Naar een visionaire woningbouw

68
NAAR EEN VISIONAIRE WONINGBOUW
Het principe van de bouwgroep onderscheidt zich van cohousing
omdat de nadruk niet ligt op het samenleven, maar
wel op het gemeenschappelijke bouwproces. Dit principe is
gekend in Duitsland onder de term ‘Baugruppe’. Een groep
van mensen kiest er dan voor om samen een woningbouwproject
te ontwikkelen, waardoor een deel op de kosten kan
bespaard worden. De bouwgroep vervangt dan als het ware
de klassieke ontwikkelaar. In dit proces heeft de toekomstige
bewoner dan ook meer zeggenschap in het ontwerp van de
woning. Verschillende steden in Duitsland hebben dit systeem
geoperationaliseerd. Hamburg heeft bijvoorbeeld een
specifieke dienst, het ‘Agentur für Baugemeinschaften’ die
bouwgroepen ondersteunt en mee begeleidt. In Vlaanderen
is dit fenomeen weinig bekend. Van onderuit groeien er wel
initiatieven waarbij een groep van individuen er voor kiest om
vanuit economisch oogpunt samen te bouwen.
van 200.000 euro all in te verkopen en te verhuren, waarbij
na negen jaar de investeringen meer dan volledig gerecupereerd
worden. In principe zou dergelijk systeem overal
kunnen toegepast worden. Momenteel is het nog nergens
operationeel en is het dus nog afwachten wat de concrete
resultaten zullen zijn van deze aanpak.
“Co-housing biedt ook een nieuw potentieel,
niet alleen in het centrum, maar ook in
de 20ste eeuwse gordel.” — Kristiaan Borret,
Stadsbouwmeester Antwerpen
Andere bijzondere formules
Gedurende de workshops werden nog andere interessante
pistes aangedragen. We vermelden hier het principe van de
‘Community Land Trust’ of CLT. Een CLT is een fonds dat
als doel heeft grond en eigendommen te verwerven, op een
manier waarop ze beschikbaar en betaalbaar blijven, vooral
voor lage inkomens. Door bij verkoop van woningen een percentage
van de meeropbrengst terug te laten vloeien naar de
CLT, kunnen die middelen opnieuw geïnvesteerd en omgezet
worden in kansen voor nieuwe kopers. Een CLT voor sociale
koopwoningen houdt in dat de grond en de gecreëerde
meerwaarde eigendom blijven van de CLT. Zo krijgen mensen
de kans om een eigen woning te kopen, zonder dat de overheid
telkens nieuwe middelen moet aanreiken. 7 Een andere
noemenswaardige strategie is het gebruik van erfpachtconstructies.
Gezinnen kopen alleen het huis en de dure
bouwgrond krijgen ze voor 99 jaar in erfpacht voor een lage
prijs. Hiermee kan een aanzienlijk bedrag op de aankoopprijs
bespaard worden. 8 Bij erfpacht liggen de registratierechten
en de notariskosten veel lager dan bij normale verkoop. Bij
verkoop of overlijden worden alle plichten en rechten gewoon
overgenomen door de nieuwe koper of de erfgenamen. Na het
aflopen van de erfpacht wordt het huis en de grond eigendom
van de gemeente. Voorbeelden hiervan zijn onder andere te
vinden in Kapelle-op-den-Bos en Gent.
Deze twee voorbeelden illustreren hoe door het creatief
omgaan met juridische en fiscale mogelijkheden, er oplossingen
worden gevonden voor specifieke uitdagingen.
LOWOB. Een integrale oplossing?
In de publicatie ‘Wonen voor 200.000 euro all-in’ maakt
Filip Canfyn een analyse van de betaalbaarheidskwestie
en stelt een oplossing voor in de vorm van een Lokaal
WoonOntwikkelingsbedrijf (LOWOB). 9 Het is een ontwikkelingsbedrijf
dat zich volledig toelegt op het creëren van
een substantieel aanbod aan betaalbare woningen in stedelijke
context. Het is een integrale oplossing op lokaal niveau
waarin de drie onderdelen van de woonproductiemechaniek
worden geïntegreerd. Het vertrekt van een beleidsvisie
die inzet op het opwaarderen van het woningpatrimonium
in de stad om suburbanisatie tegen te gaan. Op vlak van
woonproducten wordt ingezet op grondgebonden woningen
met tuin waarbij criteria worden vastgelegd om te
beantwoorden aan het label ‘budgetwoning’. Operationeel
en budgettair is het idee grondig onderbouwd. Een Lokaal
WoonOntwikkelingsBedrijf krijgt de operationele en budgettaire
middelen om budgetwoningen met een maximumprijs
2 Voor meer info zie bijvoorbeeld SATCH, R., Analyzing coop housing. Historical
analysis of Cooperative Housing, CHF International, Silver Spring, 2002.
3 zie: International Co-operative Alliance, http://www.ica.coop/al-ica/.
4 http://www.ica.coop/al-housing/attachments/ICA%20Housing%20
Co-operatives%20in%20Switzerland%20-FINAL%2013-02-09.pdf
5 Zie bijvoorbeeld de publicatie “Woningdelen, een volwaardige alternatief?”
van de provincie Vlaams-Brabant of de brochure “Woning opsplitsing.
Richtlijnen voor de kwalitatieve opsplitsing van woningen in meerdere wooneenheden”
van de Provincie Limburg en vzw Stebo.
6 Volgende studie heeft verschillende fenomenen van gemeenschapswonen
in kaart gebracht: JONCKHEERE, L., KUMS, R., MAELSTAF, H.,
MAES, T., Samenhuizen in België: waar staan we, waar gaan we, Koning
Boudewijnstichting, 2010.
7 Voor meer info zie bijvoorbeeld http://communitylandtrust.wordpress.com/
8 SAMYN, S. Betaalbaar wonen dankzij erfpacht, De Standaard, 27 december
2005.
9 CANFYN, F., Wonen voor 200.000 euro all-in, Garant, Antwerpen, 2011.