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2.2 Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement composées de
baux à construction (relatifs principalement aux centres commerciaux),
ainsi que des écarts d'évaluation affectés au foncier pour des immeubles
dont le terrain fait l'objet d'un bail à construction ou d'une concession.
Ces immobilisations incorporelles sont amorties sur la durée du bail
afférent. Les autres immobilisations incorporelles (logiciels, etc.) sont
amorties sur une durée de 1 à 5 ans.
2.3 Immobilisations corporelles
Valeur brute des immeubles
Il est rappelé que tous les actifs ont été réévalués au 1er janvier 2003. La
valeur brute des immeubles correspond au coût d’acquisition ou de
construction (prix d’achat, frais accessoires et frais financiers de la
période de construction).
Amortissement des immeubles
Le Groupe n'ayant pas opté par anticipation pour l'approche par
composants (cf. 1-1), les règles d'amortissement sont inchangées par
rapport aux exercices précédents.
Les plans d'amortissement des actifs réévalués ont été recalculés sur la
base des nouvelles valeurs réparties pour chaque immeuble entre le
terrain et la construction et des nouvelles durées conformes aux
pratiques précédentes.
Les constructions sont amorties linéairement sur des durées allant de
vingt-cinq à quarante ans selon la nature des immeubles, tandis que les
aménagements sont amortis sur dix ans.
Provision pour dépréciation des immeubles
La totalité du patrimoine fait l’objet à chaque situation semestrielle
d’une évaluation ligne à ligne en valeur de marché par expertises
externes et accessoirement internes pour les actifs peu significatifs en
valeur.
Suite à l'option prise par le Groupe pour le nouveau régime fiscal des
Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées, Unibail a décidé de
pratiquer dans ses comptes consolidés une réévaluation libre au
1 er janvier 2003 de l'ensemble de ses immobilisations corporelles.
Pour l'ensemble du patrimoine, la règle de provisionnement est
inchangée.
- Si la valeur d’expertise (droits inclus) d’un ensemble immobilier
destiné à être conservé dans la perspective d’une valorisation à moyenlong
terme est inférieure à la valeur nette comptable d’un montant au
moins égal à 5 annuités d’amortissement, une provision est constituée
pour ramener la valeur nette comptable à la valeur d’expertise majorée
de ce même montant.
- Pour les actifs destinés à être cédés à court terme, si la valeur
d’expertise nette des frais de vente est inférieure à la valeur nette
comptable, la dépréciation est immédiatement constatée ligne à ligne par
voie de provision.
Une provision ainsi constituée n’est susceptible d’être reprise que
lorsque la valeur nette comptable nette de provision redevient inférieure
à la valeur d’expertise.
Conformément à l'avis du Comité d'urgence 2003-C du 11 juin 2003,
pour les immeubles éligibles au régime SIIC, les variations éventuelles à
la baisse des valeurs des actifs peuvent être imputées sur l'écart de
réévaluation jusqu'à la clôture de l'exercice suivant l'exercice au cours
duquel la réévaluation a été constatée, soit fin 2004.
2.4 Immobilisations financières
Les immobilisations financières ont également fait l'objet d'une
réévaluation au 1 er janvier 2003.
Immobilisations louées en crédit-bail
Les opérations de crédit-bail sont présentées au bilan consolidé pour leur
encours financier en ce qui concerne les contrats en service et pour les
valeurs nettes comptables des immeubles pour ce qui est des contrats
résiliés.
Immobilisations financières
Les immobilisations financières sont inscrites au bilan pour leur coût
d'achat. Lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à ce coût d'achat,
une provision pour dépréciation est constatée. La valeur d'inventaire est
déterminée par rapport à la valeur d'usage et prend en particulier en
compte la valeur de marché (valeur boursière pour les sociétés cotées).
Titres de participation non consolidés
Les titres de participation non consolidés sont comptabilisés à leur prix
d'acquisition hors frais. En fin d'exercice l'évolution de la situation des
sociétés concernées, leur situation nette et leurs perspectives d'avenir
conduisent le cas échéant à la constitution de provisions.
2.5 Clients et comptes rattachés
Créances douteuses
Les créances impayées, dès lors qu'elles présentent un risque de non
recouvrement, sont présentées en compte clients douteux. Les provisions
sont déterminées client par client sous déduction du dépôt de garantie,
en prenant en compte notamment l'ancienneté de la créance,
l'avancement des procédures engagées et les garanties obtenues.
2.6 Comptes de régularisation
Frais d'émission d'emprunt
Les frais d'émission des emprunts émis à compter du 1 er janvier 1999
sont étalés sur la durée des emprunts.
Aménagements de loyers
Lorsqu’un bail comporte des clauses d’aménagement du loyer, telles des
franchises ou des paliers, l’effet global des aménagements consentis sur
la durée ferme du bail est étalé sur cette même durée. Cet étalement
n’est cependant pratiqué que si l’impact sur un des exercices de la
période ferme du bail est significatif. Cette modalité est appliquée à tous
les baux ayant une prise d’effet postérieure au 1 er janvier 1999, sans
retraitement pour les baux antérieurs.
Honoraires de commercialisation, droits d'entrée et frais d'éviction
Les honoraires de commercialisation sont étalés sur la durée ferme du
bail. Les honoraires de première commercialisation consécutifs à la
livraison d'un centre commercial en construction sont immobilisés et
amortis sur la durée ferme moyenne des baux.
Lors d’un changement de locataire, l’indemnité d’éviction versée au
locataire sortant, nette du droit d’entrée facturé au locataire entrant, est
comptabilisée en résultat de l’exercice ; lorsque les charges ou produits
ainsi déterminés trouvent une contrepartie dans la valeur actualisée des
accroissements ou diminutions de loyer obtenus dans le cadre du
nouveau bail, ce résultat est étalé sur la durée ferme du bail.
Les indemnités versées aux locataires dont l’éviction s’inscrit dans le
cadre d’une restructuration lourde d’un immeuble ou d’un centre
commercial, sont indissociables du coût global de l’opération et sont, à
ce titre, immobilisées.
2.7 Provisions pour risques et charges
Conformément au règlement 2000-06 du Comité de la réglementation
comptable, les provisions pour risques et charges comptabilisées
correspondent à des passifs dont l'échéance ou le montant ne sont pas
fixés de façon précise, un passif représentant une obligation à l'égard
d'un tiers dont il est probable ou certain qu'elle provoquera une sortie de
ressources au bénéfice de ce tiers, sans contrepartie au moins
équivalente attendue de celui-ci.
Conformément aux dispositions prévues par l'avis du Comité d'urgence
du CNC du 5 décembre 2003, le Groupe qui ne constituait pas
antérieurement de provisions pour grosses réparations, a maintenu sa
position pour la clôture 2003 (cf. § 1-1).
3. Autres principes comptables
3.1 Instruments financiers à terme
Les principes comptables appliqués sont essentiellement fonction de
l’intention avec laquelle les opérations sont effectuées.
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