El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

More documents

Recommendations

Info

______________________________________________________________________ عقد البيع بالإيجار.‏ ص.‏ ص.‏ 182-173 الفرع الأول . : الإجراءات السابقة للعقد بعد طلب الشراء لدى الهياكل التي تعينها الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره يسل ّم الطلب لدى الشبابيك التي تفتحها الوكالة لهذا الغرض مرفق ًا بالوثائق المذكورة في المطبوع النموذجي.‏ تسجل الطلبات وفق ترتيبها الزمني فور استلامها في سجل ّ يرقمه ويوق ّعه المدير العام للوكالة أو ممث ّله.‏ تعالج هذه الطلبات من طرف لجنة خاصة حددت تشكيلتها من طرف الوزير المعني تتوج أعمال اللجنة بمحضر يوق ّعه جميع أعضائها يبين الأشخاص الذين عولجت ملفام وق ُبلت.‏ (30) وأخيرا تسجل قائمة المستفيدين في بطاقة وطنية خاصة ذه العملية،‏ تفتح على مستوى المديرية العامة للوكالة.‏ % 10 تتم دعوة المستفيدين لدفع من ثمن المسكن كالتزام ائي بالشراء،‏ ثم ّ تدفع البقية على النحو الذي فصلناه سابق‏.‏ % 10 عند دفع القسط الأول للمستأجر المستفيد أن يطالب بتحرير عقد البيع بالإيجار أمام الموث ّق،‏ وذلك قبل تسليم مفاتيح المسكن.‏ الفرع الثاني بالإيجار : الإجراءات اللاحقة لإبرام عقد البيع – 1 التوثيق:‏ كون العقد يرد على عقار فنزولا عند نص المادة 12 من الأمر – 70 91 والمادة 324 من القانون رقم – 88 – 01 17 » 14 فإن ّ العقد يجب تحريره في شكل رسمي،‏ وذلك تحت طائلة البطلان،‏ وهذا ما أك ّدت عليه المادة من المرسم بنصها على ما يلي:‏ يحرر عقد البيع بالإيجار لدى مكتب التوثيق ويجب أن يحدد العقد الطابع الموقف للبيع بالإيجار في حالة عدم احترام المستفيد أحد الشروط ». 105 يلتزم الموثق بتحرير عقد البيع بالإيجار وفق ًا للنموذج الذي أعدته الوزارة مبينا بذلك شروط العقد والتزامات كل ّ أطرافه ، وتتجل ّى أهمية التوثيق بالنسبة لهذا الحق في:‏ (31) - - - إتمام ركن من أركان العقد وهو الشكلية وإلا كان باطلا ً.‏ تمكين المتعاقدين من سند تنفيذي يضمن تنفيذ الالتزامات المتقابلة لكل ّ الأطراف.‏ يتم فيه التصريح بالأقساط المدفوعة وإثبات ذلك بالوثائق وتحديد باقي الأقساط كي لا يلجأ المتعهد بالترقية إلى المراوغة وزيادة الأقساط متى شاء.‏ 2 – التسجيل:‏ التسجيل هي عملية جبائية يقوم ا الموثق لحساب الخزينة العمومية ونيابة عن زبائنه فيحصل رسوم التسجيل والطابع منهم ليودعها بصندوق قابض الضرائب المختص إقليميا في آجال يحددها الأمر رقم في 1976/12/09 المتضمن قانون التسجيل.‏ 105-76 المؤرخ . تسجل العقود الموثقة التي تم ّ تلخيصها مسبق ًا في كشوف معدة من طرف المحررين على النسخ الأصلية،‏ ويجب إيداعها لدى مصلحة التسجيل في نفس الوقت الذي تقدم فيه هذه الدفاتر والنسخ الأصلية (32) إجراء التسجيل على خلاف ما يعتقده البعض ليس له أي أثر ناقل للملكية،‏ ولا يرتب أي أثر على موضوع الحق إنما وظيفته جبائية بحتة،‏ وهذا ما نصت عليه المادة القانون رقم 27-88 المتضمن مهنة التوثيق:‏ يحصل الموث ّق الحقوق والرسوم بمختلف أنواعها لحساب الدولة من الأطراف الملزمين بتسديدها،‏ ويدفع مباشرة بقباضات الضرائب المبالغ الواجبة على الأطراف...‏ ». 28 من » - 3 فيسجل عقد البيع بالإيجار على غرار كل ّ العقود الموث ّقة.‏ إجراء الشهر:‏ يلعب الشهر وظيفة هامة في إعلان الغير بالمعاملات الواردة على العقارات والحقوق المرتبة عليها،‏ لذا يسميه البعض الإعلان العقاري بدلا ً من الإشهار العقاري.‏ هل يشهر البيع بالإيجار ولماذا؟:‏ إذا نظرنا إلى الأثر الموقف للملكية الذي يتضمنه البيع بالإيجار الذي تنص عليه المادة 17 من المرسوم رقم 105-01 التي تجعل نقل الملكية لا يتم إلا عند التسديد النهائي لكل ّ الأقساط فسوف نجيب بالنفي،‏ أي لا ضرورة إشهار عقد البيع بالإيجار،‏ لأن ّ الأثر العيني،‏ أو انتقال الحق العيني الأصلي من المتعهد للمستفيد لا يتم بموجب عقد البيع بالإيجار فلا ضرورة لإشهاره.‏ لكن إذا نظرنا إلى العقد من جانبه الإيجاري ستشد انتباهنا مدة هذا الإيجار التي ستدوم إلى غاية سنة أو 25 سنة على الأكثر.‏ وتطبيق ًا لنص المادة الأمر رقم المؤرخ في المتضمن إعداد مسح الأراضي العام،‏ تأسيس السجل العقاري التي تنص على ما يلي:‏ إن ّ الإيجارات لمدة ‎12‎سنة لا يكون لها أي أثر بين الأطراف ولا يحتج ا تجاه الغير في حالة عدم إشهارها « 20 17 من 12 نوفمبر 1975 » 74 – 75 - من خلال هذه المادة نستخلص أن ّ الإيجارات الطويلة الأمد يجب إشهارها،‏ وإن لم تكن تتضمن نقلا ً لحق‏ّ‏ 179
مجلة الباحث – عدد _______________________________________________________________________________ 2007/5 - عيني،‏ لكن العبرة من وراء إشهارها هي الاحتجاج ذا الإيجار بين الأطراف وفي مواجهة الغير.‏ ما دامت مدة الإيجار في البيع الإيجاري تفوق سنة فنرى ضرورة إشهاره وفق ًا للأوضاع المقررة قانونا.‏ 12 – 4 - - - نقل ملكية المسكن:‏ لم يكن المرسوم رقم 105-01 ولا المراسيم المعدلة له واضحة في شأن نقل ملكية المسكن،‏ فقد اكتفى بجعل نقل الملكية موقوف ًا على دفع كل ّ الأقساط دون تحديد الإجراء الناقل للملكية،‏ هل العقد الأولي المتضمن البيع بالإيجار هو الناقل للملكية بمجرد دفع الأقساط؟ إذا كان الأمر كذلك فهو غير معقول،‏ لأن ّ الشهر الذي شرحناه سابق ًا لم يكن يتعل ّق بالملكية،‏ إنما بالإيجار فلا يعقل شهر الملكية وهي لم تنتقل بعد ولا يمكن شهر الملكية بموجب نفس العقد بعد 20 سنة من يوم انتقال الملكية.‏ لا نوافق تماما هذه الفرضية،‏ إنما نتوجه لفرضية أخرى وهي تحرير عقد جديد بعد الانتهاء من دفع الأقساط يكون موضوع العقد هنا هو تكريس البيع النهائي مع عرض البيع الإيجاري الأول،عدى هذا العرض سيحرر الموثق البيع وفق الإجراءات والأوضاع القانونية المعروفة في هذا اال،‏ ويسجل ، ثم ّ يشهر في المحافظة العقارية،‏ وتنتقل بذلك الملكية خالصة للمشتري وبصورة ائية.‏ وما يدعم رأينا هذا هو أحد البنود التي يتضمنها البيع الإيجاري في حد ذاته،‏ إذ ينص في المادة 11 منه على ما يلي:‏ » تنتقل ملكية المسكن موضوع هذا العقد الخاص بالبيع بالإيجار بعدما يستوفي المستفيد ثمن بيع المسكن بكامله،‏ تنتقل ملكية المسكن بعقد رسمي محرر أمام الموثق ويخضع لإجراءات التسجيل والإشهار لدى الإدارة المعينة وفق ًا للتشريع المعمول به ». الخلاصة 105 23 – 01 2001 23 : - - - تعد صيغة البيع بالإيجار صيغة حديثة لجأت إليها الدولة للتقليل من حدة أزمة السكن التي يعانيها المواطنون،‏ وبالفعل كان الإقبال عليها كثيرا،‏ وقد استجابت له شريحة كبيرة من اتمع.كان تنظيم المرسوم رقم والمراسيم المعدلة له يرك ّز على شروط العقد والتزامات أطرافه،‏ وحاول الإلمام بكل ّ الالتزامات،‏ وحدد القرار المؤرخ في جويليه 2001 شروط الترشح للاستفادة من هذا السكن،‏ ثم ّ كيفيات معالجة الطلبات وتحديد قائمة المستفيدين،‏ كما حدد القرار المؤرخ في جويليه نموذجا لعقد البيع بالإيجار الذي حاول فيه جمع أحكام هذا العقد وتنظيمه تنظيما محكما،‏ إلا أن ّ هذه النصوص لم تكن كافية،‏ وذلك نظرا للنقائص التي لاحظناها فيها خلال دراستنا لها.‏ فمجموع هذه النصوص لم تساعدنا على الوصول إلى تكييف دقيق لهذا العقد ونقاط كثيرة بقيت غامضة تسند مهمة إيضاحها للقضاء إذا ما عرضت عليه نزاعات ذا الصدد،‏ وأكيد أن ّ هذه الاجتهادات تكون ذخيرة لا يستهان ا لسد هذه الثغرات.‏ ولعل ّ أهم نقطة أغفلها المشرع وكان يجب النص عليها صراحة هي وجود عقد لاحق لعقد البيع الإيجاري يتول ّى تكريس البيع النهائي وكونه السبيل الوحيد لشهر هذه الملكية وانتقالها خالصة للمشتري.‏ 180
Page 1 and 2:
05 2007 جملة الباحث REVUE
Page 4 and 5:
مجلة الباحث - دورية
Page 6:
2007 - - العدد 05 مجلة م
Page 9 and 10:
___________________________________
Page 11 and 12:
___________________________________
Page 13 and 14:
___________________________________
Page 15 and 16:
___________________________________
Page 17 and 18:
___________________________________
Page 19 and 20:
___________________________________
Page 21 and 22:
___________________________________
Page 23 and 24:
___________________________________
Page 25 and 26:
___________________________________
Page 27 and 28:
___________________________________
Page 29 and 30:
___________________________________
Page 31 and 32:
.IV _______________________________
Page 33 and 34:
-2 ________________________________
Page 35 and 36:
___________________________________
Page 37 and 38:
ص . ______________________________
Page 39 and 40:
___________________________________
Page 41 and 42:
___________________________________
Page 43 and 44:
___________________________________
Page 45 and 46:
___________________________________
Page 47 and 48:
___________________________________
Page 49 and 50:
___________________________________
Page 51 and 52:
___________________________________
Page 53 and 54:
___________________________________
Page 55 and 56:
___________________________________
Page 57 and 58:
___________________________________
Page 59 and 60:
___________________________________
Page 61 and 62:
___________________________________
Page 63 and 64:
___________________________________
Page 65 and 66:
___________________________________
Page 67 and 68:
___________________________________
Page 69 and 70:
مجلة الباحث - عدد ____
Page 71 and 72:
Page 73 and 74:
Page 75 and 76:
Page 77 and 78:
Page 79 and 80:
في"‏ مجلة الباحث - ع
Page 81 and 82:
93 83 2002 1990 2002 1990 6 1990 1
Page 83 and 84:
93 83 2002 1990 Cat = 45.11*t + 360
Page 85 and 86:
93 83 2002 1990 y = -0.5372*t 4 + 1
Page 87 and 88:
93 83 2002 1990 3 6 1 3،4،5 1،2
Page 89 and 90:
93 83 2002 1990 6 8 2 26/08/2003 ww
Page 91 and 92:
93 83 2002 1990 4 -44.0 -52.9 -90.0
Page 93 and 94:
Page 95 and 96:
Page 97 and 98:
Page 99 and 100:
Page 101 and 102:
Page 103 and 104:
___________________________________
Page 105 and 106:
___________________________________
Page 107 and 108:
___________________________________
Page 109 and 110:
___________________________________
Page 111 and 112:
___________________________________
Page 113 and 114:
___________________________________
Page 115 and 116:
___________________________________
Page 117 and 118:
Page 119 and 120:
ر‎6‎ مجلة الباحث -
Page 121 and 122: مجلة الباحث - عدد ____
Page 141 and 142: ___________________________________
Page 143 and 144: ___________________________________
Page 145 and 146: ___________________________________
Page 147 and 148: ___________________________________
Page 149 and 150: ___________________________________
Page 151 and 152: ___________________________________
Page 153 and 154: ___________________________________
Page 155 and 156: ___________________________________
Page 157 and 158: ___________________________________
Page 159 and 160: ___________________________________
Page 161 and 162: ___________________________________
Page 163 and 164: ___________________________________
Page 165 and 166: ___________________________________
Page 171: مجلة الباحث - عدد ____
Page 175 and 176: _____________________________Les Im
Page 177 and 178: _____________________________Les Im
Page 179: _____________________________Les Im
show all

El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?