Naar een visionaire woningbouw

38
BESTAANDE MECHANIEK VAN DE VLAAMSE WOON PRODUCTIE
3
REGENERATIE VAN
BESTAANDE VERKAVELINGEN
Vlaanderen is rijk bezaaid met verkavelingen. Tijdens de
gesprekken met de verschillende locale actoren werd de
uitdaging aangekaart hoe er met deze bestaande na-oorlogse
structuren moet worden omgegaan. De villa’s in bestaande
verkavelingswijken zijn minder en minder aangepast aan de
noden van de oorspronkelijke bewoners. Met de kinderen uit
huis wordt de de woning te groot en met het ouder worden,
is de onderhoud van de tuin minder vanzelfsprekend. Als
gevolg van fenomenen zoals vergrijzing en gezinsverdunning
ontstaat er een kloof tussen vraag en aanbod en blijven deze
woningen langer op de markt staan.
Tegelijkertijd wordt aangehaald dat deze wijken enerzijds een
enorm potentieel voor ontwikkeling en verdichting hebben,
maar dat anderzijds de bestaande verkavelingsvoorschriften
en het lokale beleid een rem zetten op nieuwe ontwikkelingen
en woonvormen.
Voor een beter begrip van deze uitdaging kan verwezen worden
naar de studie “(Her)gebruik van de bestaande woningvoorraad
in de klassieke woonwijken uit de jaren 1960-1980” uit
2007. 54 Voor een compleet beeld van de problematiek, dat wijken
na 1980 integreert, is bijkomend onderzoek noodzakelijk.
Cijfers
De studie inventariseerde in totaal 360 wijken met een
oppervlakte van 260.000 ha ofwel 12% van de totale oppervlakte
bestemd voor wonen. Deze verkavelingswijken nemen
een aanzienlijk aandeel van de ruimte in. In de onderzochte
woonwijken bleken zo’n 30.000 onbebouwde percelen
beschikbaar, hetgeen er op wijst dat bestaande wijken nog
een belangrijk ontwikkelingspotentieel hebben. Hierbij
dient wel als kanttekening vermeld te worden dat de ligging,
grootte of verhouding van lege percelen grondig kunnen verschillen
van wijk tot wijk. Het potentieel ligt echter niet enkel
in de lege percelen. Een belangrijk aandeel van de woningen
in de klassieke wijken zijn verouderd en zijn aan vernieuwing
of vervanging toe. Hierin schuilt ook een kans voor een
duurzame evolutie van deze wijken door het introduceren van
nieuwe woonvormen en woonconcepten. Het blijkt dat deze
wijken ook nog zeer goed in de markt liggen.
Nieuwe ontwikkelingen
Het onderzoek wijst ook op nieuwe ontwikkelingen die plaats
vinden binnen deze wijken. Deze spelen zich meestal af op
het niveau van het individuele perceel. Het geheel van afzonderlijke
ontwikkelingen kan leiden tot de geleidelijke transformatie
van verkavelingswijken waardoor het karakter grondig
kan wijzigen. Specifieke kwaliteiten die de bewoners zoeken
in de verkaveling – zoals openheid, groen en privacy – kunnen
zo onder druk komen te staan.
Beleid
Op Vlaams niveau bestaat er nog geen algemene visie over
hoe er moet worden omgegaan met deze verkavelingswijken.
Het is een lokale aangelegenheid. In de praktijk blijkt echter
dat het lokaal beleid niet goed weet hoe ze moeten omgaan
met nieuwe ontwikkelingen en vaak blijft vasthouden aan de
verouderde verkavelingsvoorschriften. Beperkte afwijkingen
die zich inschrijven in de verkavelingslogica maar afwijken van
verkavelingsvoorschriften, zoals het plaatsen van een veranda,
worden in het algemeen toegestaan. Meer fundamentele afwijkingen
zoals bijvoorbeeld nieuwe woonconcepten en typologieën
botsen op meer weerstand. Naast gemeenten die vasthouden
aan de oude voorschriften, zijn er ook gemeenten die
de voorschriften aanpassen of op een flexibele manier toepassen
of zelfs overgaan tot het invoeren van nieuwe meer globale
voorschriften of principes, die echter meestal niet in staat
zijn om de ruimtelijke ontwikkelingen voldoende te sturen. De
toepassing hiervan gebeurt vaak ad hoc, omdat het beleid niet
beschikt over een aangepaste visie of strategie op wijkniveau.
De interviews die in het onderzoek werden afgenomen met
de actoren bevestigen ook dat bepaalde lokale besturen werk
maken van de introductie van nieuwe woonconcepten, maar
er werd ook gewezen op de moeilijkheden dat dit stelt door het
ontbreken van een globalere visie of door misbruiken waar dit
aanleiding toe kan geven.
Onderbezetting
In deze wijken speelt ook vaak een fenomeen van onderbezetting.
De kinderen zijn het huis uit en niet alle kamers
worden nog benut. Ook wordt het moeilijker en moeilijker om
de tuin te onderhouden. Volgens sommige statistieken zou de
onderbezetting in Vlaanderen oplopen tot 59%. 55 Toch moet
dit genuanceerd worden. Vaak worden niet-gebruikte kamers
occasioneel gebruikt om bijvoorbeeld kinderen of kleinkinderen
op te vangen. Zelf gevraagd naar hun perceptie, ervaren
de bewoners hun woning vaak niet als te groot. Op dit vlak
zouden verkavelingswoningen geoptimaliseerd kunnen worden
via systemen van woningwissels, iets wat bijvoorbeeld in
een Nederlandse context meer voorkomt. Met de bestaande
wooncultuur in Vlaanderen, waarin iedereen er naar streeft
eigenaar te zijn van zijn eigen woning, zijn systemen van
woningwissel echter minder evident.
Bestaande initiatieven
Vanuit de vaststelling dat in bestaande verkavelinsgwijken
grote villa’s moeilijker verkocht geraken en dus langer
leeg blijven staan omdat de vraag niet beantwoordt aan
dit aanbod, zijn er besturen die initiatieven nemen om te
sensibiliseren rond het indelen van bestaande woningen.
Voorbeelden zijn woonconcepten als de tweegeneratiewoning
of kangoeroewoning. Dergelijke woonvormen betekenen
een zekere mate van verdichting op een klassiek perceel in
combinatie met een zorgfunctie. Zo publiceerde de provincie
Vlaams-Brabant de bundel ‘Woningdelen. Een volwaardig
alternatief?’ die beleidsmakers, uitvoerders en burgers wil
sensibiliseren rond deze thematiek. 56 De publicatie bundelt
regelgeving en ‘best practices’ met betrekking tot het
opdelen van bestaande woningen of gebouwen met als doel
meerdere woongelegenheden te creëren. Een ander voorbeeld
is het onderzoeksproject 3G van de PH Limburg in
samenwerking met stad Genk dat zou moeten uitmonden in
een pilootproject. Dit onderzoek wil de mogelijkheden onderzoeken
van de ‘driegeneratiewoning’ als antwoord op maatschappelijke
evoluties als vergrijzing en gezinsverdunning die
aanleiding geven tot een toenemende vraag naar woonzorg. 57
Een ‘driegeneratiewoning’ wordt dan gedefinieerd als een
middelgrote, voor iedereen toegankelijke woning of wooneenheid
waarin drie volwassen generaties bewust samenwonen.
Dat het thema van herbestemming van bestaande verkavelingswoningen
meer en meer in de aandacht komt, toont
ook een lopend onderzoek aan de K.U. Leuven, met de titel
‘Onderbezette grote woningen in Vlaanderen. Een optimaliseringsonderzoek
naar economische, architectecturale en
gebruiksstrategieën.’ 58
In de context van bestaande verkavelingen bestaan er ook
interessante cases die tonen hoe op een innovatieve manier
kan verdicht worden in bestaande verkavelingswijken. Het
project De Wachter in Londerzeel moet hier zeker vermeld
worden. Het is één van de weinig voorbeelden uit de
campagne van ‘Wonen in Meervoud’ dat gelegen is in een
bestaande verkavelingswijk. Op de kavel voor één overmaatse
villa realiseert het project zeven wooneenheden
waarbij het de aanwezige kwaliteiten van de verkaveling