Consulter le rapport annuel 2003 - Unibail-Rodamco

Le Pôle Congrès-Expositions
A périmètre constant, la hausse de valeur du patrimoine est de +10,3 %.
Dans le cadre de son analyse de cash flows actualisés, Jones Lang
LaSalle a ajusté aux conditions actuelles le taux d'actualisation utilisé
pour valoriser le Parc d'Exposition de la Porte de Versailles, prenant en
compte la bonne performance et la stabilité démontrée de son activité,
malgré un environnement difficile.
D'autre part, l'achèvement des travaux et le début de l'exploitation par le
Groupe Hilton de l'hôtel du CNIT a permis de conforter l'augmentation
de la valorisation intervenue en 2002.
Estimation du patrimoine de
Congrès-Expositions en M€
31.12.2002 31.12.2003
M€ %
Paris Expo (1) 341 388 47 13,6%
Hôtels Cnit et Méridien
Montparnasse
169 175 6 3,3%
Total 510 562 53 10,3%
(1) Paris Expo regroupe tous les sites de congrès expositions du groupe
Evolution à
périmètre
constant
Pour les actifs du cœur de cible Paris Expo, le taux de rendement facial
moyen (EBE foncier de l'année / valorisation retenue) ressort à 10,7%,
en baisse par rapport au 31 décembre 2002 (11,6%).
3. Crédit-bail
Le portefeuille de crédit-bail a été réévalué dans les comptes consolidés
au 1 er janvier 2003. L'amortissement pratiqué maintient au bilan le
portefeuille en valeur financière. En conséquence il n'y a désormais pas
de plus-value à constater dans le calcul de l'ANR.
Pour mémoire, au 31 décembre 2002 la mise en valeur de marché du
portefeuille de crédit bail était intégrée dans l'ANR de remplacement. La
valeur financière du portefeuille, nette de la part de dette affectée, était
estimée à 3 M€.
4. Activités opérationnelles
Espace Expansion bénéficie d’une forte position sur un marché
spécialisé qui ne compte qu’un seul autre grand opérateur et où le
savoir-faire des équipes est aujourd’hui l’élément clé de la valorisation
pour les bailleurs. L'évaluation de cette filiale est maintenue à son prix
historique d'acquisition. Au 31 décembre 2003, une plus-value latente de
30 M€ est constatée, elle est égale à l'écart entre le coût d'acquisition des
titres et leur valeur dans les livres d'Unibail, celle-ci étant dépréciée
chaque année à hauteur de l'amortissement de l’écart d’acquisition. A
compter de 2003, une évaluation systématique de la société est effectuée
afin de justifier le maintien de la valorisation historique.
La valeur d'entrée des activités opérationnelles (prestations de services)
de la Porte de Versailles a été déterminée en appliquant au prix
d'acquisition global le prorata de l'excédent brut d'exploitation de
l'activité de prestations de services. La valeur d'entrée de ces activités
ressort donc à 58,2 M€. Le chiffre d'affaires de l'activité de prestations
de services du site étant en phase de développement, la valorisation de
cette activité est déterminée à son coût historique. L'amortissement de
l'écart d'acquisition fait donc ressortir une plus-value latente de 8 M€.
Les autres sociétés opérationnelles du Groupe (U2M, S2B, Arc 108)
sont, quant à elles, valorisées à leur valeur comptable consolidée, c'est-àdire
à la valeur de leurs immobilisations d'exploitation. Cette méthode,
prudente, ne fait donc ressortir aucune plus ou moins-value latente.
5. Actions d'auto-détention
Au 31 décembre 2003, la société détenait 993 572 actions propres.
6. Titres donnant accès au capital
nombre d'actions respectivement de 557 871 et de 2 000 452, moyennant
un apport en capital total de 127 M€. Ces éléments sont pris en compte
pour calculer l'Actif Net Réévalué par action totalement dilué.
7. L'Actif Net Réévalué en valeur de liquidation
1. Fonds propres consolidés
Au 31 décembre 2003, les fonds propres comptables consolidés part du
groupe s'élèvent à 2 975 M€ (1 383 M€ au 31 décembre 2002).
Les fonds propres au 31 décembre 2003 intègrent les conséquences de
l'entrée dans le régime SIIC et de la réévaluation du bilan :
le montant de l'impôt de sortie pour un montant de - 382 M€,
la reprise d'impôts différés passifs devenus sans objet du fait de
l'absence de fiscalité pour un montant total de +318 M€ (dont
252 M€ passés par le compte de résultat),
la réévaluation des actifs pour un montant de +1 851 M€,
la comptabilisation de la moins-value réalisée sur la valeur de
marché des instruments financiers à travers un netting des caps et
des swaps passé dans le compte de résultat, pour -126 M€.
Ils intègrent également les événements intervenus sur 2003 soit :
à la hausse, (i) le résultat part du Groupe de l'année, soit 281 M€
(incluant l'impact mentionné ci-dessus de la reprise d'impôts
différés passifs pour 252 M€ et du netting des caps et des swaps
pour -126 M€), (ii) l'effet des levées d'options, soit 9 M€.
à la baisse, (i) l’impact du dividende payé en juin 2003 pour
52 M€, (ii) l'imputation d'actions propres rachetées pour 190 M€.
2. Plus-values
Les plus-values latentes part du groupe sur le portefeuille immobilier
s’élèvent à 598 M€ au 31 décembre 2003, réparties entre 217 M€ pour le
Pôle Bureaux, 350 M€ pour le Pôle Centres Commerciaux et 31 M€
pour le Pôle Congrès-Expositions.
Compte tenu de la réévaluation dans le bilan consolidé des actifs
corporels et financiers au 1 er janvier 2003, ces plus-values latentes sont
limitées et résultent de trois facteurs :
la réévaluation sur une base hors-droits des actifs ;
la valorisation des actifs incorporels, tels que les baux à
construction et les concessions, lesquels n'ont pas fait l'objet d'une
réévaluation dans les comptes consolidés ;
la variation positive de la valeur vénale des actifs au cours de
l'année 2003.
Au total, l’Actif Net Réévalué de remplacement, tel qu'il était défini au
31 décembre 2002 - avant dilution, ressort en part du Groupe à
3 612 M€ à fin 2003. Compte tenu de (i) l'incorporation dans les
capitaux propres de l'impôt de sortie et de (ii) la reconnaissance à valeur
de marché des instruments financiers à fin juin 2003 pour 126 M€, ce
chiffre n'est pas comparable à l'Actif Net Réévalué de remplacement
précédemment calculé.
3. Fiscalité latente et coût de cession des actifs
Fiscalité sur les plus-values latentes
La fiscalité sur les plus-values latentes s'élève à 8 M€ au 31 décembre
2003. Il est rappelé que cette fiscalité latente concerne uniquement les
actifs non éligibles au SIIC, soit principalement la Porte de Versailles.
A titre d'information, au 31 décembre 2002, avant l'adoption du régime
SIIC et l'incorporation dans les fonds propres d'un impôt de sortie de
382 M€, la fiscalité sur les plus-values latentes s'élevait à 443 M€ ;
Droits de mutation et autres coûts de cession des actifs
Au 31 décembre 2003, les droits de mutation et autres coûts de cession
des actifs s'élèvent à 171 M€. Ils s'élevaient à 192 M€ au 31 décembre
2002.
Au 31 décembre 2003, l'exercice des bons de souscription d'actions en
circulation et des contrats de stock-options aurait pour effet d'accroître le
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