Consulter le rapport annuel 2003 - Unibail-Rodamco

5. Crédit-bail
L’encours au 31.12.2003 s'élève à 44 M€ en valeur financière et
enregistre une baisse de 39% par rapport au 31.12.2002, du fait de
l’amortissement naturel des contrats.
Les redevances facturées s’élèvent à 26,4 M€, dégageant un produit net
de 0,9 M€ (3,6 M€ en 2002).
La contribution globale de l’activité crédit est pratiquement nulle en
2003 (2,7 M€ en 2002).
RÉSULTAT ET CASH FLOW COURANT
Compte de résultat consolidé 2001 2002 2003 %
EBE des pôles d'activité 391,3 433,6 454,5 4,8%
Charges d'exploitation - 20,7 - 18,9 - 19,1
Frais de développement - - - 3,0
Divers - - 1,4 - 2,9
Excédent brut d'exploitation 370,6 413,3 429,6 3,9%
Dotation aux amortissements - 113,4 - 129,6 - 163,7
Frais financiers nets - 127,5 - 129,1 - 111,7
Résultat sociétés non consolidées 0,4 0,1 0,1
Résultat courant avant impôt 130,1 154,7 154,3 -0,3%
Résultat des cessions 25,6 101,9 33,0
Résultat exceptionnel - 127,9
Amortissement écarts d'acquisition - 3,9 - 4,1 - 3,8
Dotation aux provisions 0,5 - 0,4 - 2,9
Impôt sur les sociétés - 30,9 - 90,8 243,6
Résultat net 121,4 161,3 296,3 83,7%
Part des minoritaires - 13,4 - 15,6 - 15,3
Résultat net part du groupe 108,0 145,7 280,9 92,8%
Cash flow courant avant impôt 243,5 284,3 318,9 12,2%
Résultat courant avant impôt,
part du groupe
115,7 138,6 139,0
Cash flow courant avant impôt,
part du groupe
220,4 260,7 293,5 12,6%
Cash flow courant après impôt,
part du groupe
180,8 212,0 284,2
Ratios par action 2001 2002 2003
Nombre moyen d'actions (millions) 45,9 46,5 45,6
Résultat net / action (€) 2,35 3,13 6,16
Progression période N/N-1 15,0% 33,2% 96,7%
Résultat courant avant impôt / action 2,52 2,98 3,05
Progression période N/N-1 32,4% 18,2% 2,2%
Cash flow courant avant impôt /action 4,80 5,61 6,43 14,6%
Progression période N / période N-1 21,2% 16,9% 14,6%
Cash flow courant après impôt /action 3,94 4,56 6,23 36,6%
Progression période N / période N-1 20,8% 15,7% 36,6%
Le total des Excédents Bruts d'Exploitation des activités des Pôles
s'élève à 454,5 M€ en 2003 (433,6 M€ en 2002), soit une progression de
4,8 %.
Les charges communes à toutes les activités s'élèvent à 19,1 M€, au
même niveau que pour l'exercice précédent.
Les frais de développement représentent 3 M€. Ils sont constitués des
charges générées par les études d'acquisitions non abouties et les projets
de développement tant que toutes les autorisations administratives n'ont
pas été encore obtenues (projets Lyon-Confluence et Docks de Rouen).
Le poste divers regroupe des frais non récurrents induits par les
importantes opérations de restructuration consécutives à l'entrée dans le
régime SIIC.
L’Excédent Brut d’Exploitation 2003 s’élève à 429,6 M€, en
progression de 3,9 % par rapport à 2002.
Les dotations aux amortissements (163,7 M€) sont en hausse sensible
par rapport à l'exercice précédent (129,6 M€) par l'effet de la
réévaluation des actifs au 1 er janvier 2003 et la refonte des plans
d'amortissement qui en découle. En l'absence de cette réévaluation, les
amortissements auraient représenté 140,8 M€.
Les frais financiers totaux supportés par le Groupe s'élèvent à 128 M€
en 2003 (152 M€ en 2002), dont 13,3 M€ sont immobilisés dans le cadre
des opérations de construction ou de rénovation lourde (projet Monceau-
Murat-Messine, construction du hall 5 de la Porte de Versailles,
rénovation / extension des Quatre Temps).
Après affectation de 3,1 M€ au refinancement du portefeuille résiduel
de crédit-bail, les frais financiers nets impactent le résultat en 2003 à
hauteur de 111,7 M€, contre 129,1 M€ en 2002.
Au global, le taux moyen de refinancement du Groupe en 2003 ressort à
4,11% contre 4,74% en 2002. La politique de refinancement est décrite
au chapitre "Ressources Financières" ci-après.
Le Résultat Courant avant Impôt 2003 s’élève à 154,3 M€, au même
niveau qu'en 2002 du fait de la hausse des amortissements consécutive à
la réévaluation des actifs. Hors l'effet de cette réévaluation, la
progression du résultat courant par rapport à 2002 est de 14,5%.
Résultat de cessions
Le plan de cession 2003, décrit précédemment dans l'activité des pôles, a
bénéficié de la forte demande provenant de certains investisseurs ; il a
représenté 435,9 M€ de prix de vente net total (239,1 M€ en 2002).
Le résultat net de ces cessions s'élève à 33 M€ contre 101,9 M€ en 2002.
Hors effet de la réévaluation, le résultat des cessions aurait été
comptabilisé pour 145,4 M€.
Résultat exceptionnel
En juin 2003, la totalité des instruments de couverture a été arbitrée et
remplacée par un ensemble de nouveaux swaps et caps reconstituant
cette couverture en l'accroissant sensiblement (voir "Ressources
financières"). Ces opérations, cohérentes avec la réévaluation du bilan
consolidé, ont permis la mise à valeur de marché des instruments de
couverture en dégageant une charge exceptionnelle de 126,2 M€.
Fiscalité
Suite à l'option au régime SIIC et aux restructurations réalisées à effet
du 1 er janvier 2003, la fiscalité du Groupe est radicalement modifiée.
On distingue dorénavant les secteurs suivants :
Le secteur SIIC totalement exonéré, composé par l'activité
principale de foncière d'Unibail Holding et de ses filiales éligibles ;
Le pôle d'intégration fiscale DORIA regroupant les sociétés non
éligibles au régime SIIC et restant taxées dans le régime de droit
commun ;
La société Paris Expo Porte de Versailles soumise au régime de
droit commun et qui ne fera partie de l'intégration fiscale de
DORIA qu'à compter du 1 er janvier 2004 ;
Unibail Holding, dont le résultat fiscal est ventilé en 3 secteurs :
o activité SIIC exonérée,
o crédit bail Sicomi exonéré,
o les autres activités restant taxées dans le régime de droit
commun.
Comme par le passé, il faut distinguer l'impôt effectivement dû et
l'impôt comptabilisé au compte de résultat consolidé.
Impôt effectivement dû
Au titre de l'exercice 2003, seule la société Paris Expo Porte de
Versailles est redevable de 5,6 M€ d'impôt sur les sociétés.
L'impôt de sortie et l'IS de cessation d'activité, conséquence de l'option
au régime SIIC, s'élèvent à 382 M€, dont 95 M€ ont été acquittés le
15.12.2003 ; le solde est inscrit en dette fiscale au passif du bilan.
Impôt comptabilisé
L'impôt comptabilisé fait ressortir un produit d'impôt de 243,6 M€
composé de la charge d'impôt des sociétés et/ou activités restant
soumises au régime de droit commun, du solde des impôts différés actifs
et passifs devenus sans objet suite au changement de régime fiscal, tel
que décrit au chapitre "option au régime fiscal des SIIC".
Unibail Holding fait ressortir un déficit fiscal de 19 M€ au titre de
l'exercice 2003 sur le secteur taxable de ses activités. N'ayant plus à
l'avenir de résultat significatif attendu de ce secteur, la créance d'impôt
différé correspondante n'a pas été valorisée au bilan.
Le résultat net consolidé 2003 s’élève à 296,3 M€ contre 161,3 M€ en
2002.
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