à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

FASTIGHETSRÖRELSENTABELL 210 största hyresgästernaTotal yta Andel, %Lunds universitet 340 066 14,8Uppsala universitet 281 520 12,2Sveriges lantbruksuniversitet 268 806 11,7Göteborgs universitet 233 734 10,2Stockholms universitet 228 421 9,9Kungliga Tekniska Högskolan 216 101 9,4Chalmersfastigheter 198 892 8,6Umeå universitet 181 999 7,9Karolinska Institutet 180 368 7,8Linköpings universitet 172 041 7,5Summa 2 301 948 70,7Hyreskontrakt (förfallostruktur)Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontrakt ärtio år och per årsskiftet var kontraktens genomsnittliga återståendelöptid 6,6 år. För de större komplexa specialbyggnadernaför laboratorie- och forskningsverksamhet där detinte utan betydande ombyggnationer är svårt att finna alternativanvändningför lokalen krävs normalt ett hyresavtal somåterbetalar merparten av investeringen inom kontraktstiden.I dessa fall tecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider somär tio till femton år eller längre. Under 2003 omförhandladesca 8 procent av kontraktsportföljen. Av diagram 4 framgår närde på balansdagen kontrakterade hyrorna löper ut. Hyresvärdet(bashyran) uppgår för år 2003 till 3 958 Mkr (3 825).DriftskostnaderDriftskostnader består av åtgärder för att upprätthålla funktionenhos en byggnad och indelas dels i kostnader för energiochvattenförsörjning och dels i övriga driftskostnader.Driftskostnader är den största påverkbara kostnaden och ärdärför av yttersta vikt när det gäller mätning av effektiviteteninom fastighetsförvaltning. Diagram 5 beskriver driftskostnadernasutveckling under den senaste femårsperioden.Driftskostnadernas utveckling har huvudsakligen två orsaker.Ökade kostnader för energi samt byggnadernas allt störretekniska komplexitet. Nya och ombyggda lokaler har underde senaste åren i stor utsträckning varit resurskrävande urenergisynvinkel då de till stor del bestått av laboratoriebyggnader.Den ökade tekniska komplexiteten har dock kunnatkompenseras genom en ökning av hyresintäkterna.Driftskostnadernas andel av hyresintäkterna redovisas i diagram6. Jämfört med andra fastighetsbolag är driftskostnadernaräknat i kr/kvm relativt höga inom Akademiska Husberoende på den stora andelen laboratorier. Laboratorielokalernauppgår till 1,2 miljoner kvm LOA (37 procent) ochär ur energisynvinkel betydligt mer resurskrävande än övrigalokaler. Diagram 7, sid 12, visar driftskostnaden uppdelad påkostnadsslag.Akademiska Hus har som målsättning att effektiviseraenergianvändningen för att minska miljöbelastningen och ökaeffektiviteten i förvaltningsarbetet. För att stödja detta startadesunder 2002 ett särskilt projekt för automatisk mätaravläsningavseende energi och vatten i koncernens byggnader.Projektet har under året utvidgats till att omfatta en totalprocesskartläggning av energi- och vattenprocessen medavseende på systemstöd för analys och uppföljning avförbrukningen och kommer under 2004 att resultera i ett koncerngemensamtIT-stöd. Under året har två stora anläggningarför värme och kylförsörjning genom marklagerteknikpåbörjats. Ökade incitament för hyresgästerna att hushållamed energi leder också till en inriktning att i större omfattningdebitera energikostnader som tillägg till hyran. I dagslägetdebiteras el och värme separat motsvarande 43 procent avenergianvändningen. Målsättningen är att successivt ökadenna andel.Genom samordning och styrning inom området bedömsatt det långsiktigt finns en besparingspotential på 10 till 20procent. Energibesparing ingår också som en de viktigastebedömningsparametrarna i koncernens incitamentsprogram,Måltavlan.Driftskostnaderna för året uppgår till 225 (210) kr/kvmLOA. Av driftskostnaderna avser 153 (137) kr/kvm LOAenergi, bränsle och vatten. Energikostnadsutvecklingen svararför huvuddelen av ökningen.DIAGRAM 4Hyreskontraktens förfallostruktur, %DIAGRAM 5 DIAGRAM 6DriftskostnaderDriftskostnader – andel av hyresintäkter, %25800250202060020015151050200420052006200720082009–20132014–20182019–20232024–40020001999 2000 2001 2002 2003Driftskostnader, MkrVarav energi, bränsle och vatten, MkrDriftskostnader, kr/kvm LOA15010050010501999 2000 2001 2002Driftskostnader/Hyresintäkter, %200311