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RESPONSABLES DU DOCUMENT, DE L'INFORMATION FINANCIERE ET DU CONTROLE DES COMPTES Responsable du document de référence Léon BRESSLER, Président Directeur Général Attestation du responsable du document de référence A notre connaissance, les données du présent document sont conformes à la réalité ; elles comprennent toutes les informations nécessaires aux investisseurs pour fonder leur jugement sur le patrimoine, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives de l’émetteur et de son groupe ; elles ne comportent pas d’omissions de nature à en altérer la portée. Léon BRESSLER Responsables du contrôle des comptes Commissaires aux Comptes titulaires ERNST & YOUNG Audit EURAAUDIT FIDEURAF 4, rue Auber - 75009 PARIS 135, boulevard Haussmann -75008 PARIS Christian MOUILLON Yves BLAISE Date de début de leur premier mandat : AGO du 13 mai 1975 Mandats expirant à l’AGO statuant sur les comptes de l’exercice 2004 Commissaires aux Comptes suppléants BARBIER, FRINAULT ET ASSOCIES MAZARS ET GUERARD 41, rue Ybry - 92576 Neuilly-sur-Seine Cedex 125, rue de Montreuil - 75011 PARIS Dates de début de leur premier mandat, respectivement : AGO du 24 avril 1985 et AGO du 26 mai 1992 Mandats expirant à l’AGO statuant sur les comptes de l’exercice 2004 Avis des Commissaires aux Comptes En notre qualité de commissaires aux comptes de la société Unibail Holding et en application du règlement COB 98-01, nous avons procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, à la vérification des informations portant sur la situation financière et les comptes historiques données dans le présent document de référence. Ce document de référence a été établi sous la responsabilité de Léon Bressler, Président du Conseil d'Administration. Il nous appartient d'émettre un avis sur la sincérité des informations qu’il contient portant sur la situation financière et les comptes. Nos diligences ont consisté, conformément aux normes professionnelles applicables en France, à apprécier la sincérité des informations portant sur la situation financière et les comptes, à vérifier leur concordance avec les comptes ayant fait l’objet d’un rapport. Elles ont également consisté à lire les autres informations contenues dans le document de référence, afin d’identifier le cas échéant les incohérences significatives avec les informations portant sur la situation financière et les comptes, et de signaler les informations manifestement erronées que nous aurions relevées sur la base de notre connaissance générale de la société acquise dans le cadre de notre mission. S’agissant de données prévisionnelles résultant d’un processus d’élaboration structuré, cette lecture a pris en compte les hypothèses retenues par les dirigeants et leur traduction chiffrée. Les comptes annuels et les comptes consolidés pour les exercices clos les 31 décembre 2001 et 2002 arrêtés par le Conseil d'Administration, ont fait l'objet d'un audit par nos soins, selon les normes professionnelles applicables en France, et ont été certifiés sans réserve avec une observation relative : pour l'exercice 2001, à la comptabilisation d'impôts différés sur les écarts d'évaluation constatés antérieurement au 1er janvier 2000. pour l'exercice 2002, à l'entrée en application du règlement 2000-06 sur les passifs et au changement de référentiel comptable suite à l'abandon du statut d'établissement financier. Les comptes annuels et les comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2003 arrêtés par le Conseil d'Administration, ont fait l'objet d'un audit par nos soins, selon les normes professionnelles applicables en France. Ils ont été certifiés sans réserve. En application des dispositions de l'article L. 225- 235 du Code de commerce, qui s'appliquent pour la première fois à cet exercice, nous avons mentionné dans nos rapports les observations et la justification de nos appréciations suivantes, qui contribuent à l’opinion exprimée sur les comptes pris dans leur ensemble : Au titre des comptes annuels : Comme indiqué dans la note II-4 de l'annexe, dans le cadre de l'option au nouveau régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées, Unibail a procédé à une réorganisation juridique du groupe. Au titre de ces opérations, Unibail Holding s'est vu attribuer des titres gratuitement par certaines de ses filiales et a procédé à la dissolution par confusion de patrimoine d'un certain nombre d'entre elles. Nous nous sommes assurés du correct traitement comptable de ces opérations. La note II-1-1 de l’annexe expose le changement de méthode comptable résultant de l’application du règlement CRC n° 2002-10 et le traitement des provisions pour grosses réparations qui en résulte. Nous nous sommes assurés de la justification de l’absence d’incidence sur les comptes d'Unibail Holding de ce changement de méthode. Au titre des comptes consolidés : Comme indiqué dans les notes 1.1 et 4 de l'annexe, dans le cadre de l'option au nouveau régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées, Unibail a procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations corporelles et financières dans ses comptes consolidés. Nous nous sommes assurés du correct traitement comptable de ces opérations au regard des principes comptables généraux et des dispositions spécifiques prévues par le Comité d'Urgence du CNC en date du 11 juin 2003 et de l'effet fiscal qui en résulte tel que décrit dans la note 9 de l'annexe. Comme indiqué en note 2.3 de l’annexe, le patrimoine immobilier après réévaluation qui représente 84% des actifs du Groupe fait l’objet de procédures d'évaluation par des experts immobiliers indépendants. Nous nous sommes assurés que des provisions suffisantes ont été constituées sur la base des principes comptables du Groupe au regard des expertises externes portant sur 96% de la valeur du patrimoine. La note 1.1 de l’annexe expose le changement de méthode comptable résultant de l’application du règlement CRC n° 2002-10 et le traitement des provisions pour grosses réparations qui en résulte. Nous nous sommes assurés de la justification de l’absence d’incidence sur les comptes du Groupe de ce changement de méthode. Sur la base de ces diligences, nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité des informations portant sur la situation financière et les comptes, présentées dans ce document de référence. Le 5 mars 2004 Les Commissaires aux Comptes EURAAUDIT FIDEURAF ERNST & YOUNG Audit Yves BLAISE Christian MOUILLON 102
TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT DE REFERENCE La table thématique suivante permet d’identifier les principales informations requises par l'Autorité des Marchés Financiers dans le cadre de ses règlements et instructions d’application. INFORMATIONS Pages ATTESTATION DES RESPONSABLES Attestation des responsables du document de référence......................................................................................................................................................102 Attestation des contrôleurs légaux des comptes ..................................................................................................................................................................102 Politique d’information ....................................................................................................................................................................................... 18 à 21-96-97 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL Capital Particularités.......................................................................................................................................................................................................................... 87 Capital autorisé non émis .......................................................................................................................................................................................................87 Capital potentiel ............................................................................................................................................................................................................... 52-89 Tableau d’évolution du capital sur 5 ans ...............................................................................................................................................................................89 Marché des titres Tableau d’évolution des cours et volumes sur 18 mois .........................................................................................................................................................91 Dividendes..................................................................................................................................................................................................................3-5-84-89 CAPITAL ET DROITS DE VOTE Répartition actuelle du capital et des droits de vote ...................................................................................................................................................... 90-105 Evolution de l’actionnariat.....................................................................................................................................................................................................90 Pactes d’actionnaires ..............................................................................................................................................................................................................90 ACTIVITE DU GROUPE Organisation du Groupe ................................................................................................................................................................................................... 27-43 Chiffres clés du Groupe........................................................................................................................................................................................................ 2-3 Informations chiffrées sectorielles .....................................................................................................................................................................2-3-29 à 33-49 Marchés et positionnement concurrentiel de l’émetteur...............................................................................................................................7-11-15-29-30-32 Politique d’investissements.......................................................................................................................................................................... 8-9-12-13-15 à 17 Indicateurs de performance .............................................................................................................................................................................................. 3-105 ANALYSE DES RISQUES DU GROUPE Facteurs de risques - Risques de marché (liquidité, taux, change, portefeuille actions) ................................................................................................................................ 39-40 - Risques particuliers liés à l'activité ........................................................................................................................................................................98-99-100 - Risques juridiques..............................................................................................................................................................................................................100 - Risques industriels et liés à l'environnement ...........................................................................................................................................................20-21-99 Assurances et couverture des risques.....................................................................................................................................................................................44 PATRIMOINE, SITUATION FINANCIERE ET RESULTATS Comptes consolidés et annexe........................................................................................................................................................................................45 à 77 Engagements hors-bilan .........................................................................................................................................................................................................71 Honoraires des commissaires aux comptes et des membres de leurs réseaux ......................................................................................................................95 Ratios prudentiels réglementaires ..........................................................................................................................................................................................41 Comptes sociaux et annexe ............................................................................................................................................................................................79 à 85 GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE Composition et fonctionnement des organes d'administration et de direction.................................................................................................... 4-5-18-19-87 Composition et fonctionnement des comités ...................................................................................................................................................... 18-19-96 à 98 Dirigeants mandataires sociaux (rémunération et avantages, options consenties et levées)........................................................................................... 93-94 Dix premiers salariés non mandataires sociaux (options consenties et levées).....................................................................................................................95 Conventions réglementées......................................................................................................................................................................................................85 EVOLUTION RECENTE ET PERSPECTIVES .........................................................................................................................................................................5-44-77 103
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