Consulter le rapport annuel 2003 - Unibail-Rodamco

ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES
1 .Principes comptables de consolidation
1.1 Référentiel
Les comptes consolidés sont établis conformément à la norme
comptable française CRC 99-02, applicable aux sociétés commerciales.
Compte-tenu de la décision prise par le Conseil d'Administration du
23 juillet 2003 d'opter pour le nouveau régime fiscal des Sociétés
d'Investissements Immobiliers Cotées, le Groupe a décidé d'appliquer les
dispositions du paragraphe 302 du règlement CRC99-02 et de procéder
au 1 er janvier 2003 à une réévaluation libre de l'ensemble de ses
immobilisations corporelles et financières, sur la base des expertises
hors droits réalisées pour les besoins de l'Actif Net Réévalué au
31décembre 2002.
Conformément à l'avis du Comité d'urgence 2003-C du 11 juin 2003,
l'écart de réévaluation dégagé est comptabilisé net de l'impôt de sortie
normatif (cf. § 5 "Principaux évènements de l'exercice et
comparabilité").
Les écarts d'évaluation qui avaient été affectés au foncier pour des
immeubles dont le terrain fait l'objet d'un bail à construction ou d'une
concession ont été reclassés en immobilisations incorporelles.
Le Comité de Réglementation Comptable (CRC 2002-10 du
12 décembre 2002) a précisé que les amortissements devaient être
déterminés en décomposant chaque actif par composants ayant leur
propre utilisation et rythme de renouvellement, la date de 1 ère application
de ce règlement étant le 1 er janvier 2005.
Parallèlement, le CRC 2000-06 sur les passifs avait rendu obligatoire la
comptabilisation de provisions pour grosses réparations (PGR).
L'avis du Comité d'urgence du CNC du 5 décembre 2003 a précisé les
dispositions transitoires applicables à compter du 1 er janvier 2003 :
Pour les dépenses de 1 ère catégorie (remplacement de tout ou partie
des actifs) : pas d'obligation de passer à l'approche par composants
ni de constituer des PGR, si l'entreprise n'en constituait pas
précédemment, ce qui est le cas d'Unibail.
Pour les dépenses de 2 ème catégorie (gros entretien, révision) :
constitution de PGR, ou approche par composants. Dans le cas
d'Unibail, ces travaux sont entrepris soit dans le cadre de
restructurations lourdes, soit refacturés aux locataires dans le cas
des centres commerciaux ; aucune provision pour grosses
réparations n'est donc dotée.
1.2 Méthodes de consolidation
Entrent dans le périmètre de consolidation les sociétés placées sous le
contrôle exclusif d'Unibail, ainsi que les sociétés dans lesquelles le
Groupe exerce une influence notable matérialisée par le contrôle direct
ou indirect d’au moins 20 % du capital.
Les sociétés dans lesquelles Unibail détient directement ou
indirectement un pourcentage de contrôle supérieur à 50 % sont
consolidées par la méthode de l’intégration globale.
Les sociétés dans lesquelles Unibail détient directement ou
indirectement un pourcentage supérieur à 20 % sont consolidées,
soit par mise en équivalence, soit par la méthode d'intégration
proportionnelle s'il existe un contrôle conjoint.
Les sociétés pour lesquelles le Groupe n'a pas la volonté
stratégique de conserver le contrôle, ainsi que celles jugées non
significatives par rapport à l'ensemble consolidé, sont exclues du
périmètre de consolidation.
1.3 Date de clôture des comptes
Toutes les sociétés consolidées clôturent leurs comptes au 31 décembre.
1.4 Retraitements de consolidation
Opérations réciproques
Les soldes réciproques et les opérations entre sociétés du Groupe sont
éliminés.
Cependant pour la présentation du compte de résultat analytique par
activité, les flux intragroupe entre les secteurs d'activité de foncière et de
prestations de services ne sont pas éliminés.
Comptabilisation des acquisitions de titres
La différence entre le coût d'acquisition et la quote-part dans les
capitaux propres retraités à la date d'acquisition des sociétés est affectée
à des éléments identifiables au bilan de l'entreprise consolidée et suit les
règles d'évaluation des éléments concernés. La quote-part affectée à
l’immobilier est ventilée entre le terrain et la construction en fonction de
la nature et de la localisation de l’immeuble.
Pour ce qui concerne les centres commerciaux et les espaces de congrèsexpositions,
leur valeur est liée à la localisation des terrains sur lesquels
ils sont édifiés et à leur affectation à usage commercial résultant des
autorisations administratives. En conséquence, l'écart d'évaluation est
dans ce cas totalement affecté au foncier.
Lorsque l’immeuble est édifié sur un terrain objet d’un bail à
construction ou d'une concession, la différence de première
consolidation est amortie sur la durée du bail ou de la concession restant
à courir.
L’écart d’acquisition résiduel est amorti sur une durée appropriée
dépendant de la société acquise.
Son évaluation est revue annuellement sur la base des indicateurs relatifs
aux activités concernées.
Les intérêts minoritaires sont évalués selon la méthode de la
réestimation totale.
Lors de l'acquisition d'intérêts minoritaires, les écarts de consolidation
dégagés sont affectés selon les mêmes règles.
Résultat des activités de crédit-bail
Le résultat des activités de crédit-bail est établi en fonction des
amortissements financiers calculés pour chaque contrat.
L'amortissement financier est porté directement en diminution des loyers
perçus de façon à ne faire apparaître que le produit des intérêts sur ces
opérations.
Les loyers perçus sont retraités afin de les présenter comme des
échéances de prêts constituées pour partie par un remboursement du
capital et pour partie par des produits financiers rémunérant
l'investissement réalisé ainsi que les services rendus par le créditbailleur.
2. Méthodes d’évaluation
2.1 Ecart d'acquisition
Une évaluation des activités auxquelles sont affectés les écarts
d'acquisition est effectuée à chaque arrêté selon la méthode des cash
flows futurs actualisés.
53