Consulter le rapport annuel 2003 - Unibail-Rodamco

La part des minoritaires dans ce résultat représente 15,3 M€. Elle est
constituée principalement des quote-parts de résultat des centres des
Quatre Temps et du Forum des Halles.
Le résultat net en part du Groupe ressort donc à 280,9 M€ (145,7 M€ en
2002).
Cash flow courant avant impôt
Le cash flow courant global avant impôt 9 s'élève à 318,9 M€ en 2003,
contre 284,3 M€ en 2002, soit une progression de 12,2 %.
Le nombre moyen d'actions sur l'exercice ressort à 45 633 386. Il tient
compte notamment de 3 088 443 actions d'autocontrôle achetées durant
l'exercice et de 315 927 actions émises consécutivement aux exercices
de stock options et aux souscriptions au Plan d'Epargne d'Entreprise.
Le résultat courant avant impôt part du Groupe 10 s’élève à 139 M€, soit,
ramené au nombre moyen d’actions, à 3,05 € par action, faisant
apparaître une progression de 2,3 % par rapport à 2002. On rappelle que
le résultat courant 2003 est impacté par l'accroissement des
amortissements liés à la réévaluation. Hors cet effet, la progression du
résultat courant par action ressort à 19,1%.
Le cash flow courant avant impôt, part du Groupe, atteint 293,5 M€, en
progression de 12,6% par rapport à l'exercice précédent.
Le cash flow courant avant impôt part du Groupe ressort à 6,43 €
par action, soit une progression de 14,6% par rapport à 2002.
Après déduction de la charge d'impôt comptabilisée sur le résultat
courant, le cash flow courant après impôt ressort à 6,23 € par action,
contre 4,56 € en 2002. Sa forte progression (+36,6%) traduit bien
entendu l'effet de l'exonération d'impôt sur les revenus du secteur SIIC à
compter de 2003.
ACTIF NET REEVALUE (ANR)
Au 31 décembre 2003, l’Actif Net Réévalué par action, totalement
dilué, estimé en valeur de liquidation – désormais donnée de
référence – s'élève à 76,9 €. Il est en hausse de 14,4% par rapport au
31 décembre 2002 (67,2 € / action).
1. Méthodologie
Depuis l'adoption par Unibail en juillet 2003 du nouveau régime fiscal
des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC), l'Actif Net
Réévalué pertinent est devenu l'Actif Net Réévalué en valeur de
liquidation, désormais indicateur de référence en matière de
performance du patrimoine.
L'Actif Net Réévalué en valeur de liquidation prend en compte, à partir
de l'Actif Net Réévalué en valeur de remplacement, les éléments
suivants (fournis depuis 2001) :
la fiscalité latente et le coût de cession des actifs, à savoir :
(i) la fiscalité sur les plus-values latentes.
L'impôt de sortie non encore payé étant inscrit au passif du bilan,
le calcul de l'impôt théorique ne porte plus au 31 décembre 2003
que sur les plus-values latentes sur les actifs non éligibles au
régime SIIC à savoir principalement Paris-Expo Porte de
Versailles. Au 31 décembre 2002, avant l'entrée dans le régime
SIIC, l'impôt sur les plus-values latentes était calculé sur
l'ensemble des actifs.
Les taux d'imposition retenus sont de 34,33% pour les plus-values
sur les actifs ou les plus-values à court terme sur les titres, et de
20,20% pour les plus-values à long terme sur les titres.
9 Obtenu en réintégrant au résultat courant avant impôt, les amortissements, la
dotation aux provisions pour prime de remboursement de l’emprunt obligataire
convertible (en 2001) et l’amortissement des écarts d’acquisition.
10 Déterminé en réintégrant au résultat après impôt part du Groupe, le résultat
exceptionnel hors la part des minoritaires, ainsi que l’impôt, lui aussi hors la part
des minoritaires.
(ii) droits de mutation et autres coûts de cession des actifs.
Il s'agit des droits de mutation et des coûts généralement observés
sur des opérations de cessions, estimés à 6% de la valeur de l'actif
ou à 5% de la valeur de la société le détenant, suivant que l'actif est
cédé directement ou non.
Le calcul des droits de mutation est estimé après prise en compte
du mode de cession permettant d'optimiser ces droits (cession de
l'actif ou de la société) dès lors que le mode de cession envisagé
apparaît réalisable 11 .
valeur de marché des dettes et instruments financiers :
L'ANR de liquidation intègre également la mise à valeur de
marché des dettes financières et instruments financiers.
Pour prendre en compte l'impact des titres donnant accès au capital
(stock-options et bons de souscription d'actions), ceux-ci sont supposés
émis et le montant de l'apport en capital est ajouté au montant des fonds
propres pour obtenir un Actif Net Réévalué totalement dilué.
L'Actif Net Réévalué par action est déterminé en part du Groupe.
Le calcul de l'Actif Net Réévalué est soumis à la revue d’Ernst & Young
Audit, par ailleurs Commissaires aux Comptes de la Société, qui
contrôle l’application de la méthodologie retenue et la cohérence des
paramètres utilisés.
2. Patrimoine immobilier
Evaluation du patrimoine
immobilier (1)
31.12.2002 31.12.2003
Evolution à
périmètre
constant
M€ % M€ % M€ %
Bureaux 4 510 60% 4 272 57% 44 1,1% (2)
Centres Commerciaux 2 530 33% 2 679 36% 259 10,7% (3)
Congrès-Expositions 510 7% 562 7% 53 10,3% (4)
Total : 7 550 100% 7 513 100% 356 5,0%
(1) Sur le périmètre de consolidation comptable
(2) Principales variations de périmètre : Cession de : 67 Wagram, 137 Saint Honoré,
Saint Ouen Dhalenne, Tour Europe, 108 Richelieu, 6 Lescot.
(3) Premières expertises externes de : Chelles 2, Cinémas Place D'Arc, Lots Rosny
Zéphyr, Marques Avenue à Calais. Cession du Printemps de l'Hommme.
(4) Premières expertises externes de : Espace Grande Arche et Palais des Sports
(50%)
Afin de garantir la permanence des méthodes, l’évaluation des
principaux actifs du patrimoine est confiée depuis fin décembre 1995
aux mêmes experts indépendants : Expertim (Atis Real) pour le Pôle
Bureaux et Cushman & Wakefield Healey & Baker pour le Pôle Centres
Commerciaux. Pour valoriser les espaces du Pôle Congrès-Expositions,
il est fait appel, depuis le 30 juin 2000, à Jones Lang LaSalle.
Les estimations incluent les frais et droits de mutation : elles
représentent le montant qu’un acquéreur devrait payer pour reconstituer
le patrimoine à l’identique.
A fin décembre 2003, 96% de la valeur du patrimoine a fait l'objet d'une
expertise externe. Les autres actifs sont valorisés :
à leur prix de revient pour les immeubles en construction :
l'ensemble immobilier de bureaux " Monceau-Murat-Messine " et la
partie dite "Colline" du centre commercial Les Quatre Temps ;
directement par les équipes d'Unibail pour moins de 10 actifs non
significatifs représentant une valeur totale de 3 M€ ;
à leur prix de vente prévisionnel pour les actifs sous promesse (trois
actifs mineurs pour un total de 4,0 M€) ;
à leur prix d'acquisition pour les actifs acquis depuis moins de six
mois ; aucun actif n'est concerné au 31 décembre 2003.
La revalorisation, sur un an, de l'ensemble des actifs détenus à périmètre
constant s'élève à 5,0 %.
11 Avant l'entrée dans le régime SIIC, l'hypothèse de cession retenue prenait en
compte l'optimisation de la somme de l'impôt sur les plus-values latentes et des
droits de mutation et coûts de cession des actifs.
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