à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

FASTIGHETSRÖRELSENLärarhögskolan i Stockholm, Konradsberg IT-universitetet, Kista Karolinska Institutet, Huddingemed föregående år. De tre största hyresgästerna är Stockholmsuniversitet, Kungliga Tekniska Högskolan samt KarolinskaInstitutet som tillsammans hyr drygt 68 procent avbolagets totala LOA. Stockholms universitet hyr 228 421 kvmLOA, Kungliga Tekniska Högskolan 216 101 kvm LOA ochKarolinska Institutet 180 368 kvm LOA.Lokalhyresmarknaden i Stockholm har under en längreperiod präglats av fallande hyror och ökande vakansgrader.Den totala vakansgraden ligger runt 16 procent men varierarmellan delområdena. Vakansgraden förväntas öka med ytterligarenågra procent innan den planar ut. Hyresfallen har avtagitunder året och hyrorna förväntas närma sig sitt bottenläge.De fastigheter som Akademiska Hus i Stockholm AB ägerligger i huvudsak i attraktiva lägen i eller i direkt anslutning tillden delmarknad som ofta klassificeras som ”övriga innerstaden”.Bolaget har därutöver fastigheter i bra lägen i Kista ochHuddinge.Lokalhyresmarknaden i Kista är den delmarknad som harhaft den mest negativa utvecklingen i regionen både vad gällervakansgrad och hyresnivåer. Vakansgraden för Kista somhelhet är nu knappt 30 procent och för Akademiska Hus ärden 14 procent. Bolaget har vidtagit särskilda åtgärder för attminska vakansgraden i Kista.Flertalet av de större fastighetsbolagen är aktiva påStockholmsmarknaden och många av dessa är intresseradeav det segment som Akademiska Hus verkar inom.Väsentliga händelser under åretEn fortsatt satsning på att få nöjda kunder har resulterat i attNöjd kund-index återigen har förbättrats. Denna gång medtre enheter från 61 till 64.Följande större byggprojekt har driftsatts under året:Ombyggnad för Operahögskolan på Campus ValhallavägenOmbyggnaden för Industriell ekonomi på KTH, CampusValhallavägenNybyggnad av Astrid Fagreaus-laboratoriet för Smittskyddsinstituteti SolnaOmbyggnad för institutionen MEP på Karolinska Instituteti SolnaOmbyggnad för institutionen för fysiologi och farmakologipå Karolinska Institutet i SolnaOm- och tillbyggnad av Wargentinhuset vid KarolinskaInstitutet.Tillbyggnad av aula och matsal för Smittskyddsinstitutet iSolnaOmbyggnad för institutionen Nada på KTH, CampusValhallavägenUnder året har den jordbruksfastighet Askö 1:5 som bolagetägt på södra Askö försålts.Hyresavtal har tecknats med Institutet för Vatten och Luft,IVL, som kommer att flytta in på Campus Valhallavägenunder 2005. Specialpedagogiska institutet flyttar sommaren2004 in i nybyggda lokaler på Campus Konradsberg. I sambandmed detta tomställs de lokaler som institutet i dag hyrav bolaget i Tomteboda.Under 2003 har reverseringar gjorts i fastigheternaMedicinaren 4 med 50 Mkr (resultatpåverkan 40 Mkr) samtHaga 4:35 med 10 Mkr (resultatpåverkan 8 Mkr). Nedskrivningarhar gjorts i fastigheterna Keflavik 2 med 54 Mkr,Reykjanes 1 med 8 Mkr, Haga 4:35 med 5,2 Mkr samt TreVapen 2 med 30 Mkr.Förväntningar avseende den framtida utvecklingenMånga universitet och högskolor redovisar negativa resultatför 2003. Det leder till att de ser över sina kostnader vilketäven kan komma att påverka hur mycket lokaler som skaförhyras. Bolagets vakansgrad kommer under 2004 att ökaså att den i slutet av året bedöms uppgå till drygt 6 procent.Konstfacks avflyttning är den enskilt största orsaken till detta.Hyresmarknaden i Stockholm och speciellt i Kista förväntasbli fortsatt kärv under hela år 2004.Utvecklingen av rörelseresultatet bedöms vara stadig ochfortsätta att förbättras då en stor del av bolagets äldre fastighetsbeståndhar en mycket god underhållsstandard. Vidareär förfallostrukturen över bolagets hyresavtal relativt jämntfördelad under de kommande 15 åren.Bolagets investeringsvolym bedöms under 2004 halverasjämfört med den mycket höga nivå som den legat på undermånga år.25