El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

More documents

Recommendations

Info

_____________________________________________________________________________ أزمة العقار في الجزائر ودوره في تنمية الاستثمار الأجنبي – ص.‏ ص.‏ 68-61 أزمة العقار في الجزائر ودوره في تنمية الاستثمار الأجنبي د.‏ بن حمودة محبوب - جامعة الجزائر أ.‏ بن قانة اسماعيل جامعة ورقلة - (.... : * * * ملخص : دف هذه الدراسة إلى إلقاء الضوء على موضوع جد حساس يمس الاقتصاد الوطني وهو العقار"‏ بمختلف أنواعه سواء كان فلاحيا أو صناعيا أو تجاريا أو ما إلى ذلك،‏ لأنه بتسهيل الحصول عليه تتم الاستثمارات وتحدث التنمية ومن دونه لا يحدث أي شيء،‏ في الوقت الذي يتم فيه دعوة المستثمر الأجنبي بكل الوسائل وبالكثير من الضمانات للاستثمار في الجزائر.‏ " : العقار – الاستثمار الأجنبي الكلمات المفتاح الإنعاش الاقتصادي المنظومة التشريعية الاقتصادية – المخططات التنموية – التنمية – – . – تمهيد : السياسات تدخل الجزائر في مرحلة إصلاحات شاملة هدفها إنعاش الاقتصاد الوطني والقضاء على الاختلالات الداخلية والخارجية فيه،‏ ضف إلى ذلك وضع الإطار التشريعي لتحضير الانتقال إلى اقتصاد السوق بإصدار عدة نصوص تشريعية جديدة وتعديل نصوص أخرى تماشيا مع المرحلة القادمة.‏ ولان توفير العقار يعتبر محددا أساسيا لإنجاح هذه العملية وعاملا مساعدا على جلب ومن تم استقرار المستثمرين الأجانب،‏ لذلك فهو لا يزال رهين الكثير من العراقيل والممارسات التي تحول دون مروره بسلام،‏ فغالبية المستثمرين سواءا كانوا وطنببن أو أجانب يشتكون من تداعيات هذه المسألة.‏ إذ أن منح الأراضي في الجزائر كان ولا يزال تحكمه ممارسات منها ما هو موضوعي ومنها ماهو ذاتي كتفشي الرشوة والسمسرة والمضاربة،‏ ضف إلى ذلك ما خلفته السياسات الاقتصادية والمخططات التنموية الماضية من هياكل ومنشات ضخمة بقيت غير مستغلة مما أدى إلى اهتلاكها وسرقتها بمرور الوقت والسبب في ذلك يعود لتداخل هذه السياسات في بعضها البعض من جهة فمن مؤسسات عمومية إلى شركات قابضة إلى وعدم مرونة المنظومة التشريعية من جهة أخرى.‏ لذلك سنحاول من خلال هذه المداخلة إلقاء الضوء على أزمة العقار في الجزائر ودوره في تنمية الاستثمار الأجنبي وحتى يتم تحليل ذلك بشكل جيد اعتمدنا الخطة التي نراها مناسبة لذلك والتي يمكن تلخيصها في النقاط التالية:‏ العقار تصنيفاته وخصائصه إشكالية العقار في الجزائر أهميته في جلب المستثمرين الأجانب وإنعاش الاقتصاد الوطني الواقع والرهانات . : : العقار تصنيفاته وخصائصه تصنف العقارات في الجزائر إلى:‏ عقارات سكنية كالشقق والمنازل ‏)؛ عقارات تجارية ‏(محلات البيع،‏ المراكز التجارية،...‏ ‏)؛ العقارات الزراعية والفلاحية،‏ عقارات الإدارات العمومية والحكومية؛ إضافة إلى العقارات الصناعية.‏ و تعتبر مشكلة العقار وآليات الوصول إليه وتسوية ملكيته أهم المعضلات المطروحة على مستوى الاستثمار في الجزائر،‏ حتى أنه أصبح مصدرا لمضاربات ومساومات لا تنتهي،‏ ويوجد الآن نحو %50 من العقار الصناعي في وضع غير قانوني وتفتقر حتى المناطق العمرانية الكبيرة مثل العاصمة لمخططات مسح الأراضي،‏ كما تبقى نسبة هامة من المساحات المهيأة للبناء عرضة للمنازعات القضائية لعدم تسوية أمر ملكيتها.‏ خلال سنوات قليلة برزت شبكات مضاربة وسمسرة يطلق عليها عادة اسم ‏«مافيا العقار»‏ اتخذت أشكالا سرطانية وعمدت إلى توظيف الثغرات القانونية وحولتها إلى مصدر للثراء السريع وألحقت ‏-بشهادة الجميع-‏ أضرارا كبيرة بالاقتصاد وعطلت مشاريع التنمية،‏ فقد وضع المستثمرون الأجانب والمواطنون على حد سواء مشكلة العقار كأول عائق أمام تدفق الاستثمار لارتباطها بإشكالية الملكية وكيفية الانتفاع منها والتصرف ا.‏ ولسد النقص المسجل في ميدان السكن مثلا شرعت الدولة منذ الثمانينات في سياسة تشجيع البناء الفردي،‏ وذلك ) : ) 61
_______________________________________________________________________________________________________________________ مجلة الباحث / عدد 2007/<strong>05</strong> بتسليم قطع أراض للبناء بأسعار مدعمة إلى جانب مساعدات أخرى في مجال التهيئة،‏ وهنا لوحظ عدم تحكم السلطات المحلية في التراث العقاري وغياب مسح دقيق للأراضي،‏ إلى جانب تحويل الأراضي الزراعية لغرض البناء،‏ وتضاعفت المشكلة مع احتكار البلديات للأراضي وفرض أسعار إدارية ساهمت في انتشار المضاربة،‏ وقد سمح قانون التوجيه العقاري لعام المدعم من قبل قانون المصادرة بفتح سوق عقارية وتأطير عملية تجنيد العقار الموجه للبناء الحضري بالخصوص،‏ وطرحت مشاكل عديدة قانونية وتقنية وإدارية منها ارتفاع سعر التنازل وثقل الإجراءات الخاصة بالحصول على حق الملكية،‏ وضعف التغطية التقنية.‏ لكن المشكل الأبرز هو ظهور مضاربة واسعة ومنظمة تمارسها مجموعات مصالح تقوم على استغلال آليات مثل استغلال الفرق بين السعر الحقيقي للأرض وسعر الدولة المدعم وتحويل مختلف أشكال المساعدة التي تقدمها الدولة لتشجيع البناء الذاتي للفئات الاجتماعية ذات الدخل الضعيف مثل المساعدات غير المباشرة المرتبطة بأشغال التهيئة أو المساعدات المالية المباشرة التي تتراوح بين ‎120‎و 350 ألف دينار استنادا إلى مستوى الدخل وهي غير قابلة للتسديد،‏ والشكل الأكثر انتشارا للاحتيال على القانون هو استخدام الأسماء المستعارة والزوجات والأبناء والأسماء الصورية والمتوفين،‏ لتنطلق بعدها عمليات السمسرة للبيع بأسعار تفوق 10 مرات السعر الأصلي،‏ كل هذا يضاف إليه تحويل جزء من الأراضي خصصت لتشجيع الاستثمار وأدرجت بطرق احتيالية وغير قانونية ضمن قوائم المساحات المخصصة لبناء المساكن،‏ هذه الأشكال من التحويل وغيرها سمحت بخلق سوق موازية للعقار ومضاربة قلصت من فرص الإقبال على الاستثمار في الجزائر تعقيدات تقنية من جانب آخر،‏ حول النص القانوني الجديد المعتمد من قبل الوكالة الوطنية لتهيئة الإقليم تجاوز إشكاليات عديدة في مجال تسيير العقار من الناحية الإجرائية إذ أن إنشاء منطقة نشاط صناعي مثلا سيرتبط برخصة مسبقة تمنح من قبل السلطات المحلية أي االس البلدية والولائية أو الولاية،‏ على ألا تتجاوز مساحتها 10 هكتار أما إنشاء منطقة صناعية فتظل من صلاحية وزارة الصناعة ويشترط ألا تقل مساحتها عن‎10‎ هكتارات ولكن لم يتم هنا تحديد حد أقصى لمساحة المنطقة الصناعية،‏ وقد تم تكليف هيئات خاصة تسند 1990 4 إلى . (1) لها مهمة التسيير وتضم المتعاملين والمستثمرين وممثلي الإدارة المركزية.‏ هذه التدابير يمكن أن تخفف من ثقل إرث ملف العقار الذي ارتبط دوما باعتبارات سياسية وذاتية أكثر منها اقتصادية وموضوعية،‏ فإذا كانت الأطر القانونية قد ركزت على التسهيلات الممنوحة للمستثمرين فإن الواقع كان دوما يخالف هذه الأطر القانونية.‏ ففي مناطق النشاط الصناعي مثلا وهي الفضاءات الصناعية التي يتم إنجازها من قبل الجماعات المحلية ‏(البلديات والولايات)،‏ تبدو الثغرات جليا في عدم يئة هذه المساحات التي تبقى بعيدة عن المواصفات وأدنى المقاييس الخاصة بقنوات المياه الصالحة للشرب وتصريف المياه والكهرباء والطرق،‏ والأهم من ذلك تحويل مساحات عديدة لصالح مشاريع إنجاز سكنات وعقارات تجارية،‏ وقد عرفت مناطق عديدة تأخرا كبيرا لاسيما تلك التي أقامتها البلديات قبل صدور القانون الخاص بالتوجيهات العقارية،‏ ويكمن التأخر في عملية نقل هذه المناطق للوكالات العقارية المؤهلة على الرغم من دفع المستحقات من قبل المستثمرين.‏ فيما سجلت الهيئات المختصة خلال السنوات الماضية تناقصا للمساحات القابلة للاستغلال خاصة في محيط المدن الكبرى شمال البلاد،‏ ظلت عقارات عدد من الشركات التي أوقفت نشاطها وحتى تلك التي تم حلها ائيا بسبب الإفلاس أو لعامل آخر،‏ غير مستغل لسنوات،‏ وبقي الغموض يكتنف مسألة تسيير العقار في مجال يخضع لمضاربات عديدة كما كشف عنه تقرير خاص للوكالة الوطنية لتهيئة الإقليم،‏ فالمناطق الصناعية التي تم إنشاؤها وتسييرها بمقتضى منشور وزاري صدر عام 1975، كانت تخضع لإجراءات محددة وواضحة نظريا.‏ فبعد الدراسة الأولية يتم تشكيل ملف خاص وباقتراح من الوالي يتخذ الوزير المكلف بالعمران قرارا بإنشاء المنطقة الصناعية لتتبعها عمليات يئة وتقدير الكلفة والتمويل ليتم بعدها الإنجاز ببيع قطع الأراضي المهيأة بقرار من لجنة خاصة يترأسها الوالي،‏ لكن الواقع كشف تناقضات عديدة من بينها الإختلالات المسجلة بفعل تعدد الهيئات المكلفة بمنح قطع الأراضي،‏ فإلى جانب الولاية قدمت البلديات والهيئات المكلفة بالإنجاز ووصاية المؤسسات العمومية قطع أراض دون تحديد مضبوط للمساحات ودون مراعاة طبيعة النشاط بل وحتى 62
Page 1 and 2:
05 2007 جملة الباحث REVUE
Page 4 and 5:
مجلة الباحث - دورية
Page 6:
2007 - - العدد 05 مجلة م
Page 9 and 10: ___________________________________
Page 11 and 12: ___________________________________
Page 13 and 14: ___________________________________
Page 15 and 16: ___________________________________
Page 17 and 18: ___________________________________
Page 19 and 20: ___________________________________
Page 21 and 22: ___________________________________
Page 23 and 24: ___________________________________
Page 25 and 26: ___________________________________
Page 27 and 28: ___________________________________
Page 29 and 30: ___________________________________
Page 31 and 32: .IV _______________________________
Page 33 and 34: -2 ________________________________
Page 35 and 36: ___________________________________
Page 37 and 38: ص . ______________________________
Page 39 and 40: ___________________________________
Page 41 and 42: ___________________________________
Page 43 and 44: ___________________________________
Page 45 and 46: ___________________________________
Page 47 and 48: ___________________________________
Page 49 and 50: ___________________________________
Page 51 and 52: ___________________________________
Page 53 and 54: ___________________________________
Page 55 and 56: ___________________________________
Page 57 and 58: ___________________________________
Page 59: ___________________________________
Page 63 and 64: ___________________________________
Page 65 and 66: ___________________________________
Page 67 and 68: ___________________________________
Page 69 and 70: مجلة الباحث - عدد ____
Page 79 and 80: في"‏ مجلة الباحث - ع
Page 81 and 82: 93 83 2002 1990 2002 1990 6 1990 1
Page 83 and 84: 93 83 2002 1990 Cat = 45.11*t + 360
Page 85 and 86: 93 83 2002 1990 y = -0.5372*t 4 + 1
Page 87 and 88: 93 83 2002 1990 3 6 1 3،4،5 1،2
Page 89 and 90: 93 83 2002 1990 6 8 2 26/08/2003 ww
Page 91 and 92: 93 83 2002 1990 4 -44.0 -52.9 -90.0
Page 103 and 104: ___________________________________
Page 105 and 106: ___________________________________
Page 107 and 108: ___________________________________
Page 109 and 110: ___________________________________
Page 111 and 112:
___________________________________
Page 113 and 114:
___________________________________
Page 115 and 116:
___________________________________
Page 117 and 118:
مجلة الباحث - عدد ____
Page 119 and 120:
ر‎6‎ مجلة الباحث -
Page 121 and 122:
Page 123 and 124:
Page 125 and 126:
Page 127 and 128:
Page 129 and 130:
Page 131 and 132:
Page 133 and 134:
Page 135 and 136:
Page 137 and 138:
Page 139 and 140:
Page 141 and 142:
___________________________________
Page 143 and 144:
___________________________________
Page 145 and 146:
___________________________________
Page 147 and 148:
___________________________________
Page 149 and 150:
___________________________________
Page 151 and 152:
___________________________________
Page 153 and 154:
___________________________________
Page 155 and 156:
___________________________________
Page 157 and 158:
___________________________________
Page 159 and 160:
___________________________________
Page 161 and 162:
___________________________________
Page 163 and 164:
___________________________________
Page 165 and 166:
___________________________________
Page 167 and 168:
Page 169 and 170:
Page 171 and 172:
Page 173 and 174:
Page 175 and 176:
_____________________________Les Im
Page 177 and 178:
_____________________________Les Im
Page 179:
_____________________________Les Im
show all

El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?