذا عن الأقساط الأخرى،‏ فالعربون لا يبررها.‏ وإذا نظرنا لهذه النسبة على أنها حق للعدول فإذا عدل المستفيد عن إتمام البيع يفقد هذه النسبة،‏ وهو كذلك،‏ بحيث إذا تقاعس عن دفع بعض الأقساط يفسخ العقد ويحتفظ المتعهد بالنسبة الأولية كتعويض عن الفسخ.‏ لكن المشكل يكمن في عدم أحقية المتعهد بالتراجع عن إتمام العقد أو بيعه لشخص آخر،‏ لذا يكون البيع بالإيجار بعيدا عن البيع بالعربون.‏ البيع بالتقسيط:‏ إذا باع شخص عينا بثمن مؤجل وجب الدفع في ميعاد معين،‏ أو بثمن مقسط أقساط ًا متساوية،‏ اشترط البائع على المشتري أن يكون البيع معل ّق ًا على شرط واقف هو وفاء المشتري بالثمن المؤجل في الميعاد المحدد،‏ أو وفائه بالأقساط في المواعيد المتفق عليها،‏ فإن ّ البيع ذا الشرط يكون صحيحا،‏ ويجب إعمال الشرط حتى لو سلم البائع المبيع للمشتري قبل استيفاء الثمن.‏ 363 ق.م.ج:‏ » ولقد نصت على هذا النموذج المادة إذا كان ثمن البيع مؤجلا ً فإن ّ للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوف ًا على دفع الثمن كل ّه ولو تم ّ تسليم الشيء المبيع.‏ فإذا كان الثمن يدفع أقساط ًا جاز للمتعاقدين أن يتفقا على أن يستبقي البائع جزءًا منه على سبيل التعويض في حالة ما إذا وقع فسخ البيع بسبب عدم استيفاء جمع أقساط،‏ ومع ذلك يجوز للقاضي أن يفرض التعويض المتفق عليه وفق ًا للفقرة الثانية من المادة 184. وإذا وفى المشتري بجميع الأقساط يعتبر أنه تمل ّك المبيع من يوم البيع.‏ تسري أحكام الفقرات الثلاث السابقة حتى ولو أعطى المتعاقدان للبيع حصة الإيجار ». في هذه الحالة تنتقل ملكية المبيع معل ّقة على شرط واقف إلى المشتري،‏ ويستبقي البائع ملكية المبيع على شرط فاسخ،‏ وكل ّ من الشرط الواقف والشرط الفاسخ هنا حادث واحد.‏ هو أن ّ يوفي المشتري بالثمن أو بأقساطه في الميعاد المحدد،‏ فإذا فعل تحق ّق الشرط الواقف،‏ وانتقلت الملكية بأثر رجعي إلى المشتري وتحق ّق في الوقت ذاته الشرط الفاسخ وزالت الملكية عن البائع بأثر رجعي . (20) وإذا كان غالبية الفقه يرجح كون البيع الإيجاري بيعا بالتقسيط،‏ وخاصة أن ّ نص المادة له ما يقابله في أغلب التشريعات،‏ إلا أن ّ المادة من المرسوم رقم تجعل حدا فاصلا ً بين العقدين بنصها على ما يلي:‏ تنتقل ملكية السكن المعين وفق ًا للقواعد المعمول ا بعد تسديد الثمن بكامله 105-01 » 363 19 .« فتكون الملكية مقترنة بتاريخ آخر تسديد لآخر الأقساط دون أن يكون له أثر رجعي كما سبق أن شرحه الأستاذ السنهوري في البيع بالتقسيط،‏ حيث إن ّ انتقال الملكية بمجرد العقد في البيع بالتقسيط يعرض البائع للتزاحم مع دائني المشتري إذا أفلس قبل سداد المبلغ.‏ : الفرع الثاني 1 البيع الإيجاري وعقد الإيجار كما قدمنا في الفرع الأول،‏ نستعرض هذا التميز بأنواع مختلفة من الإيجارات:‏ – البيع الإيجاري والإيجار البسيط:‏ يعرف عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين خلال مدة معينة لقاء أجر معلوم . (21) فالعناصر الجوهرية لهذا العقد هي العين المؤجرة وبدل الإيجار ومدة الإيجار،‏ ومن ميزاته أنه لا ينشئ للمستأجر إلاحق شخصي،‏ أما الحق العيني فيحتفظ به المؤجر،‏ وذا يكون عقد الإيجار من عقود الإدارة،‏ وليس من عقود التصرف.في هذا يختلف مع البيع الإيجاري الذي يعتبر من أعمال التصرف كون مدة الإيجار فيه تتراوح بين سنة،‏ وكون الحق العيني ينتقل إلى المستأجر بعد اية هذه المدة.‏ 20 و 25 2 – الإيجار المقترن بوعد بالبيع:‏ قد لا يتحدث المتعاقدان عن البيع أصلا في عقد الإيجار،‏ فيصدر العقد على أنه إيجار محض،‏ لكنه مقترن بوعد بالبيع من المؤجر إذا أبدى المستأجر رغبته في الشراء خلال مدة الإيجار،‏ ونرى في هذه الحالة التمييز بين فرضيتين:‏ الفرضية الأولى:‏ أن يكون المتعاقدان يريدان في الحقيقة بيعا بالتقسيط منذ البداية،‏ وآية ذلك أن يجعل الوعد بالبيع الصادر منه معل ّق ًا على شرط وفاء المستأجر أقساط الإيجار في مواعيدها،‏ وجعل الثمن هو أقساط الإيجار،‏ ففي هذه الحالة يكون العقد بيعا بالتقسيط لا إيجارا،‏ ويعتبر المشتري مالك ًا تحت شرط واقف،‏ فلا يكون مبددا إذ هو تصرف في المبيع 176
Page 1 and 2:
05 2007 جملة الباحث REVUE
Page 4 and 5:
مجلة الباحث - دورية
Page 6:
2007 - - العدد 05 مجلة م
Page 9 and 10:
___________________________________
Page 11 and 12:
___________________________________
Page 13 and 14:
___________________________________
Page 15 and 16:
___________________________________
Page 17 and 18:
___________________________________
Page 19 and 20:
___________________________________
Page 21 and 22:
___________________________________
Page 23 and 24:
___________________________________
Page 25 and 26:
___________________________________
Page 27 and 28:
___________________________________
Page 29 and 30:
___________________________________
Page 31 and 32:
.IV _______________________________
Page 33 and 34:
-2 ________________________________
Page 35 and 36:
___________________________________
Page 37 and 38:
ص . ______________________________
Page 39 and 40:
___________________________________
Page 41 and 42:
___________________________________
Page 43 and 44:
___________________________________
Page 45 and 46:
___________________________________
Page 47 and 48:
___________________________________
Page 49 and 50:
___________________________________
Page 51 and 52:
___________________________________
Page 53 and 54:
___________________________________
Page 55 and 56:
___________________________________
Page 57 and 58:
___________________________________
Page 59 and 60:
___________________________________
Page 61 and 62:
___________________________________
Page 63 and 64:
___________________________________
Page 65 and 66:
___________________________________
Page 67 and 68:
___________________________________
Page 69 and 70:
مجلة الباحث - عدد ____
Page 71 and 72:
Page 73 and 74:
Page 75 and 76:
Page 77 and 78:
Page 79 and 80:
في"‏ مجلة الباحث - ع
Page 81 and 82:
93 83 2002 1990 2002 1990 6 1990 1
Page 83 and 84:
93 83 2002 1990 Cat = 45.11*t + 360
Page 85 and 86:
93 83 2002 1990 y = -0.5372*t 4 + 1
Page 87 and 88:
93 83 2002 1990 3 6 1 3،4،5 1،2
Page 89 and 90:
93 83 2002 1990 6 8 2 26/08/2003 ww
Page 91 and 92:
93 83 2002 1990 4 -44.0 -52.9 -90.0
Page 93 and 94:
Page 95 and 96:
Page 97 and 98:
Page 99 and 100:
Page 101 and 102:
Page 103 and 104:
___________________________________
Page 105 and 106:
___________________________________
Page 107 and 108:
___________________________________
Page 109 and 110:
___________________________________
Page 111 and 112:
___________________________________
Page 113 and 114:
___________________________________
Page 115 and 116:
___________________________________
Page 117 and 118: مجلة الباحث - عدد ____
Page 119 and 120: ر‎6‎ مجلة الباحث -
Page 141 and 142: ___________________________________
Page 143 and 144: ___________________________________
Page 145 and 146: ___________________________________
Page 147 and 148: ___________________________________
Page 149 and 150: ___________________________________
Page 151 and 152: ___________________________________
Page 153 and 154: ___________________________________
Page 155 and 156: ___________________________________
Page 157 and 158: ___________________________________
Page 159 and 160: ___________________________________
Page 161 and 162: ___________________________________
Page 163 and 164: ___________________________________
Page 165 and 166: ___________________________________
Page 167: مجلة الباحث - عدد ____
Page 175 and 176: _____________________________Les Im
Page 177 and 178: _____________________________Les Im
Page 179: _____________________________Les Im
show all

El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?