à rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

FASTIGHETSRÖRELSENUnderhållskostnaderMed underhållskostnader avses kostnader för återställande tillursprunglig standard och funktion av slitna eller skadade byggnadsdelar.Internt sker en uppföljning av de kostnader som kankostnadsföras och för vilka man kan begära ersättning avhyresgästen för vid hyresförhandlingar (kostnader för hyresgästanpassningar).Diagram 8 beskriver underhållskostnadernasutveckling under den senaste femårsperioden.Underhållskostnaderna uppdelas i planerat underhåll ochunderhåll i projekt. För planerat underhåll finns fleråriga underhållsplanersom upprättas för samtliga byggnader. Underhålli projekt är underhållsåtgärder som görs i samband med ombyggnadsprojektoch svarar för cirka hälften av den totalaunderhållskostnaden.För att förbättra styrning och uppföljning inom området harunder 2003 ett projekt startats inom koncernen för att samordnaprocessen planerat underhåll avseende begrepp ochsystemstöd. Projektet slutförs under 2004. Konkreta resultatkommer att bli:Kostnadseffektivitet i förvaltningen genom att ett koncerngemensamtsystem används.Ökad informationskvalitet genom koncerngemensammaindatarutiner.Möjligheter till kompetensöverföring inom koncernen.Sett över tiden har underhållskostnaderna utvecklats i nivå medhyresintäkterna. Se diagram 8. Variationer mellan enskilda årkan vara förhållandevis stora p g a förändringar i volymenombyggnationer. Underhållskostnaderna för året uppgår till257 (240) kr/kvm LOA. Av underhållskostnaderna avser 41(32) kr/kvm LOA hyresgästanpassningar. I och med satsningenpå underhållsåtgärder är standarden på AkademiskaHus fastighetsbestånd nu generellt sett hög och vi förväntaross, relativt sett, sjunkande underhållskostnader i framtiden.Driftsnetto och direktavkastningDriftsnettot, dvs resultatet av koncernens fastigheter föreavskrivningar, centrala administrationskostnader och finansielltnetto uppgår till 2 573 Mkr (2 539). Utvecklingen av driftsnettothar alltsedan bildandet av Akademiska Hus varit positiv.Under den senaste femårsperioden så har driftsnettot ökatfrån 2 100 Mkr till nästan 2 600 Mkr.Direktavkastningen har samtidigt under perioden sjunkitnågot men uppgår ändå till goda 10,7 procent. Diagram 9visar utvecklingen.Jämfört med andra fastighetsbolag har Akademiska Husen relativt hög direktavkastning, se diagram 10, vilket berorpå den stora andelen byggnader med en hög grad av hyresgästanpassningar.Dessa är så gott som uteslutande uppfördaför utbildning och forskning, ofta i campusområden.Den högre specialiseringsnivån gör att ett högre direktavkastningskravställs för att möta den förhållandevis snabbaavskrivningstakten.Bokfört värde och uthyrningsbar areaAkademiska Hus fastighetsbestånd uppgick vid årskiftet tillen total uthyrningsbar area av 3 257 122 kvm (3 244 314).Det totala bokförda värdet uppgick till 24 412 Mkr (23 778)vilket motsvarar ett genomsnittligt bokfört värde på 7 495kr/kvm (7 329). Beståndets fördelning på orter och kategorierredovisas i tabell 3.Diagram 11 visar andelen uthyrningsbar area och bokförtvärde fördelat på orter. Stockholm utgör 28 procent av koncernenstotala uthyrningsbara area men hela 37 procent avkoncernens bokförda värde och 32 procent av koncernenshyresintäkter. De senaste årens satsningar i Stockholm påstörre laborativa lokaler samt förvärven i Kista har lett till enökning av de bokförda värdena men också till en ökning avhyresintäkterna.Fastighetsvärdering, beräkning av verkligt värdeI samband med årsbokslutet har Akademiska Hus genomförten värdering av samtliga fastigheter. Värderingen har utförtsmed en beräkningsmodell baserad på fastigheternas kassaflöde,vilket gett ett verkligt värde. Modellen har använtberäknade framtida driftsnetton och grundar sig på följandeantaganden och förutsättningar:Inflationen har antagits bli 2 procent under hela kalkylperioden.Byggnaderna har klassificerats utifrån huvudsakliganvändning/avskrivningsbehov.Byggnader med likartat avskrivningsbehov har kategoriseratssamman.DIAGRAM 8DIAGRAM 9DIAGRAM 7Driftskostnadsfördelning 2003Energi, bränsle och vattenÖvriga driftskostnaderKöpt material driftKöpta tjänster driftArbetskraftskostnaderSophämtning ochmyndighetsbesiktningarUnderhållskostnader80060040020001999 2000 2001 2002 2003Underhållskostnader, MkrUnderhållskostnaderHyresintäkter, %20151050Driftsnetto och direktavkastning3 0002 5002 0001 5001 00050001999 2000 2001 2002 2003Driftsnetto, MkrDirektavkastning, %1412108642012