à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

FASTIGHETSRÖRELSENAkademiska Hus fastighetsrörelseStabil kundbas och effektiv förvaltning ger låg vakansgradoch säkra hyresflöden.HyresintäkterAkademiska Hus hyresintäkter, inkl hyrestillägg, uppgick föråret till 4 364 Mkr (4 199), vilket innebär en ökning med3,9 procent. Ökningen har tillkommit genom:Indexhöjningar i befintliga avtal.Färdigställande av några större projekt, dels nybyggnadenav Astrid Fagreuslaboratoriet för Karolinska Institutet ochdels ett antal om- och tillbyggnader (se tabell Färdigställdaprojekt sid 33).Förvärv i Kalmar om 12 600 kvm LOA.I diagram 1 redovisas hyresintäkternas utveckling. Fördelningenpå lokalkategori redovisas i diagram 2.Uthyrnings- och vakansgradDet totala beståndet uppgår till 3 257 122 kvm uthyrningsbararea och vakanserna till 1,8 procent, vilket motsvarar 57 944kvm. Vakanserna inom Akademiska Hus är jämfört medmånga fastighetsbolag mycket låga. Som jämförelse uppvisadebörsnoterade fastighetsbolag för 2002 vakanser påstrax under eller runt 10 procent. Orsaken till den gynnsammavakanssituationen är de långsiktiga relationer sompräglar förhållandet mellan Akademiska Hus som hyresvärdoch våra kunder.Av vakanserna bedöms ca 20 000 kvm vara av karaktären”omflyttningsvakanser” främst i Stockholm och Lund. Inomden närmaste framtiden bedöms dock ett antal vakanserbestå. Dessa återfinns i Linköping, Härnösand och Kista. ILinköping finns vakanser om 15 000 kvm p g a att Mjärdeviområdetdrabbats hårt av lågkonjunkturen inom IT- ochTelekomsektorn. Samma förhållande återfinns i Kista därKungliga Tekniska Högskolans satsning på IT-universitet ejutvecklats enligt förväntningarna. Vakansen i Kista uppgår till11 500 kvm. I Härnösand står 9 400 kvm utan hyresgäst tillföljd av färre utbildningsplatser inom Mitthögskolan. Omräknati kronor så utgör vakanserna 51 Mkr eller endast 1,2 procentav hyra fullt uthyrt vilket återspeglar det faktum att en stor delav vakanserna har ett klart lägre hyresvärde än beståndeti genomsnitt. Diagram 3 visar uthyrnings- och vakansgraden.HyresgästerAkademiska Hus har en kundbas med huvudsakligen statligthuvudmannaskap varav universitet och högskolor är klartdominerande. Se tabell 1. Universitet och högskolor hyr nästan90 procent av den uthyrningsbara ytan. De 10 största hyresgästernaredovisas i tabell 2.Förutom universitet och högskolor finns vissa statliga myndighetersamt en del institut och stiftelser bland hyresgästerna.Dessa är oftast lokaliserade till campusområdenoch har en forskningsrelaterad verksamhet.TABELL 1HyresgästkategorierTotal yta Andel, %Universitet och högskolor 2 660 149 81,7Övriga statliga myndigheter 100 053 3,1Chalmers 198 892 6,1Kommuner 17 550 0,5Institut & stiftelser 65 728 2,0Övriga 156 806 4,8Total uthyrd yta 3 199 178 98,2Vakant yta 57 944 1,8Total uthyrningsbar yta 3 257 122 100,0DIAGRAM 1 DIAGRAM 2DIAGRAM 3HyresintäkterLokalkategorier, %Uthyrnings- och vakansgrad, %4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 00050001999 2000 2001 2002 2003Hyresintäkter, MkrHyresintäkter, kr/kvm LOA1 4001 2001 000800600400200050403020100Undervisningslokaler,kvmLaboratorielokaler,kvmKontor/Administrativalokaler, kvmÖvriga lokaler,kvm1008060402001999 2000 2001 2002 2003Uthyrningsgrad, yta %Vakansgrad, yta %Vakansgrad, hyra %2,01,51,00,50,010