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3 - Traitement comptable de l'entrée dans le nouveau régime Le Conseil National de la Comptabilité a défini les traitements comptables applicables selon que le groupe qui opte au régime SIIC décide ou non de procéder à une réévaluation des bilans des sociétés et/ou du bilan consolidé. Comptabilisation de l'impôt de sortie : o Si la société réévalue son bilan, l'impôt de sortie est comptabilisé en moins de l'écart de réévaluation constaté dans les fonds propres. o Si la société ne réévalue pas son bilan, l'impôt de sortie est comptabilisé en charges de l'exercice de l'option. Les variations éventuelles à la baisse des valeurs des actifs éligibles au régime SIIC réévalués pourront être imputées sur l'écart de réévaluation jusqu'à la clôture de l'exercice suivant l'exercice au cours duquel la réévaluation a été constatée, soit fin 2004. Il a par ailleurs été précisé que l'écart de réévaluation inscrit dans la réserve de réévaluation non distribuable peut être transféré dans un poste de réserves distribuables lors de la cession effective de l'actif immobilier qui a généré cet écart lors de sa réévaluation, ainsi que chaque année pour la quote-part des amortissements correspondant à l'écart de réévaluation . Sur la base de ces règles, Unibail a décidé : 1. la réévaluation des bilans des sociétés du Groupe qui ont opté au nouveau régime et qui ne détiennent que des immeubles en direct. Les bilans des sous-holdings Uni-Bureaux, Uni-Commerces et de la société mère Unibail Holding n'ont pas été réévalués pour faciliter la remontée des plus values de cessions ou des libérations de réserves de réévaluation à venir. en millions d'€ Avant Après 2. la réévaluation du bilan consolidé du groupe ; celle-ci s'applique à tous les actifs corporels et financiers, que ceux-ci aient ou non été réévalués dans le bilan de la société qui les porte. Il convient de noter que pour les immeubles édifiés sur un terrain objet d'un bail à construction, la quote-part de valeur affectée au bail à construction n'a pas été réévaluée, le bail à construction étant comptablement classé en actif incorporel 1 . L'entrée dans le nouveau régime d'exonération d'impôt génère une variation fondamentale des impôts différés constatés au bilan consolidé du 31.12.2002 ; la quasi totalité d'entre eux sont devenus sans objet du fait de l'exonération future des revenus et des plus-values. Au bilan au 31.12.2002, on constatait 36,8 M€ d'impôt différé actif et 437,4 M€ d'impôt différé passif. Au 1 er janvier 2003, le bilan consolidé d'ouverture ne fait plus apparaître que 3 M€ d'impôt différé actif et 42 M€ d'impôt différé passif. La variation nette de 361,4 M€ est soldée : pour 252,7 M€ par le compte de résultat (profit d'impôt) pour 65,9 M€ par les fonds propres (part du Groupe) pour 42,9 M€ par la quote-part des minoritaires dans les fonds propres globaux. Conséquences du passage au régime SIIC sur le bilan consolidé On constate ainsi au bilan d'ouverture au 01.01.2003 une augmentation des fonds propres (part du groupe) de 1 538,3 M€ représentant : 1 795,5 M€ de réévaluation des actifs éligibles au nouveau régime diminué de l'impôt de sortie à 16,5% sur cet écart, soit 1 499,3 M€. 56 M€ de réévaluation des actifs non éligibles diminué de l'impôt différé au taux de 35,43% sur cet écart, soit 36,2 M€. Le tableau ci-dessous présente la construction du bilan d'ouverture au 01.01.2003 Avant Après Dont Impact ACTIF réévaluation réévaluation PASSIF réévaluation réévaluation résultat 2003 ACTIF IMMOBILISE 5 358 7 379 CAPITAUX PROPRES (Part du Groupe) 1383 3 173 dont écart de réévaluation dont impôt de sortie dont reprise Impôts différés 1 854 -382 66 Ecarts d'acquisition 64 64 dont reprise Impôts différés par le résultat 252 252 INTERETS MINORITAIRES 113 323 Immobilisations incorporelles 330 330 dont écart de réévaluation dont reprise Impôts différés 167 42 dont reprise Impôts différés par le résultat 1 1 Immobilisations corporelles 4 865 6 883 IMPOTS DIFFERES 437 42 dont effet de la réévaluation 2 018 dont effet de la réévaluation -395 Immobilisations financières 99 102 dont effet de la réévaluation 3 PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 55 55 ACTIF CIRCULANT 457 423 Clients et comptes rattachés 143 143 Autres créances et comptes de 296 262 dont reprise des impôts différés -34 Valeurs mobilières de placement 2 2 EMPRUNTS ET DETTES FINANCIERES 3 311 3 311 DETTES FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES 118 118 AUTRES DETTES ET COMPTES DE REGULARISATION 398 780 dont dette fiscale suite à l'entrée du régime SIIC 382 Disponibilités 16 16 TOTAL ACTIF 5 815 7 802 TOTAL PASSIF 5 815 7 802 253 1 Réévaluation de bail à construction non constatée pour : Forum des Halles (17,5 M€), Carrousel du Louvre (11,2 M€), Cité Europe (3,2 M€), Marseille Bonneveine (5,5 M€). 28
Conséquences du passage au régime SIIC sur le compte de résultat Au moment où tous les actifs corporels et financiers ont été mis à leur juste valeur, il est apparu opportun d'en faire de même avec les instruments de couverture de la dette. Ainsi, la totalité des caps et swaps ont été cassés et une nouvelle couverture a été mise en place (voir chapitre "Ressources Financières"). Cette opération, réalisée en juin 2003 s'est traduite par une charge exceptionnelle de 126,2 M€ comptabilisée au compte de résultat. Ce montant est à rapprocher du chiffre de 99,7 M€ 2 de moins value latente sur la dette financière et les instruments financiers communiqué dans le rapport annuel 2002 et repris pour le calcul de l'Actif Net Réévalué dit de liquidation au 31.12.2002. Les impacts de l'option au régime SIIC et de la réévaluation du bilan consolidé au 1 er janvier 2003 sur le compte de résultat sont de deux ordres : exceptionnels en 2003 et récurrents sur 2003 et les années à venir. Impact exceptionnel 2003 : Comme décrit précédemment, le résultat 2003 enregistre la perte dégagée par le netting des instruments de couverture (126,2 M€) et le profit d'impôt correspondant à la reprise des impôts différés devenus sans objet (+ 251,6 M€ en part du Groupe). Impact récurrent en 2003 et les années suivantes : Les plans d'amortissement des actifs réévalués ont été recalculés sur la base des nouvelles valeurs réparties pour chaque immeuble entre le terrain et les constructions et des nouvelles durées conformes aux pratiques précédentes. Ces répartitions ont été établies par les experts évaluateurs. La dotation aux amortissements comptabilisée en 2003 s'élève à 163,7 M€ ; elle aurait été de 140,8 M€ en l'absence de réévaluation. Les plus values comptabilisées sur les cessions d'actifs en 2003 s'élèvent à 33 M€ ; elles se seraient élevées à 145,4 M€ en l'absence de réévaluation. Conséquences du passage au régime SIIC sur le cash flow courant Le cash flow courant avant impôt n'est pas affecté par l'option au régime SIIC et la réévaluation du bilan ; la comparabilité avec les exercices antérieurs est totalement assurée. ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE 1. Pôle Bureaux Le marché des bureaux en 2003 3 Avec 1 722 000 m² de bureaux placés en Ile de France, l'année 2003 s'inscrit dans une progression supérieure à 10 % par rapport à l'année 2002, malgré une croissance économique atone. Cette tendance, perceptible notamment au dernier trimestre 2003, confirme la bonne résistance du marché locatif d'Ile de France. Dans ce contexte, le choix des utilisateurs est guidé par les stratégies de regroupement et de rationalisation des surfaces et en 2003, les implantations se sont portées vers des immeubles de plus de 5 000 m² qui représentent 45 % de la demande placée. Quand l'année 2002 avait vu une croissance très significative de l'offre disponible, celle-ci a progressé plus faiblement en 2003 (+ 12 %) pour atteindre 2 963 000 m², ce qui correspond à un taux de vacance de 6,4 %. Ce stock est alimenté principalement par de nombreuses libérations de petites et moyennes surfaces, ainsi que quelques 2 Dont 69 M€ concernait les instruments annulés 3 Sources CB Richard Ellis Market index 4T 2003 immeubles neufs ou rénovés de grande taille non pré-commercialisés. La part des surfaces neuves et restructurées s'élève à 30 % alors que ce taux était de 22,5 % à la fin 2002 et de 10,6 % en 2001. Ce chiffre ne devrait pas progresser davantage en 2004, dans la mesure où la vague de livraisons de locaux neufs a culminé entre mi-2002 et fin 2003. Au 31 décembre 2003, l'offre future certaine s'élève à 1 253 000 m² contre 1 670 000 m² un an auparavant, soit un recul de 25 %. Ainsi l'offre future certaine décroît, ce qui éloigne le spectre d'une surproduction et confirme la prudence des acteurs. Concernant les surfaces supérieures à 5 000 m², le volume d'offre future certaine disponible en Ile de France d'ici la fin 2006 s'élève à 884 000 m², réparti entre 70 % d'immeubles neufs ou restructurés et 30 % de libérations certaines. Sur 2003, le loyer moyen francilien des immeubles neufs ou restructurés a baissé d'environ 9 % pour se fixer aux environs de 310 € HT/HC/m²/an. Les offres de grande taille, bien placées et offrant des prestations techniques élevées, ont généralement mieux résisté à cette érosion des valeurs, notamment dans les quartiers centraux d'affaires (Paris QCA, La Défense et Secteur des Affaires de l'Ouest), secteurs dont les progressions en demande placée sont les plus importantes, à la faveur d'un positionnement compétitif des valeurs de transaction. Sur le marché de l'investissement, 9,5 milliards € ont été engagés en France en 2003. Ce montant témoigne des atouts essentiels du marché hexagonal aux yeux des investisseurs : diversité du tissu économique, potentiel de valorisation locative à terme malgré la baisse ponctuelle des loyers et comparaisons européennes favorables. En 2003 comme en 2002, les immeubles neufs ou restructurés, loués et situés dans les secteurs "prime" ont été les cibles privilégiées d'investisseurs en quête de sécurité. Les taux de rendement sont stables ou légèrement orientés à la baisse. Cette performance s'explique par une demande extrêmement forte confrontée à la rareté des produits sécurisés mis en vente sur le marché. Les investisseurs étrangers et notamment allemands ont fait preuve de dynamisme. La part de ces derniers qui se situe à 37 % des engagements totaux, est en hausse par rapport à 2002. Les acquéreurs français avec 30 % des acquisitions sont toujours très actifs sur leur marché. Les vendeurs sont à 61 % des investisseurs, 21 % des promoteurs et 18 % des utilisateurs externalisant leur immobilier, la part de cette dernière catégorie étant en nette diminution par rapport à 2001 ou 2002. Activité 2003 EBE activité de foncière de bureaux (M€) 2001 2002 2003 Revenus locatifs 229,0 262,7 266,0 Charges nettes d'exploitation - 12,7 - 21,3 - 19,8 Frais de gestion d'actifs - 2,7 - 3,3 - 3,3 EBE du pôle bureaux 213,6 238,1 242,9 Variation 11,5% 2,0% Les loyers bruts 2003 s'élèvent à 266 M€, en progression de 1,2% par rapport à l'exercice 2002. Cette progression de 3,3 M€ est la résultante des variations suivantes : Les actifs cédés en 2002 et 2003 génèrent une perte de loyer de 7,1 M€ ; La vacance due aux travaux des immeubles Quai Ouest, Tolbiac et CNIT génère une perte de loyer 4,3 M€ ; La mise en service, courant 2002, de la Cité du Retiro-Paris 8éme, louée à Cartier procure par les loyers en année pleine en 2003, une augmentation de 6,2 M€ ; Le solde, soit + 8,5 M€, représente une progression de 3,9 % des loyers à périmètre constant. Cette progression sur le périmètre constant provient pour 4,6% des nouvelles commercialisations et des renouvellements, pour 2% de l'effet de l'indexation et pour –2,7% des départs de locataires et autres événements. 29
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