Naar een visionaire woningbouw

30
BESTAANDE MECHANIEK VAN DE VLAAMSE WOON PRODUCTIE
1
STRATEGISCH SANEREN VAN
HET STADSWEEFSEL MET
GRONDGEBONDEN EN NIEUWE
VORMEN VAN COLLECTIEF
WONEN
van de steden vermindert. Gezinnen die duurzaam zijn gevestigd
in de stad leveren vaak ook een positieve bijdrage aan
het stads-en wijkleven hetgeen de levenskwaliteit bevordert.
De steden maken er dan ook een speerpunt van in hun beleid
om jonge gezinnen in de stad te houden.
De steden worden geconfronteerd met een grote concentratie
aan slechte woningen. Zoals gezegd gaat het dan meestal
over rijwoningen uit de 19de of begin 20ste eeuw, met een
kleine stadstuin of zelfs geen buitenruimte, die aanzienlijke
renovatiewerken vragen om een degelijke woonkwaliteit te
bieden. Vaak zitten deze rijwoningen ingeklemd in bouwblokken
die over de jaren heen zijn dichtgeslibd met bijgebouwen,
ateliers en koterijen die een hypotheek leggen op de kwaliteit
van het woonmilieu. In combinatie met een betaalbaarheidsprobleem
door de prijsstijgingen in de stedelijke kernen zorgt
dit voor een suburbanisatiebeweging weg van de stad. Buiten
de stad vinden tweeverdieners en lagere inkomens beter
betaalbare woningen, met één of twee gevels meer, van een
hogere kwaliteit en met een tuin. De uitdaging bestaat er in
dit slechte woningpatrimonium aan te pakken teneinde een
groter aanbod te realiseren aan goede woningen, die beantwoorden
aan de woonwens van tweeverdieners en lagere
inkomensklasses, om zo de suburbanisatie tegen te gaan.
Naar een strategische aanpak
Kaart 1.1 illustreert de ligging van wijken met een hoge
concentratie van slechte woningen. Hiervoor werd beroep
gedaan op de ‘Atlas van achtergestelde buurten’ van
Kesteloot. De criteria die werden gehanteerd zijn 1) meer als
55% van de woningen in het gebied is gebouwd voor 1945 en
meer als 40% heeft geen basiscomfort en 2) meer als 55%
van de woningen in het gebied is gebouwd voor 1945 en meer
als 55% heeft geen centrale verwarming. Als we deze kaart
leggen naast deze van de inkomens van de bewoners en deze
van de spreiding van de huurmarkt, zien we dat er een niet
onbelangrijke mate van overlapping bestaat. Dit betekent
dat een beleid dat woningrenovatie nastreeft door individuele
eigenaars te stimuleren om hun woning te renoveren, er niet
tot zal leiden dat deze slechte woningstock wordt gerenoveerd
of vervangen door goede woningen, omdat het vaak
huurwoningen zijn en de bewoners lagere inkomens hebben,
waardoor de drempel voor renovatie hoog ligt. De expertise
die stadsontwikkelingsbedrijven als AG Vespa in Antwerpen,
het AGSOB in Gent of het SOK in Kortrijk hebben opgebouwd
bieden hiervoor goede inspiratie. Hun strategieën
en processen, ontwikkeld om een aanbod aan kwalitatieve
woningen te voorzien, kunnen beschouwd worden als ‘best
practices’, toch blijven de resultaten beperkt tot punctuele
ingrepen om stadskankers aan te pakken. De conclusie is
dan ook dat er een meer strategische aanpak nodig is die via
sanering of doorgedreven renovatie een voldoende kritische
massa aan goede betaalbare woningen genereert.
Suburbanisatie
Om te weten op welke woonproducten en typologieën moet
ingezet worden, is het nodig het fenomeen van de suburbanisatie
nader te bekijken. De suburbanisatie, die sinds 2001
terug toeneemt, is zeker geen éénduidig fenomeen. Steden
blijven aantrekkelijk en er is een instroom van alleenstaanden,
jongvolwassenen en mensen van buiten Vlaanderen.
Tegelijkertijd wordt vastgesteld dat jonge gezinnen met kinderen
de stad verlaten. Men spreekt daarom ook wel van een
selectieve stadsvlucht. 52 De instromers zijn minder kapitaal
krachtig dan uitstromers hetgeen de financiële draagkracht
Fig 1.25 Het inkomen per inwoner in Vlaanderen en Brussel.
Bron: KESTELOOT, C., Atlas van achtergestelde buurten in Vlaanderen en Brussel,
Instituut voor Sociale en Economische Geografie K.U.Leuven, 2007. Cartografie: AWB.
Fig 1.26 Spreiding van het aantal huurappartementen uitgedrukt in het percentage van het
aantal woningen.
Bron: KESTELOOT, C., Atlas van achtergestelde buurten in Vlaanderen en Brussel,
Instituut voor Sociale en Economische Geografie K.U.Leuven, 2007. Cartografie: AWB.
Woonproducten
Onderzoek wijst uit dat de grondgebonden woning met
tuin de woonvorm is die het beste aansluit bij de woonwensen
van het gezin. 53 Dit stemt echter niet overeen met
de courante woningbouwproductie in de steden vandaag.
Appartementen, waar een beter rendement mee gehaald
wordt, maken het grootste deel uit van de nieuwbouwproductie.
Deze richten zich op de doelgroep van alleenstaanden,
jonge koppels zonder kinderen of kapitaalkrachtige oudere
mensen die terugkeren naar de stad.
Alternatief voor de grondgebonden woning blijft het collectief
woongebouw, maar dit zal herdacht moeten worden om
interessant te zijn voor het gezin met kinderen. Afgezien van
de interessante voorbeelden op grotere strategische locaties
heeft vandaag het doorsnee collectieve woongebouw in
de stad weinig te bieden. De grondplannen zijn stereotiep
en weinig aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen (weinig
bergruimte, beperkte bemeubelbaarheid, beperkte buitenruimte,…).
Dit contrasteert met de expertise en knowhow
die in Vlaanderen bij architecten bestaat en duidelijk
tot uiting komt in recente publicaties zoals het Jaarboek
Architectuur Vlaanderen of ‘Wonen in Meervoud’.
Vanuit een benadering op niveau van de woonomgeving stelt
deze uitdaging zich ook op de schaal van het bouwblok of
meerdere bouwblokken. Tijdens de workshops werd er op
gewezen dat dit ‘bouwblokkenverhaal’ al enkele jaren meegaat
in het debat over stadsontwikkeling, maar dat het nog
niet voltooid is. Antwerpen heeft met zijn ‘bouwblokkenboek’
al belangrijke stappen gezet. Het vraagstuk van de woonkwaliteit
wordt benaderd vanuit de schaal van het bouwblok.
Hierdoor wordt de kwaliteit van het wonen open getrokken
van het niveau van de wooneenheid tot het niveau van de
woonomgeving. Kwalitatief wonen in de stad blijft immers