Ãrsredovisning 2003 - Akademiska Hus

More documents

Recommendations

Info

MÖJLIGHETER OCH RISKERMöjligheter och riskerI ett fastighetsbolag bedrivs långsiktig verksamhet vilket gör attmöjligheterna att påverka resultatet på kort sikt är begränsade.HyresintäkterHyresintäkterna är säkrade genom, även för branschen,långa hyresavtal. Huvuddelen av Akademiska Hus hyreskontrakthar långa löptider med inflationsanknytning vilket gör attandra förändringar än inflationen endast slår igenom vidomförhandlingar.Den genomsnittliga löptiden för nytecknade hyreskontraktär i Akademiska Hus tio år och per årsskiftet var kontraktensgenomsnittliga återstående löptid 6,6 år. För större komplexaspecialbyggnader för laboratorie- och forskningsverksamhettecknas vanligtvis hyreskontrakt med löptider som är tio tillfemton år eller längre. Av diagram 4 på sid 11 framgår när depå balansdagen kontrakterade hyrorna löper ut.Inom koncernens dotterbolag följs hyreskontraktens förfallostrukturupp årligen med syfte att uppnå en jämn spridning avhyresförfallen. En förändring av hyresintäkterna med 1 procentpåverkar resultatet före skatt inom koncernen med 44 Mkr.VakanserVakanserna inom koncernen uppgår till för branschen mycketlåga 1,8 procent. Den ekonomiska vakansgraden är lägreoch uppgår till 1,2 procent beroende på att det till stor del ärbyggnader av enklare karaktär med ett lägre hyresvärde somär vakanta. Den ekonomiska vakansgraden motsvarar 51 Mkr.En förändring av den ekonomiska vakansgraden med 1 procentmotsvarar en resultatförändring före skatt på 42 Mkr.Uppföljning av befintliga vakanser är vid verksamhetsuppföljningenhögprioriterad och särskilda åtgärdsplaner upprättasför samtliga vakanser och rapporteras i respektive dotterbolagsstyrelse.DriftskostnaderKostnaderna för energi, bränsle och vatten utgör ca 2/3-delar av de totala driftskostnaderna. På kort sikt är driftskostnadernaatt betrakta som fasta då uppvärmning av byggnadernamåste ske även om de står vakanta. En förändring avdriftskostnaderna med 1 procent påverkar resultatet med7 Mkr. Akademiska Hus är inte exponerade fullt ut för ökningarav driftskostnader då tillägg för höjda kostnader för energi,bränsle och vatten till ca 40 procent vidaredebiteras till hyresgästerna.Till detta kommer att kostnaden för el till övervägandedel är prissäkrad. Per årsskiftet är ca 60 procent avden beräknade användningen under 2004 prissäkrad.UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är i hög omfattning rörliga och kan minskasför att möta en resultatförsämring eller vakans. En förändringav underhållskostnaderna med 1 procent påverkarresultatet med 7 Mkr. Koncernen har under ett antal år satsatpå omfattande underhållsåtgärder för att uppnå en högunderhållsstatus på fastighetsbeståndet. Denna status är i ochmed 2003 till stor del uppnådd.InvesteringarInvesteringar, dvs värdehöjande åtgärder, utförs endast omen kalkyl och ett hyreskontrakt föreligger med en hyresgästsom affärsmässigt motiverar att investeringen genomförs.Finansiella kostnaderFör att belysa koncernens risksituation finns en finanspolicyutarbetad och en direkt till styrelsen rapporterande finanskommitté.Finansieringsarbetet beskrivs utförligare på sidan 42.Räntebindningstiden var vid årsskiftet 2,4 år varför fluktuationeri kostnadsräntan inte omedelbart får fullt genomslag.I beräkningen i tabell 1 beaktas inte denna räntebindning.KänslighetsanalysI tabellen anges hur koncernens resultat före skatt skullepåverkas. Effekten avser påverkan på årsbasis efter fulltgenomslag. I beräkningen beaktas inte räntebindningen.TABELL 1Förändring med 1%Påverkan på resultatetföre skatt (Mkr)Hyresintäkter 44Vakanser, en procentenhet 42Driftskostnader 7Underhållskostnader 7Kostnadsränta, en procentenhet 169Bedömt verkligt värdeEn förändring i avkastningskrav påverkar fastigheternasbedömda verkliga värde. Detta påverkar dock inte kassaflödetförrän en eventuell försäljning sker. En förändring av nedanståendevariabler påverkar det beräknade verkliga värdetpå bolagets fastigheter, se tabell 2.TABELL 2Effekt på bedömt verkligt värdeFörändring med 10% % MkrHyresintäkter 13,8 4 988Driftskostnader 2,4 850Underhållskostnader 1,3 453Avkastningskrav, en procentenhet 10,1 3 65140
MÖJLIGHETER OCH RISKERKl 12.50Daniel Olsson testar funktion avkorg- och schaktdörr till hiss. Kemisektionen,Chalmers tekniska högskola, Göteborg
Page 1 and 2: AKADEMISKA HUSÅrsredovisning2003
Page 3 and 4: ÅRET I KORTHETÅret i korthetHyres
Page 5 and 6: VD HAR ORDETlösningar starkt begr
Page 7 and 8: FRAMGÅNGSFAKTORER OCH MÅLFramgån
Page 9 and 10: MARKNADMarknadAkademiska Hus är de
Page 11 and 12: MARKNADMarknadsandelarAkademiska Hu
Page 13 and 14: FASTIGHETSRÖRELSENTABELL 210 stör
Page 15 and 16: FASTIGHETSRÖRELSENTABELL 3Bestånd
Page 17 and 18: FASTIGHETSRÖRELSENKl 11.25Daniel O
Page 19 and 20: FASTIGHETSRÖRELSENaghemPLANTAGELYC
Page 21 and 22: FASTIGHETSRÖRELSENChalmers Linsen,
Page 23 and 24: FASTIGHETSRÖRELSENskanLORENSBERGF
Page 25 and 26: FASTIGHETSRÖRELSENHAGABYRINGSTORPH
Page 27 and 28: FASTIGHETSRÖRELSENLärarhögskolan
Page 29 and 30: 617FASTIGHETSRÖRELSENHagaNorragrin
Page 31 and 32: FASTIGHETSRÖRELSENHÄLLBY11ÅRSTAL
Page 33 and 34: STORPORSÖNNOTVIKENLulefjärdenMJÖ
Page 35 and 36: BYGGNADSPROJEKTFärdigställda proj
Page 37 and 38: BYGGNADSPROJEKTGeocentrum i LundEn
Page 39 and 40: BYGGNADSPROJEKTMusikhögskolan i Ö
Page 41: FRAMTIDKoncernens omfattande bestå
Page 45 and 46: FINANSIERINGFinansieringskostnadFin
Page 48 and 49: MILJÖARBETEMiljöarbeteAkademiska
Page 50 and 51: MILJÖARBETEMILJÖPOLICYEnergihush
Page 52 and 53: ORGANISATION OCH MEDARBETAREOrganis
Page 54 and 55: STYRELSENS ARBETEStyrelsens arbeteS
Page 56 and 57: LEDNING OCH REVISORERLedning och re
Page 58 and 59: EKONOMISK REDOVISNINGResultat i sam
Page 60 and 61: EKONOMISK REDOVISNINGBalansräkning
Page 62 and 63: EKONOMISK REDOVISNINGFörändringar
Page 64 and 65: EKONOMISK REDOVISNINGRedovisnings-
Page 66 and 67: NOTERRealiserade resultat av deriva
Page 68 and 69: NOTER4Av- och nedskrivningar samt
Page 70 and 71: NOTER8Arvoden och kostnadsersättni
Page 72 and 73: NOTER12UtdelningUtdelningen som utb
Page 74 and 75: NOTERNot 17 forts.Specifikation av
Page 76 and 77: NOTERNot 22 forts.Motpartsrisker, M
Page 78 and 79: NOTER24Finansiella derivatinstrumen
Page 80 and 81: NOTER31Justeringar för poster som
Page 82 and 83: REVISIONSBERÄTTELSERevisionsberät
Page 84: ModerbolagAkademiska Hus ABBox 483S

Ã rsredovisning 2003 - Akademiska Hus

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?

Ãrsredovisning 2003 - Akademiska Hus