Naar een visionaire woningbouw

24
BESTAANDE MECHANIEK VAN DE VLAAMSE WOON PRODUCTIE
1.2 Conclusies
1.2.1 TRENDVOLGEND SCENARIO
We kunnen niet anders dan vaststellen dat de hierboven
beschreven mechaniek van beleid-product-operationeel
kader een systeem is dat vandaag niet de gewenste ruimtelijke
context produceert. De doelstelling van RSV, om
een kentering in de suburbanisatie en de gespreide verstedelijking
te bewerkstelligen, is onvoldoende geslaagd. In
een trendvolgend scenario zal de mechaniek van de woonproductie
leiden tot een verdere gelijkmatige gespreide
verstedelijking. De onbebouwde percelen in woongebied,
woonuitbreidingsgebieden en woonreservegebieden zullen
verder opgevuld worden met gestandardiseerde verkavelingen.
Zetten we deze gebieden op één kaart samen met de
bestaande bebouwing, dan zien we hoe Vlaanderen er zal
uitzien over enkele decennia zonder trendbreuk (fig 1.21).
1.2.2 ‘ZAND IN DE MECHANIEK’?
Er zijn een aantal vaststellingen die er op wijzen dat er ‘zand
in de mechaniek’ begint te komen. Hiermee bedoelen we dat
de mechaniek op zijn eigen grenzen begint te botsen, wat
het beleid er toe verplicht met oplossingen te komen. Hierna
beschrijven we vijf vaststellingen die deze stelling onderbouwen.
Deze kunnen beschouwd worden als maatschappelijke
uitdagingen die mee vanuit het woonbeleid moeten aangepakt
worden.
Een betaalbaarheidsprobleem?
Het courante onderzoek stelt dat er geen algemeen betaalbaarheidsprobleem
bestaat op vlak van wonen. Uit regelmatige
berichten in de pers blijkt echter dat dit probleem sterk
leeft. Ook zijn er heel wat actoren die de stelling verdedigen
dat er een betaalbaarheidsprobleem bestaat en dat dit groter
zal worden als er niet ingegrepen wordt. Deze actoren situeren
zich voornamelijk in de steden. 39 Door de sterke prijsstijgingen
in de stedelijke kernen manifesteert dit probleem
zich hier het sterkst. Hierna zetten we de twee visies op het
betaalbaarheidsprobleem naast elkaar.
Wetenschappelijk onderzoek naar de betaalbaarheid van
wonen baseert zich op methoden die de relatie leggen tussen
woonuitgave en inkomen. Er zijn een aantal methoden
die gehanteerd worden, zoals bijvoorbeeld de methode van
de woonquote, het resterend inkomen en subjectieve beoordeling
door bewoners. 40 Bij de woonquote wordt gekeken
BELEID
MAATSCHAPPE LIJKE
UITDAGINGEN
– Betaalbaarheidsprobleem?
– Grondschaarste
– Energiezuinigheid
& duurzaamheidstechnologie
– Mobiliteits uitdaging
– Geen duurzame
woonomgevingen
welk deel van het inkomen huishoudens gemiddeld besteden
aan huur of de afbetaling van hun woning. De methode
van het resterend inkomen is meer genuanceerd en kijkt
welk inkomen er overblijft na het betalen van de huur of
lening. Dit inkomen wordt gecorrigeerd naar gezinsgrootte
zodat verschillende types huishoudens kunnen vergeleken
worden. Bij de subjectieve beoordeling wordt aan de bewoners
gevraagd of zij problemen hebben met de betaling van
de huur of lening. Volgens de methode van de woonquote,
blijkt dat eigenaars van een woning gemiddeld 21,7% van
hun beschikbaar inkomen moeten afstaan aan een lening.
Sociale huurders geven gemiddeld 22,3% uit aan de huur en
private huurders zijn het slechtst af. Zij betalen gemiddeld
29,7% van hun inkomen aan huur. 41 De norm voor betaalbaarheid
wordt op 30% gelegd. Wordt er meer uitgegeven aan de
huur of lening wordt het wonen als onbetaalbaar beschouwd.
Volgens het onderzoek is er dus geen algemeen probleem van
betaalbaarheid. Deze cijfers tonen wel duidelijk dat huurders
op de private markt het er het slechtst vanaf brengen.
“Betaalbaarheid is een probleem waar Genk
mee geconfronteerd wordt. Veel mensen hebben
moeite met het vinden van een betaalbare
woning. Na een periode van toegenomen
appartementsbouw wil Genk meer inzetten
op een gevarieerder aanbod met voldoende
aandacht voor grondgebonden woningen met
een tuin.” — Ganaël Vanlokeren, diensthoofd
wonen, stad Genk
Hier tegenover staan een aantal indicaties die wel wijzen in de
richting van een betaalbaarheidsprobleem. Filip Canfyn is één
van de meest vurige pleitbezorgers van deze stelling. Hij haalt
een reeks argumenten aan die wijzen in de richting van een
toenemend betaalbaarheidsprobleem. 42 Hij ziet een duidelijke
kloof tussen inkomen en woningprijzen. Ook stelt hij vast dat
de looptijden van woonkredieten langer worden. In 2004 had
nog 60% van de leningen een looptijd van 20 jaar, waarna dit
is teruggevallen tot 20%. Bijna 40% heeft een looptijd van 25
jaar. Er wordt ook meer gekozen voor de aankoop van minder
comfortabele en kleinere woningen. Het aandeel woningen
met een oppervlakte kleiner dan 55m 2 is sinds 1990 gestegen
van 17% tot 27%. Dit hangt samen met de sterkte toename
van het aantal appartementen. Sinds 2000 is de gemiddelde
oppervlakte van een nieuwbouwwoning gedaald van 140 tot
105m 2 . 43 Daarnaast moeten we ook rekening houden met een
gewijzigd bestedingspatroon bij de huishoudens (er wordt
meer uitgegeven aan nieuwe behoeften zoals communicatie,
reizen, ontspanning,…) en is het een feit dat wonen en bouwen
duurder wordt onder druk van strengere regelgeving.
Alle actoren wijzen op een verzwaring van de administratieve
molen die moet doorlopen worden bij de realisatie van projecten
(‘regilitis’). Waarschijnlijk hebben de toegenomen eisen op
vlak van energieprestatie nog de grootste impact op de betaalbaarheid.
Er mag echter niet vergeten worden dat dit een
voordeel oplevert in de verbruikskosten, maar dit weegt niet
door in de directe betaalbaarheid. Tot slot kan ook vastgesteld
worden dat de private sector inspeelt op betaalbaarheid door
WOON­
PRODUCTEN
OPERATIONEEL
KADER
Fig. 1.20 De bestaande mechaniek van de woonproductie heeft geen antwoord op belangrijke
maatschappelijke uitdagingen. Het systeem komt vandaag meer en meer onder druk te staan.
39 Steden als Kortrijk, Gent of Antwerpen zoeken actief naar oplossingen en
strategieën voor betaalbaar wonen. Filip Canfyn in Kortrijk engageert zich bijvoorbeeld
actief voor betaalbaar wonen. Ook de Almere-groep houdt zich bezig
met dit thema. Dit is een platform van overheden, ontwikkelaars en ontwerpers,
die bezorgd zijn over de betaalbaarheid van wonen en woningen.
40 WINTERS, S. (red.), Is wonen in Vlaanderen betaalbaar?, Garant, 2011.
41 DE DECKER, P., WINTERS, S., “Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid
en woonzekerheid”, in: VANDERLEYDEN, L., CALLENS, M., NOPPE,
J. (RED.), De Sociale Staat van Vlaanderen 2009, p. 199-234.
42 CANFYN, F., “Wonen voor 200.000 euro all-in”, Garant, Antwerpen, 2012.
43 Ibid., p. 22.
44 Zie bijvoorbeeld het modus concept van Huyzentruyt woningbouw. http://
huyzentruyt.be/nl/modus.