à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

MÖJLIGHETER OCH RISKERMöjligheter och riskerI ett fastighetsbolag bedrivs långsiktig verksamhet vilket gör attmöjligheterna att påverka resultatet på kort sikt är begränsade.HyresintäkterHyresintäkterna är säkrade genom, även för branschen,långa hyresavtal. Huvuddelen av Akademiska Hus hyreskontrakthar långa löptider med inflationsanknytning vilket gör attandra förändringar än inflationen endast slår igenom vidomförhandlingar.Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontraktär i Akademiska Hus tio år och per årsskiftet var kontraktensgenomsnittliga återstående löptid 6,6 år. För större komplexaspecialbyggnader för laboratorie- och forskningsverksamhettecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider som är tio tillfemton år eller längre. Av diagram 4 på sid 11 framgår när depå balansdagen kontrakterade hyrorna löper ut.Inom koncernens dotterbolag följs hyreskontraktens förfallostrukturupp årligen med syfte att uppnå en jämn spridning avhyresförfallen. En förändring av hyresintäkterna med 1 procentpåverkar resultatet före skatt inom koncernen med 44 Mkr.VakanserVakanserna inom koncernen uppgår till för branschen mycketlåga 1,8 procent. Den ekonomiska vakansgraden är lägreoch uppgår till 1,2 procent beroende på att det till stor del ärbyggnader av enklare karaktär med ett lägre hyresvärde somär vakanta. Den ekonomiska vakansgraden motsvarar 51 Mkr.En förändring av den ekonomiska vakansgraden med 1 procentmotsvarar en resultatförändring före skatt på 42 Mkr.Uppföljning av befintliga vakanser är vid verksamhetsuppföljningenhögprioriterad och särskilda åtgärdsplaner upprättasför samtliga vakanser och rapporteras i respektive dotterbolagsstyrelse.DriftskostnaderKostnaderna för energi, bränsle och vatten utgör ca 2/3-delar av de totala driftskostnaderna. På kort sikt är driftskostnadernaatt betrakta som fasta då uppvärmning av byggnadernamåste ske även om de står vakanta. En förändring avdriftskostnaderna med 1 procent påverkar resultatet med7 Mkr. Akademiska Hus är inte exponerade fullt ut för ökningarav driftskostnader då tillägg för höjda kostnader för energi,bränsle och vatten till ca 40 procent vidaredebiteras till hyresgästerna.Till detta kommer att kostnaden för el till övervägandedel är prissäkrad. Per årsskiftet är ca 60 procent avden beräknade användningen under 2004 prissäkrad.UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är i hög omfattning rörliga och kan minskasför att möta en resultatförsämring eller vakans. En förändringav underhållskostnaderna med 1 procent påverkarresultatet med 7 Mkr. Koncernen har under ett antal år satsatpå omfattande underhållsåtgärder för att uppnå en högunderhållsstatus på fastighetsbeståndet. Denna status är i ochmed 2003 till stor del uppnådd.InvesteringarInvesteringar, dvs värdehöjande åtgärder, utförs endast omen kalkyl och ett hyreskontrakt föreligger med en hyresgästsom affärsmässigt motiverar att investeringen genomförs.Finansiella kostnaderFör att belysa koncernens risksituation finns en finanspolicyutarbetad och en direkt till styrelsen rapporterande finanskommitté.Finansieringsarbetet beskrivs utförligare på sidan 42.Räntebindningstiden var vid årsskiftet 2,4 år varför fluktuationeri kostnadsräntan inte omedelbart får fullt genomslag.I beräkningen i tabell 1 beaktas inte denna räntebindning.KänslighetsanalysI tabellen anges hur koncernens resultat före skatt skullepåverkas. Effekten avser påverkan på årsbasis efter fulltgenomslag. I beräkningen beaktas inte räntebindningen.TABELL 1Förändring med 1%Påverkan på resultatetföre skatt (Mkr)Hyresintäkter 44Vakanser, en procentenhet 42Driftskostnader 7Underhållskostnader 7Kostnadsränta, en procentenhet 169Bedömt verkligt värdeEn förändring i avkastningskrav påverkar fastigheternasbedömda verkliga värde. Detta påverkar dock inte kassaflödetförrän en eventuell försäljning sker. En förändring av nedanståendevariabler påverkar det beräknade verkliga värdetpå bolagets fastigheter, se tabell 2.TABELL 2Effekt på bedömt verkligt värdeFörändring med 10% % MkrHyresintäkter 13,8 4 988Driftskostnader 2,4 850Underhållskostnader 1,3 453Avkastningskrav, en procentenhet 10,1 3 65140