AGS 15: Beitrag Stadtbüro (Expertise für MBV NRW (2007))

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Neben den zwei bereits beschriebenen Gruppen gibt es in allen Veränderungsprozessen auch Personen,
die dem Prozess ablehnend gegenüber stehen und schwer oder gar nicht zu überzeugen sind. Die Gruppe
der „Ablehnenden“ (circa 10 bis 20 % der Eigentümer) lehnt eine Investition im Kern ab (Überkritsche
Einstellung). Daher sind sie auch den positiv auf die Investition gerichteten Argumenten gegenüber kaum
aufgeschlossen und schwer zu überzeugen. Entsprechend sind die „Ablehnenden“ nur schwer oder auch
trotz aller Bemühungen nicht für eine Investition zu gewinnen. Wichtig ist, dies frühzeitig zu erkennen,
um die eigenen Ressourcen nicht zu verschwenden. Erkennbar sind die „Ablehnenden“ zumeist an kompletter
Inaktivität in Bezug auf den Stadterneuerungsprozess, zum Teil resultierend durch Unwissenheit
und Desinteresse. Einige der „Ablehnenden“ treten im Prozess jedoch auch als „Gegenaktivisten“ auf, die
versuchen den Prozess mit negativen Argumenten zu stören. Je nach Multiplikatorfunktion dieses Gegenaktivisten
muss hier seitens der Prozesssteuerung zügig gegengesteuert werden. Gegebenfalls kann
es gelingen, einen „Ablehnenden“ durch vertiefte Argumentation zu einem „Abwartenden“ zu machen.
Wenn Eigentümer auftreten, die unter keinen Umständen zu einer Investition zu mobilisieren sind, sollte
versucht werden, ihnen den Ausstieg zu ermöglichen, d.h. die Immobilie an einen investitionsbereiten
Eigentümer zu verkaufen (siehe Kapitel 5).
Die an dieser Stelle vorgenommene Definition bezieht sich lediglich auf die Einstellung gegenüber der
Stadterneuerung. Das Kriterium, ob ein Eigentümer beispielsweise finanziell zu Investitionen in der Lage
ist, spielt dabei keine Rolle. Auf weitere Kriterien, die neben der Motivation für die Mobilisierung eine
zentrale Bedeutung haben, wird im Folgenden eingegangen.
Mobilisierungsrelevante Eigenschaften der Eigentümer
Ein zentrales Kriterium, das bei der Mobilisierung eine Rolle spielt, ist die ökonomische Verwertung der
Immobilie. Einige Eigentümer orientieren sich vor allem an den erwirtschafteten Mietüberschüssen. Sie
verzichten auf kostenintensive Investitionen und Veränderungen, um ihre Überschüsse nicht zu reduzieren.
Im Rahmen der Mobilisierung sind für diese Eigentümer Maßnahmen besonders relevant, die Kosten
reduzieren oder langfristig Mieteinnahmen sichern.
Für eine große Gruppe von Eigentümern liegt das wesentliche Bewirtschaftungsziel in der Entschuldung.
Die Immobilie dient häufig als Altersvorsorge. Die Mieteinnahmen werden zur Abzahlung von Krediten
genutzt, daher bleibt häufig kein großer Spielraum für Investitionen. Die Eigentümer gehen davon aus,
dass der Werterhalt der Immobilie (auch bei geringen Investitionen) gesichert ist. Das Ziel einer Wertsteigerung
ist untergeordnet. Die Eigentümer engagieren sich häufig für den Standort.
Eine weitere eher klein einzuschätzende Gruppe von Eigentümern betrachtet die Wertentwicklung ihrer
Immobilie als Einkommensquelle. Diese Eigentümer zu gewinnen, ist aufgrund ihrer langfristigen und
strategischen Orientierung besonders wichtig für den Stadterneuerungsprozess.
Ein weiteres ebenfalls essentielles Kriterium im Rahmen der Mobilisierung ist die Zahlungsfä
higkeit der
Eigentümer. So gibt es Eigentümer, die von ihrer Motivation her als „Aktivisten“ einzuordnen sind, jedoch
aufgrund ihrer finanziellen Situation handlungsunfä
hig sind. Andere Eigentümer können investieren,
wollen aber nicht... Es ist entscheidend, zu differenzieren ob die fehlende Investitionsbereitschaft aus der
Finanzlage oder der Motivation oder Bewirtschaftungsstrategie entsteht, um angepasste Hilfsangebote
bzw. Argumente zu liefern. In Stadterneuerungsgebieten stellt die fehlende finanzielle Handlungsfä
higkeit
der Eigentümer oftmals ein großes Problem dar. Hier sind angepasste Lösungen zu entwickeln, wie
z.B. die Förderung von Investitionen durch Haus- und Hofflächenprogramme, die Zusammenarbeit mit
Kreditinstituten, um Zugänge zu Krediten zu ermöglichen. In einigen Fällen kann es jedoch auch notwen-
dig sein, komplett zahlungsunfä
hige Eigentümer durch einen Verkauf ihrer Immobilie zu unterstützen
(Optionen Wohnrecht oder Aufteilung in Eigentumswohnungen prüfen).
Eine wichtige Rolle spielt zudem auch der Wohnort der Eigentümer. Hierbei lässt sich unterscheiden nach
Eigentümern, die in ihrer eigenen Immobilie leben, Eigentümern, die in der gleichen Stadt leben, Eigentümern,
die in der Region leben und Eigentümern, die außerhalb der Region, d.h. weit entfernt leben. Es ist
davon auszugehen, dass Eigentümer, die in ihrer Immobilie leben, die höchste Bindung an den Standort
und ihre Immobilie haben. Eigentümer, die weit entfernt leben, haben die Immobilie dagegen häufig
geerbt oder als Kapitalanlage gekauft. Sie kennen die lokalen Gegebenheiten wenig und haben teilweise
nur ein geringes Interesse an der Immobilie. Zusätzlich ergeben sich durch den Wohnort der Eigentümer