à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

FASTIGHETSRÖRELSENTABELL 3Beståndets fördelning på universitetsorterKontor/BokförtUndervisnings- Laboratorie- Administrativa Övriga Varav Bokfört värde ilokaler kvm lokaler kvm lokaler kvm lokaler kvm Kvm totalt vakant % värde i tkr % kr/kvmLund 165 770 155 119 25 190 832 346 911 5 113 10,7 2 428 552 9,9 7 001Göteborg 175 890 174 641 35 108 13 890 399 529 366 12,3 3 185 073 13,0 7 972Karlstad 61 836 0 2 875 0 64 711 465 2,0 590 977 2,4 9 133Linköping 41 429 120 628 29 869 9 547 201 473 10 818 6,2 1 287 856 5,3 6 392Örebro 54 886 0 11 575 8 715 75 176 0 2,3 703 399 2,9 9 357Stor-Stockholm 383 637 293 176 162 604 71 424 910 841 17 453 28,0 9 089 967 37,2 9 980Uppsala 97 372 284 283 90 893 48 393 520 941 7 480 16,0 2 969 554 12,2 5 700Umeå 116 958 74 243 10 625 6 341 208 167 0 6,4 1 129 719 4,6 5 427Luleå 33 356 51 703 13 341 1 564 99 964 530 3,1 533 463 2,2 5 3371 131 134 1 153 793 382 080 160 706 2 827 713 86,8 21 918 560 89,8 7 751Övriga orter 282 492 67 679 51 694 27 544 429 409 15 719 13,2 2 493 364 10,2 5 807Totalt 1 413 626 1 221 472 433 774 188 250 3 257 122 100,0 24 411 923 100,0 7 495Kategorier,% 43 38 13 6 100Hyresintäkter. Gällande hyresavtal har antagits gälla framtill hyresavtalens slut. När hyresavtalen bedömts sommarknadsmässiga har de antagits möjliga att förlänga påoförändrade villkor. Hyran anpassas till marknadshyran vidkontraktstidens utgång.Faktiska (normala) driftskostnader inkl administrationskostnaderoch eventuella tomträttsavgälder och fastighetsdrifthar använts.Schablonberäknade underhållskostnader.–150 kr/kvm LOA har använts för installationstäta laboratoriebyggnader.–100 kr/kvm LOA har använts för övriga byggnader.Rimliga direktavkastningskrav för olika objektkategorier,orter, lägen och hyresrisker. Avkastningskravet har differentieratsför olika kategorier av objekt, olika hyrestidersamt orts- och lägesbedömning och ligger mellan 7,25procent och upp till 13 procent.Jämfört med föregående år har värderingsmodellen justeratsi två avseenden:En nedjustering av schablonerna för underhåll har skettp g a den stabilare/sjunkande generella underhållsnivån ikoncernen. Schablonberäknade underhållskostnader uppgåri årets värderingsmodell till i genomsnitt 118 kr/kvmLOA (127). Förändringen av underhållsschablonernapåverkar det beräknade verkliga värdet positivt medca 300 Mkr.Generellt sett något stigande direktavkastningskrav,+0,25 procent. Ökningen är relaterad till ökande vakanserpå flera stora orter och osäkerhet om efterfrågan. Ökningenpåverkar det beräknade verkliga värdet negativt medca 900 Mkr.Utöver de två ovan redovisade förändringarna i värderingsmodellenhar beräkningen av verkligt värde för året påverkatsnegativt med ca 1 100 Mkr av höjda kostnader för drift, främstenergikostnader samt fastighetsadministration.Det sålunda framräknade verkliga värdet utvisar övervärdeninom samtliga dotterbolag i koncernen på mellan 30 och60 procent jämfört med bokfört värde. Det beräknade verkligavärdet uppgår totalt för koncernen till 36 118 Mkr (36 475)och övervärdet uppgår till 11 706 Mkr (12 697). Se tabell 4.DIAGRAM 10Direktavkastning, %12108642DIAGRAM 11Uthyrningsbar area och bokfört värde, %403020100AkademiskaHusVasakronanÅr 2003År 2002År 2001SpecialfastigheterAP-FastigheterCastellum0LundGöteborgKarlstadLinköpingÖrebroStorstockholmArea, %Bokfört värde, %UppsalaUmeåLuleåÖvriga orter13