Consulter le rapport annuel 2003 - Unibail-Rodamco

Le Pôle Bureaux
Le principe général de valorisation retenu par Expertim consiste à
appliquer un taux de rendement de marché au revenu de l'actif. La
méthode de calcul dépend des caractéristiques financières des actifs. Elle
est rappelée ci-dessous :
Actifs pour lesquels le revenu en place est supérieur au loyer de
marché : l'évaluation est déterminée à partir de la valeur locative
de marché des locaux divisée par le taux de rendement de marché
estimé par l'expert. Ce montant est augmenté de l'écart entre le
loyer constaté et le loyer de marché, actualisé sur la durée restant à
courir jusqu'à la prochaine date de résiliation possible du locataire.
Actifs pour lesquels le revenu en place est inférieur au loyer de
marché : l'évaluation est déterminée en appliquant un taux de
rendement de marché au revenu existant. Cette valeur est ensuite
corrigée :
à la hausse, d'un montant égal à l'écart entre le loyer de
marché et le loyer contractuel, capitalisé à un taux de
rendement supérieur au taux de rendement de marché
précédent,
à la baisse, de l'écart entre le loyer de marché et le loyer
contractuel actualisé, à un taux financier, sur la durée
résiduelle du bail.
Lorsque le calcul aboutit à une valorisation qui paraît trop élevée aux
yeux de l'expert (compte tenu par exemple de variations très rapides des
valeurs locatives), il en limite la valeur. Ainsi, il applique au revenu
actuel et immédiat de l'immeuble, le cas échéant augmenté du revenu
potentiel des locaux vacants, un taux de rendement qui tient compte
notamment de la qualité de l'immeuble, de la durée ferme d'engagement
des locataires, de la qualité de leur signature et enfin de la date de
renouvellement des baux. Dans ce cas, c'est le loyer initial qui est
l'élément principal de la valorisation, nonobstant sa revalorisation
attendue.
Les surfaces vacantes sont prises en compte par une absence de revenu
et une non-récupération des charges sur une durée variable déterminée
au cas par cas.
Estimation (conso) Prix €/ m² moyen
(1)
M€ %
Paris QCA 1 225 29% 7 248
Neuilly-Levallois-Boulogne-Issy 577 14% 4 350
La Défense 2 283 53% 5 556
Autres 187 4% 1 853
TOTAL 4 272 100% 5 235
(1) Hors 3M et parkings (68/82 Maine, parking longue durée du CNIT)
Retraité des places de parking (sur la base de 15,000 € par place)
Taux de
capitalisation
moyen utilisé
Loyer
potentiel (3)
M€
Rendement
potentiel (4)
par l'expert (2)
Paris QCA 6,5% 64,6 6,5%
Neuilly-Levallois-Boulogne-Issy 6,9% 40,3 6,8%
La Défense 6,8% 163,4 7,1%
Autres 7,5% 14,2 8,3%
TOTAL 6,8% 282,6 6,9%
(2) Hors 3M et certains actifs non expertisés.
(3) Hors 3M et certains actifs non expertisés. Loyer facturé + loyer potentiel sur
locaux vacants.
(4) Hors 3M. Loyer potentiel divisé par estimation. Hors parking (en supposant
une valeur moyenne des places de 15 000 € et un loyer moyen de 1 500€).
L’analyse à périmètre constant fait ressortir une hausse globale moyenne
des valeurs de bureaux de 1,1 % depuis le 31 décembre 2002.
Les cessions réalisées au cours de l'année 2003 font ressortir des prix
moyens de vente, droits compris, supérieurs de 15 % aux dernières
valorisations réalisées par les experts.
Le Pôle Centres Commerciaux
La valeur du patrimoine de centres commerciaux d'Unibail est égale à la
somme des estimations individuelles de chaque actif. Ainsi, la notion de
"part de marché", représentée par le portefeuille d'actifs Unibail, qui a
indiscutablement un sens -et une valeur- dans ce secteur, n'est pas
valorisée.
Pour chaque centre commercial, la méthodologie utilisée par Cushman
& Wakefield Healey & Baker est basée sur une capitalisation des
revenus locatifs nets de charges, c'est-à-dire après prise en compte d'un
taux de vacance normatif, de frais de gestion, de frais de gérance, de
charges non récupérables, d'honoraires de commercialisation, des
impayés, des frais de contentieux et de provisions pour travaux
d'entretien. Le calcul est établi à partir d'une situation arrêtée au 31
décembre 2003.
Sont aussi prises en considération les incidences de certaines plus-values
locatives futures résultant de la location des locaux vacants (sous réserve
du taux de vacance normatif incompressible), de la progression des
revenus due à certains loyers à paliers et enfin du renouvellement des
baux arrivant prochainement à échéance.
Les expertises réalisées par Cushman & Wakefield Healey & Baker ont
porté sur la quasi intégralité de la valeur totale du patrimoine (à
l'exception des actifs en construction ou projet au 31 décembre 2003 :
Strasbourg Etoile et Colline des Quatre Temps).
La hausse des valeurs à périmètre constant est de 259 M€, soit +10,7 %
par rapport à fin 2002 et de +9,6 % en excluant Marques Avenue,
expertisé pour la première fois en décembre 2003. Elle provient à la fois
de la baisse des taux de capitalisation (impact de +4,7 %) et de l'effet de
la hausse des revenus locatifs retenus annualisés (+6,0 %).
Les contrats d'Espace Expansion ont été revus au cours de l'année pour
séparer les activités de gestion immobilière et les activités de gestion
d'actif. En conséquence et conformément aux pratiques de marché, les
experts ont évalué les actifs sur la base du loyer net après déduction des
frais de gestion immobilière mais sans impact des frais de gestion
d'actif. Cette remise à valeur de marché des contrats a un effet sur la
valeur de +2,2 %.
Estimation du
patrimoine de centres
commerciaux
M€
Taux de
capitalisation (1)
Taux de
rendement initial
(2)
Paris et RP (3) 1.777 6,1% 6,0%
Province 901 6,6% 6,4%
En construction 1 n/a n/a
Total 2.679 6,3% 6,1%
(1) Utilisé par l'expert
(2) Loyer facturé 2003 annualisé divisé par estimation
Au 31.12.2003, les taux de capitalisation varient de 5,75 % pour
Vélizy 2 à 7,75 % pour Chelles 2.
Centres Commerciaux en cours de rénovation, extension ou construction
au 31 décembre 2003
Strasbourg-Etoile : Ce projet de construction d'un centre commercial
qui avait obtenu l'accord de la CDEC en 2000 a obtenu son permis de
construire en juin 2002. Le lancement des travaux a été reporté à 2004.
Il reste valorisé comme s'il ne recelait aucune plus ou moins-value et,
sur le plan comptable, la totalité des montants investis fait chaque année
l'objet d'une provision pour dépréciation tant que les recours ne sont pas
purgés.
Dans le même souci de prudence, les projets d'extension et de
restructuration de centres commerciaux ne sont pas valorisés, bien que
porteurs de fortes plus-values potentielles. Il s'agit des rénovations et
extensions déjà engagées aux Quatre Temps et prévues en particulier
pour Labège à Toulouse, Ilot Bonnac à Bordeaux et au Forum des
Halles.
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