El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

More documents

Recommendations

Info

» . ______________________________________________________________________ عقد البيع بالإيجار.‏ ص.‏ ص.‏ 182-173 قبل الوفاء بالثمن،‏ ولا يستطيع البائع استرداد المبيع من تفليسة المشتري.‏ الفرضية الثانية:‏ أن يعقد المتعاقدان إيجارا جديا يقترن به وعد بالبيع فيؤجر المالك العين المستأجر بأجرة شهرية ويعده ببيعها إياه بثمن آخر مستقل عن الأقساط،‏ فيكون بدل الإيجار لا علاقة له بالثمن،‏ هنا يكون العقد إيجارا دون انتقال الملكية للمستأجر ينتهي الإيجار بمجرد إظهار المستأجر رغبته بالشراء ودفعه الثمن كاملا ً دون أن يكون لها أثررجعي إلى وقت الإيجار ويكون الثمن مضمونا بحق الامتياز على المبيع لمصلحة البائع (22) – 3 الإيجار السائر للبيع:‏ يعمد المتعاقدان في كثير من الأحيان إلى إخفاء البيع بالتقسيط وراء ستار الإيجار،‏ فيسمى البيع إيجارا وغرضه من ذلك ألا تنتقل ملكية المبيع للمشتري بمجرد العقد،‏ حتى هذه الملكية المعل ّقة على شرط واقف والتي كانت هي المانعة في اعتبار المشتري مبددا،‏ ومن استرداد البائع للمبيع من التفليسة،‏ فيصف المتعاقدان العقد بأنه إيجار ويصفاان أقساط الثمن،‏ بأنها هي الأجرة المقتطعة،‏ ثم ّ يتفقان على أنه إذا وفى المشتري ذه الأقساط انقلب الإيجار بيعا،‏ وانتقلت ملكية المبيع باتة الى المشتري وحتى يحكمان ستر البيع يتفقان في بعض الحالات على أن يزيد الثمن عن الأقساط بقليل،‏ فإذا وفاها جميعا ووفى فوق ذلك مبلغا إضافيا يمثل الثمن انقلب الإيجار بيعا باتا،‏ ويحسب البائع بذلك أنه قد حصن نفسه،‏ فهو أولا ً وصف البيع بأنه إيجار وسلم العين للمشتري باعتباره مستأجرا.‏ فإذا تصرف فيها المشتري بوصفه مستأجرا فإنه قد ارتكب جريمة التبديد التي يدخل ضمنها عقود الإيجار.ثانيا،‏ يكون قد أمن نفسه من خطر إفلاس المشتري،‏ إذ لو أفلس وهو لا يزال مستأجرا،‏ فإن ّ البائع لا يزال مالك ًا للمبيع ملكية باتة فيستطيع أن يسترده من تفليسة المشتري(‏‎23‎‏).‏ لكن بالرغم من تذرع المتعاقدين بعقد الإيجار فإن ّ الغرض الذي يرميان إليه واضح.‏ فقد قصدا أن يكون الإيجار عقدا صوريا يستر العقد الحقيقي،‏ وهو البيع بالتقسيط.‏ إلا أنه بالرغم من ذلك فإنهما يقعان في ما نص عليه المشرع في المادة 363 بجعله هذا العقد عقد بيع:‏ حتى لو أعطى للمتعاقدين للبيعصفة الإيجار"‏ يعتبر بيعا محضا وتسري عليه أحكام البيع بالتقسيط،‏ فتنتقل الملكية للمشتري منذ إبرام العقد،‏ وبشرط واقف،‏ وهذا لا يمنعه من التصرف في العين ولا يجعله مبددا لأن ّ العقد بيع.‏ كما يستحيل على البائع استرجاع العين من تفليسة المشتري إذا أفلس.‏ الفرع الثالث الإيجاري الإيجاري البيع : والإيجار التمويلي أو الاعتماد . يقرب جانب من الفقه عقد البيع الإيجاري من الاعتماد الإيجاري،‏ وذلك عقب الانتقادات الموجهة لنظرية البيع بالتقسيط،‏ مع شرط الاحتفاظ بالملكية،‏ ونتيجة للمخاطر المحيطة ذا العقد والمتمث ّلة فيما يتعرض له البائع من مخاطر تخل ّف المشتري عن سداد أقساط الثمن وإفلاسه أو إعساره،‏ وعدم قدرته على استرداد حق ّه بالثمن ومخاطر تصرف المشتري بالمبيع للغير حسن النية.‏ إذا حاولنا تقريب العقدين من بعضهما نجد تشاا بينهما في الهدف من كليهما وطريقة إتمامهما،‏ خاصة اشتراكهما في انتفاع المتعاقد بمحل العقد بصفته مستأجر،‏ مع تمل ّك المستأجر للعين بعد اية مدة محددة (24) رغم التشابه الكبير بين العقدين،‏ إلا أنه ظهرت اختلافات مهمة،‏ ويعود الفضل في ذلك إلى حكم محكمة جويلية 1964 في التخفيف من حدة الخلاف بين العقدين،‏ حيث استبعد قضاة هذه المحكمة هذا التشابه،‏ واعتبروا ذلك من الأوائل الذين نطقوا ذا التمييز ويستندون إلى ما يلي:‏ (25) أهمية مبالغ الاعتماد الإيجاري والتي يبررها القرض . ... La يوم 26 انتقال الملكية في الإعتماد الإيجاري مقترنة برغبة المستأجر إذا أراد ذلك وفق ًا للرغبة التي يعلنها عقب الوعد بالبيع.‏ فمضمون الاعتماد الإيجاري هو إيجار مقترن بوعد ملزم لجانب واحد بالبيع من المؤجر.‏ أما بالنسبة للبيع بالإيجار فهو يقترن بوعد بالبيع والشراء،‏ ملزم لجانبين،‏ لهذا فهو ينقلب بيعا إثر اية عقد الإيجار بصورة آلية.‏ كذلك من حيث المفهوم الاقتصادي بحيث يتمث ّل الاعتماد الإيجاري في تقنية حالية تستعير قالبا قانونيا لا يعبر عنها بدق ّة،‏ يطغى عليها الجانب الائتماني.‏ : المطلب الثالث تكييف عقد البيع بالإيجار بعدما عرضناه من مقاربات بين عقد البيع الإيجاري وبعض العقود،‏ وما استنتجناه من تشابه مع بعضها واختلاف مع بعضها الآخر،‏ نتناول عرض التكييف الذي توصلنا إليه،‏ وهو كون عقد البيع بالإيجار عقدا من العقود المسماة بموجب المرسوم رقم 1<strong>05</strong>-01 الذي اكتفى بعرض بعض التزامات الأطراف دون تكييف العقد.‏ وما يمكن قوله أيضا أن ّ البيع الإيجاري عقد من العقود المركبة،‏ وهو يجمع بين البيع والإيجار والوعد بالبيع والشراء.‏ ومن البديهي أنه لا حاجة للبحث عن تكييف العقد،‏ إذ لا يثير أي إشكال بصدد تنفيذه،‏ أما إذا كان غير ذلك فنكون بحاجة لإيجاد العنصر الغالب فيه 177
مجلة الباحث – عدد _______________________________________________________________________________ 2007/5 لأن ّ العبرة في العقود المرك ّبة بالعقد الغالب فيه،‏ فتسري أحكامه على المتعاقدين فيما لا يتم الاتفاق عليه.‏ لكن و إن كان البيع هو العنصر الغالب في البيع الإيجاري،‏ وإن كانت المادة 363 السابق ذكرها تجعل البيع بالتقسيط المقترن بأقساط بيعا ولو سماه المتعاقدان إيجارا،‏ إلا أننا نصطدم بالفقرة الثالثة من نص المادة التي تجعل انتقال الملكية ذا أثر رجعي إلى وقت البيع.‏ وهذا لا يتوافق مع ما نصت عليه المادة 19 من المرسوم رقم 1<strong>05</strong> التي تنص على ما يلي:‏ تنتقل ملكية المسكن المعني وفق ًا للقواعد المعمول ا بعد تسديد ثمن المسكن بكامله ‏».فيظهر جليا من خلالها عدم رجعية انتقال الملكية.‏ -01 » كما لا يمكن تغليب فكرة الوعد بالبيع ما دام البيع فيه لا يتم إلا إذا أظهر الموعود له الذي هو المستأجر رغبة في الشراء،‏ وهو ما لا يتم في البيع بالإيجار،‏ فلا توجد مرحلة أخرى للتعبير فيها عن هذه الرغبة إنما تعلن الرغبة في الشراء عند إبرام العقد وذلك بالطلب أمام الهيئات المكلفة.‏ إنما أقرب ما يكون هذا التصرف شبيه بإيجار مقترن بالوعد بالبيع والشراء الملزم لجانبين أين يتراضى الطرفان على البيع والشراء لكن بعد مدة معينة هي نفسها مدة الإيجار ألا خلالها يتم دفع الأجرة التي حددت وهي على أساس قيمة المبلغ الإجمالي للثمن على عدد الأشهر.‏ عند اية هذه المدة ينقلب الإيجار والوعد الملزم لجانبين إلى بيع بات وبصورة آلية،‏ أما الملكية فلا تثير إشكالية لأن ّ الملكية بعد الوعد ليس لها أثر رجعي إنما أثرها فوري ، وهذا ما يتطابق مع المادة 19 من المرسوم السابق.‏ 20 أو 25 سنة.‏ : المبحث الثاني أحكام البيع الإيجاري نتطرق في هذا المبحث باختصار لشروط وإجراءات إبرام هذا العقد،‏ لكننا نتوق ّف بشيء من التفصيل عند إجراءات نقل الملكية.‏ : المطلب الأول شروط البيع بالإيجار والتزامات أطرافه سنتعرض لهذه الشروط والالتزامات وفق ًا للنصوص القانونية المنظ ّمة لها.‏ : الفرع الأول شروط البيع بالإيجار . يتاح البيع بالإيجار لكل ّ شخص لا يملك أولم يسبق له أن تمل ّك عقارا ذا استعمال سكني ملكية كاملة،‏ ولم يستفد من مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو شرائه،‏ ولا يتجاوز مستوى مداخيله خمس مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون،‏ ولا تتاح الاستفادة من البيع بالإيجار إلا مرة واحدة لشخص واحد (26) : الفرع الثاني 1 التزامات الأطراف – التزامات المستفيد:‏ يجب على كل ّ من يطلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد دفعة أولى لا تقل ّ عن من ثمن المسكن،‏ غير أن ّ تسديدها يمكن أن يتم بالكيفية الآتية:‏ % 25 % 10 % 5 % 5 % 5 (27) . من ثمن المسكن عند الإقرار الثابت بالشراء.‏ من ثمن المسكن عند استلام المستفيد المسكن.‏ من ثمن المسكن أثناء السنة الأولى من شغل المسكن.‏ من ثمن المسكن أثناء السنة الثانية من شغل المسكن يجب على المستفيد أن يسدد مبلغ ثمن السكن في كل ّ الحالات بعد أن يخصم منه مبلغ الدفعة الأولى على مدى مدة لا تتجاوز 25 سنة،‏ يتم تسديد المؤجل وفق أقساط تبين المبلغ الواجب دفعه شهريا،‏ موزعة على المدة المتفق عليها أن يتم هذا التسديد قبل أن يتجاوز عمره سنة،‏ كما له أن يسدد هذه الأقساط قبل حلول موعد استحقاقها.‏ ، على (28) (70) 2 يترتب على عدم تسديد المستفيد 3 أقساط متتالية تطبيق زيادة % 2 في مبلغ القسط الشهري،‏ وفي حالة التأخر عن دفع 3 أقساط شهرية يفسخ عقد البيع بالإيجار على حساب المستفيد،‏ ويحتفظ المتعهد بالترقية العقارية.‏ في هذه الحالة يحق رفع دعوى لدى الجهات القضائية المختصة لطرد المقيم من المسكن.‏ – التزامات المتعهد بالترقية:‏ يلتزم المتعهد بالترقية في إنجاز المساكن وفق ًا لمعايير المساحة والرفاهية المحددة مسبق ًا في دفتر الشروط . (29) بعد إنجاز المساكن،‏ وعند إبرام عقد البيع بالإيجار على المتعهد أن يصرح بوضع المسكن تحت تصرف المستأجر المستفيد حسب صيغة البيع بالإيجار،‏ مع التزامه بكل ّ الضمانات العادية والقانونية في هذا اال من ضمان التعرض والاستحقاق،‏ ضمان العيوب الخفية،‏ التزام بالتسليم في الآجال والالتزام بنقل الملكية فور النهاية من دفع الأقساط.‏ وإذا رغب المستأجر المستفيد في تسديد الأقساط قبل حلول ميعاد استحقاقها،‏ يتعين على المتعهد مراجعة رزنامة الاستحقاقات.‏ : المطلب الثاني إجراءات البيع بالإيجار نتناول في هذا المطلب الإجراءات السابقة لإبرام عقد البيع بالإيجار بداية من طلب الاستفادة،‏ ثم ّ إجراءات تحرير العقد والإجراءات التالية له.‏ 178
Page 1 and 2:
05 2007 جملة الباحث REVUE
Page 4 and 5:
مجلة الباحث - دورية
Page 6:
2007 - - العدد 05 مجلة م
Page 9 and 10:
___________________________________
Page 11 and 12:
___________________________________
Page 13 and 14:
___________________________________
Page 15 and 16:
___________________________________
Page 17 and 18:
___________________________________
Page 19 and 20:
___________________________________
Page 21 and 22:
___________________________________
Page 23 and 24:
___________________________________
Page 25 and 26:
___________________________________
Page 27 and 28:
___________________________________
Page 29 and 30:
___________________________________
Page 31 and 32:
.IV _______________________________
Page 33 and 34:
-2 ________________________________
Page 35 and 36:
___________________________________
Page 37 and 38:
ص . ______________________________
Page 39 and 40:
___________________________________
Page 41 and 42:
___________________________________
Page 43 and 44:
___________________________________
Page 45 and 46:
___________________________________
Page 47 and 48:
___________________________________
Page 49 and 50:
___________________________________
Page 51 and 52:
___________________________________
Page 53 and 54:
___________________________________
Page 55 and 56:
___________________________________
Page 57 and 58:
___________________________________
Page 59 and 60:
___________________________________
Page 61 and 62:
___________________________________
Page 63 and 64:
___________________________________
Page 65 and 66:
___________________________________
Page 67 and 68:
___________________________________
Page 69 and 70:
مجلة الباحث - عدد ____
Page 71 and 72:
Page 73 and 74:
Page 75 and 76:
Page 77 and 78:
Page 79 and 80:
في"‏ مجلة الباحث - ع
Page 81 and 82:
93 83 2002 1990 2002 1990 6 1990 1
Page 83 and 84:
93 83 2002 1990 Cat = 45.11*t + 360
Page 85 and 86:
93 83 2002 1990 y = -0.5372*t 4 + 1
Page 87 and 88:
93 83 2002 1990 3 6 1 3،4،5 1،2
Page 89 and 90:
93 83 2002 1990 6 8 2 26/08/2003 ww
Page 91 and 92:
93 83 2002 1990 4 -44.0 -52.9 -90.0
Page 93 and 94:
Page 95 and 96:
Page 97 and 98:
Page 99 and 100:
Page 101 and 102:
Page 103 and 104:
___________________________________
Page 105 and 106:
___________________________________
Page 107 and 108:
___________________________________
Page 109 and 110:
___________________________________
Page 111 and 112:
___________________________________
Page 113 and 114:
___________________________________
Page 115 and 116:
___________________________________
Page 117 and 118:
Page 119 and 120: ر‎6‎ مجلة الباحث -
Page 121 and 122: مجلة الباحث - عدد ____
Page 141 and 142: ___________________________________
Page 143 and 144: ___________________________________
Page 145 and 146: ___________________________________
Page 147 and 148: ___________________________________
Page 149 and 150: ___________________________________
Page 151 and 152: ___________________________________
Page 153 and 154: ___________________________________
Page 155 and 156: ___________________________________
Page 157 and 158: ___________________________________
Page 159 and 160: ___________________________________
Page 161 and 162: ___________________________________
Page 163 and 164: ___________________________________
Page 165 and 166: ___________________________________
Page 169: مجلة الباحث - عدد ____
Page 175 and 176: _____________________________Les Im
Page 177 and 178: _____________________________Les Im
Page 179: _____________________________Les Im
show all

El-BAHITH REVIEW Number 05 _ University Of Ouargla Algeria

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?